住宅ローンの選択(変動 vs. ミックス)で悩んでいます - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンの選択(変動 vs. ミックス)で悩んでいます

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/06/26 22:01

新築マンションの契約を済ませ、住宅ローンの選択で悩んでいます。
以下の2つの選択肢で悩んでおり、選択をする上でのポイントをアドバイスして頂ければ幸いです。

■選択肢1:変動金利のみ(提携ローン)

不動産会社が勧める、変動金利2本立て。
担当者は「金利上昇した場合、2本のうち1本を変動→固定に変更すれば良い」と言っているが、長期金利の方が先に上昇することを考えると変動→固定への変更タイミングを見極めるのは難しいという気がします。ただし、超低金利のメリットも捨てがたいので悩んでいる。

・借入額:3990万円(変動・35年返済)
・金利:0.875%(+0.2%で三大疾病保証付)

■選択肢2:変動金利(社内融資)+フラット35Sのミックス型

フラット35S適用物件のメリットと、変動のメリットの両方を享受したいため選択肢のひとつに。将来的な金利上昇のリスクを低減できるという点では魅力的だし、子供ができた場合のライフプランも立てやすいので悩んでいる。

・借入額:1990万円(変動・社内融資30年返済)
2000万円(フラット35S・35年返済)
・金利:1.175%(変動・社内融資)
1.49%(フラット35S・~10年)、2.49%(フラット35S・10年~)
・補足:社内融資は利子補給制度有り。
~16年目は3.0%超え、16年目以降は4.8%超えの場合に利子補給有り。

■基本情報

・家族構成:夫31歳(正社員)+妻31歳(正社員)
・年収:夫730万円+妻500万円
・返済額:12.5万円/月まで可能
・その他:近々子供を作りたいため、共働きができなくなる可能性有り

以上です。

ロロ・トマシさん ( 神奈川県 / 男性 / 31歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

4 good

住宅ローンの選択について

2011/06/27 09:30 詳細リンク
(4.0)

ロロ・トマシさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『新築マンションの契約を済ませ、
住宅ローンの選択で悩んでいます。』
につきまして、

住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、

ローン金利も低くて済む、
変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

尚、不動産会社の担当者の方がいうとおりとは行かず、
通常、変動金利が上昇するような局面では、
固定金利は先行して上昇する傾向にありますので、
既に高いローン金利になってしまっている可能性が高いと思われます。

この場合とは逆に、
繰り上げ返済につきましては、
3年に一回程度ということでしたら、
早期完済というわけには行きませんので、

多少、ローン金利が高くなってしまっても、
長期固定金利で住宅ローンを組むことで、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、
将来のマネープランを立てやすくなります。

尚、ロロ・トマシの場合、
『近々子どもを作りたいため、
共働きができなくなる可能性有り』
ということも考慮した場合、

フラット35sと変動金利のミックス型で、
住宅ローンを組んでいった方がよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

個別
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契約
会社
プランナー

評価・お礼

ロロ・トマシさん

2011/06/27 22:56

早々のご回答、有難うございました。
共働きを続けられない可能性を考慮すると、変動金利だけのプランはリスクが高いと改めて感じました。フラット35Sと変動金利のミックス型を前向きに検討したいと思います。

渡辺 行雄

2011/06/28 09:35

ロロ・トマシさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

2 good

すべて変動金利を選択されることはお勧めいたしません。

2011/06/27 18:14 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

ロロ・トマシ様のご質問についてですが、

3990万円すべて変動金利を選択されることはお勧めいたしません。
不動産会社が勧めるとの事ですが、事務処理の簡便さが理由かもしれませんね。

変動金利を選択しても良い場合とは、10年~15年以内にローン全額を完済することが可能な場合のみお勧めしております。
※「目先の負担(返済額)を減らしたい」などの理由は絶対×

それは、今後もし金利が上昇する傾向になった場合、その時点で5年・10年固定など
比較的短期的な期間の固定金利商品への乗り換えが可能だからです。

つまり、金利変動リスクをコントロールすることができるからなんですね。

もしも、35年計画で変動金利を選択した場合、途中で固定金利への乗り換えを
たとえ行っても、その期間満了後は、さらに金利上昇のリスクが生じます。

であれば、現在フラット35sという大変有利かつ安心の商品がありますので、
あえてリスクの高い変動金利の商品を選択するより、フラット35sを選択された方が
より安心できると思います。

ただ、ロロ・トマシ様がご希望されているように部分的に変動金利を
利用する方法であれば、低金利の恩恵と全期間固定の恩恵の両方を
受けることができるので返済プランとしては理想かもしれませんね。

あとは、10~15年後までに、繰上げ返済を進めていく必要もありますので、
ミックスする際のバランスを十分に検討することも大切です。

子供が生まれ思った以上に、返済が進まないなんてケースも・・・

より良いプランが選択できることをお祈りいたします。
少しでも参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
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評価・お礼

ロロ・トマシさん

2011/06/27 23:00

早々のご回答、有難うございました。
やはり、35年返済の場合は変動金利のみのプランはリスクが高いのですね。
変動金利の恩恵も受けたいため、ミックス型を軸に検討を進めたいと思います。

尚、ミックス型のプランの場合は、変動と固定のどちらの繰上返済を優先させるべきなのでしょうか。一般的な考え方があれば、ご教授下さい。

中原 秀樹

中原 秀樹

2011/06/28 16:18

評価いただきありがとうございます。

>変動と固定のどちらの繰上返済を優先させるべきなのでしょうか

ミックス型のプランを選択して、今後繰上げ返済する場合は、
変動から繰り上げ返済を進めていくことになります。

その理由ですが、

回答でもお答えいたしましたが、変動金利を選択する場合は、
今後10~15年のうちに完済を目指す予定でなければお勧めしておりません。

短期的に、住宅ローン控除を利用することで実質金利を限りなく0%に
近づけることができる事から、変動金利選択も短期的には有効ですが、
長期的に見た場合、やはり金利上昇リスクの方が怖いのが現状です。

今、低金利なのは景気対策(フラット35s金利減)のお陰でもあります。
10年前であれば、固定金利3%超えは当たり前でした。

この低金利がいつまでも続く事はありません。
安心・安定からもなるべく長期固定の割合を多くすることをお勧めいたします。

少しでも参考になりましたら幸いです。

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