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対象:住宅・不動産トラブル

土地の購入に関する質問です。

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/06/01 19:37

現在、新築予定の土地を探していますが、不動産の難しい言葉が良く理解できないものが多々あります。
家を新築する場合の賢い土地選びの方法を教えて頂きたいと思います。
不動産に関しては、今回が初めての購入になりますので良きアドバイスをお願い致します。
出来れば土地の購入に関するチェック事項の様なポイントを明解に教えて頂ければと思います。
また、騙されないようなチェックポイントみたいなことはありますか?
素人ですので宜しくお願い致します。

ファンファンさん ( 神奈川県 / 男性 / 60歳 )

回答:11件

土地を探す前にぜひ知っておいていただきたいこと

2010/06/01 21:07 詳細リンク

新築予定で土地を買う時に一番気をつけないといけないのは、土地代と家代の
バランスです。よく、土地を買ったけど思った以上に家の値段がかかって、家
を建てれそうにありません。という相談をいただいたりします。

その理由は「広告を見ると家は1500万円くらいで建てられそうだから」と
建て売りの家本体価格の値段をみて、残りのお金で土地を買ってしまうからです。

家本体以外にも火災保険、登記費用、庭関係の工事、その他諸々などで300万円
〜500万円くらいかかるケースが多いです。

そうなると総額3500万円で考えているのなら、家(1500万円)+諸経費=
2000万円くらいを見込み1500万円くらいで土地を探す必要が出てきます。

この時諸経費を忘れて2000万円くらいの土地を探してしまう人の場合に
はじめのような相談の流れになってしまいますので、その辺りを押さえておかれると
いいと思いますよ。

家は仕様や規模により値段が様々ですから、先に工務店さんやHM、設計事務所に
相談されてから家の総額を押さえ、その後土地探しをされることをお奨めします。

八納啓造

費用
工務店
土地

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

専門家に協力を願うのが、一番安心出来ます、費用は余分に掛かるものでは有りません

2010/06/01 22:53 詳細リンク

アイリスコンサルタントの野口と申します。
宅建主任、フィナンシャルプランナーです。
不動産は大変広範囲に亘る法律、建築、税務、金融に関するものが多く、専門家でもピンからキリまでです。多分少なくとも、1000万円以上の土地でしょう。素人が不動産会社が仲介している場合のcheckはとても無理です。2~3ヶ月勉強した位では叶いません。

一般的には、売主が不動産会社に依頼して買主を探してもらう。不動産会社は、業者間の広告やnetやチラシ広告などして買主を探す。広告を見た買主が直接その不動産会社に買い意欲でアプローチする。当然不動産会社は売主側ですから売主に不利には働かない、手数を掛けず早く買主に直接売るため最大の力量を発揮します。
理由は、売主からも、買主からも両方から手数料(3%+6万円;消費税)が得られるからです。

売主側の不動産会社とは別に買主は自分の希望や条件などを汲んでくれる不動産業者や宅建主任者に代理や依頼をするのが一番です。買主の手数料は変わりません。バイヤーエージェント制と言います。
国際的にはこの制度が普及しており、両方から手数料をうる事を禁じている国もあります。(ドイツ、フランスなど)

価格の交渉も一切引き受けてくれます。是非、彼方の側に立ったバイヤーエージェントに依頼しましょう。

補足

バイヤーエージェントの詳しくは、こちら→http://www.iriscon.co.jp/article/13536729.html

不動産業
コンサルタント
交渉

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

伊藤 裕啓 専門家

伊藤 裕啓
一級建築士

10 good

工事費で予算オーバーにならないように

2010/06/01 23:23 詳細リンク
(5.0)

建築的な立場からのポイントはひとつです。

価格や利便性、周囲の環境は一般の方でも容易に把握することが出来ます。
しかし、その土地に建築する場合、地盤の地耐力が問題となります。
地耐力は表面を見ただけではわからないので地盤調査が必要となります。

地耐力が弱い場合は、地盤改良工事が必要となるため工事費が増大します。
希望している土地の地盤調査を購入前に費用を支払って行う方法もあるのですが
少しの出費も控えたいものです。

一般的には地名に「水」に関する文字が使われているところは、あまり地盤が良くないと
言われますが、正確にはわからないものです。

最善の方法としては、地盤調査会社とのパイプを持っているコンサルティング会社、建築事務所などに
相談することです。
各地域の地盤に関する過去のデータが蓄積されているので、住所がわかればその地域の地盤の状況が
わかるのです。

支持地盤がとんでもなく深いところにあり、杭を打つととんでもない費用がかかることがあるので
要注意ですね。

調査の仕事をやっていますが、不等沈下による被害がなくなりません。
敷地の選定は慎重に行いたいものです。


株式会社 伊藤建築コンサルタント
一級建築士 伊藤裕啓

建築士
一級建築士
コンサルタント
地盤調査
地盤

評価・お礼

ファンファンさん

ありがとうございました。 やはり建築側からのアドバイスが非常に役に立ちました。

伊藤 裕啓

評価をいただきありがとうございました。
住宅(土地)を取得する場合、予測できない出費をできるだけ発生させないようにするとが
もっとも重要であると考えています。
家を支える地盤(土地)の取得計画は、慎重に行いたいものですね。

回答専門家

伊藤 裕啓
伊藤 裕啓
(兵庫県 / 一級建築士)
住まいのe-相談室(株式会社伊藤建築コンサルタント) 代表取締役

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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土地購入

2010/06/02 00:20 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、不動産購入は建築、ローン、契約ごとなどの法律といった知識が必要となります。
これに加えて、物件の良し悪しの見極める目が必要となります。

これだけのことをポイントに判断するとなると、なかなか難しいものです。


で、土地の購入に関しては、建物との兼ね合いも考慮して検討しなくてはいけません。

土地の良し悪しは、道路付けと方位、整形地、近隣の様子、インフラの整備状況など挙げるとキリがありません。

こうしたことを考えると、大型で分譲されている宅地を選択する方が無難ではあります。
およその条件は揃っているケースが多いので、判断はしやすいものです。

また、場所的に市街地などを希望される場合には、できるだけ多くの物件を見るか、専門家の方にサポートをお願いされてはと思います。


中には、契約内容の不備や総予算が不明確なままことが進行してしまい、私共に相談されることは多々あります。
私どもでは、業者さんとの交渉はもちろんのこと、土地探しや建物の間取りなどの打合せ、工事中の現場チェックなどトータルのサポートを行っておりますのでご検討下さればと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

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詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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土地購入

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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小向 裕

小向 裕
不動産コンサルタント

4 good

土地の購入には、事前の周到な準備が必要ですね。

2010/06/01 20:28 詳細リンク

初めまして、不動産コンサルタント(マンション購入コンサルタント)の小向と申します。

土地を購入してから、注文建築で家を新築されるということでしょうか。

土地(不動産)の購入は、恐らくは不動産仲介会社に仲介手数料を支払い、情報提供してもらうのと、重要事項説明、売買契約の締結、物件の引渡を行うということになります。

以下に簡単に整理しましたので、ご参照下さい。

1.土地を探す段階
・仲介会社から物件情報を提供してもらう方法
・自らネット検索や、不動産ポータルサイトで自分で物件情報を入手する方法

2.現場の見学
・物件自体の良し悪しの見極め(問題点の抽出及びクリアにすること。)
・近隣関係、周辺地域の様子のチェック

3.契約締結
・資金繰り(自己資金・借入金)
・重要事項の内容の理解
・契約内容における不利な条文の有無のチェック及び売主の責任能力のチェック

4.引渡(決済)
・取引の安全性のチェック(登記など)
・資金実行の最終確認


他にも挙げればきりがありませんが、概ねこのような内容に終始するのではないかと思われます。


土地の見極めにおいては、まず用途地域・建蔽率・容積率などの用語の理解と、災害リスク(浸水被害・地震・火災)と犯罪の多発地域か否かなどもチェックする必要はあります。

あとは、仲介会社の信用の問題があります。宅建業の免許番号が古ければ、それだけ長い期間に亘り営業を続けている証となります。また、行政指導などの有無も管轄の都道府県の不動産業価で、調べておくとよいでしょう。


いづれにしても、数多くの物件を見学するのと同時に、営業マンとも数多く接することで、営業マンの能力や信用できる人柄(企業)かどうかも見極めることができる位の経験を積むことが、重要ですね。
数件見ただけで、簡単に決めるようなことは避けた方がよいでしょう。


少しでもお役に立てれば幸いです。


以上

補足

私のCM ⇒ http://cmizer.com/movie/84987

契約
取引
不動産コンサルタント
土地
不動産
西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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先ずは資金計画から

2010/06/01 21:26 詳細リンク

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

最初は、資金計画から確認されることをお勧めいたします。
多くの場合は物件探しから入り、資金計画が後回しされることになりがちです。
一番大切なことは、ご自身のご予算を知っていただくことです。

次に大切なことは、土地だけで決めないこと。検討される土地に対し、どんな建物が、
またいくらで新築できるのかをある程度は見極めてから購入すべきだといえます。
確認せずに済ませた場合、不測の工事費が必要となるケースがあります。

また、チェックポイントを挙げますと、宅地前はどんな土地だったのかから始まり、
面する道路の取扱い、道路や隣地との高低差、ガス、電気上下水道、電柱の位置、または
隣地建物の窓の位置、キッチンの換気扇の排気方向、エアコンの室外機位置等、ご
紹介し切れないほどあります。

土地を購入するに際し、初めての方が専門家的な視点で物件を見定めるこには、ご無理が
あるといわざる負えないと思います。そこで一案としては、知人に専門家がいらっしゃれ
ばその方に、または、建設業者に信頼のおける方がいらっしゃればその方に、要は、信頼
のおける専門家の視点を利用することが間違いのない住まいづくりへの近道だと思います。

ポイントをまとめさせていただくと、まずは資金計画、次に信頼できる専門家を持つということだと思います。

購入
新築
物件
土地
資金
落合 正一

落合 正一
建築家

1 good

土地探しリスクの傾向と対策として。

2010/06/01 21:52 詳細リンク

こんにちは。

土地購入は金額が何千万という単位なので慎重になってしまいますし、なるべきだと思います。

土地購入の失敗は次のようなパターンに分けられるかと思います。

「想定以上に費用がかかる」
・土地の高低差が大きく、がけ崩れに対する対策の費用が必要になった。
・下水道が敷設されておらず、新しく引いてくる必要があった。
・古家がある場合、解体のときにアスベストの処理が必要になった。
・・・など。

「イメージと違う住まいになる」
・道路が狭く(2項道路といいます)、土地の面積が減ってしまい、建物面積も減ってしまった。
・冬になると日当たりが悪くなることがわかった。
・ある時間帯に交通量が増えることがわかった。
・高さ制限が厳しく、思った広さが計画できないことがわかった。
・・・など。

「お隣さんとの関係」
・お隣の軒先が土地に入り込んでいることがわかった。
・お隣さんと以前の持ち主が「土地を通過してもいい」という約束をしていた。
・・・など。

・・・・・と、土地を買うのが怖くなってしまうかもしれません(笑)が、
「セカンドオピニオン」というか、第三者の建築士や宅地建物取引主任者と相談できる状況になっていればいずれも未然に防げる項目かと思います。また、「専門家がいます」と不動産業者に告げておけば抑止力にもなるかと思います。

気軽に建築士を利用されてはいかがでしょうか。
建築士はいっぱいいます(笑)


ご参考になれば幸いです。

建築士
土地購入
土地
不動産
佐藤 紘孝

佐藤 紘孝
建築家

- good

はい!

2010/06/01 22:45 詳細リンク

初めまして

土地の購入に関してのチェックポイントを明確にお伝えします!

ですから、どんな街に住みたくて、どんな土地の条件が希望で、どんな家に住みたいかを明確に教えてください!




これは、決してふざけているわけでは有りません。


不動産の購入、特に新築注文住宅を建てたいと言うときにはコミュニケーションがとっても重要になってきます
ファンファンさんが土地を探す時に、決してひとつの不動産屋さんだけでなく、いくつかの不動産屋さんを回ってください
それから、気になる土地があったら隣近所の家に住んでいる人に話を聞いてください

その土地をよく知っているのは、不動産屋さんではありません

その近所に住んでいる人です


それから、駅やスーパー・学校まで歩いてみてください
雨の日、晴れの日、風の強い日、朝、昼、夜

その土地は、様々な顔を持っています



みんな最初は素人です


大丈夫!

本気で家を探すお手伝い致します!

コミュニケーション
注文住宅
新築
住宅
不動産
林 秀成

林 秀成
建築プロデューサー

7 good

土地購入にはタイミングも大切です!

2010/06/02 00:27 詳細リンク

はじめまして。住宅取得者の不安を解消し、悩みを解決するサポートを行っている林と申します。

土地購入は、立地や形、広さ、法規制、道路や隣家との関係等々、様々な要素を検討しなければならない大変な作業ですね。すべてをお伝えすることはできないので、大切な三つの基本となるポイントをご紹介いたします。

まず大切なことは「理解できない」ことを決してそのままにしたり、受け流したりしないことです。土地取引に不慣れなのは当たり前のこと。恥ずかしがったり遠慮をしてはいけません。どんな些細なことでもきちんと理解できるまで何度でも質問し続けることが大切です。お近くに何でも相談、質問できる第三者的な専門家サービスあればいいのですが、無ければ都道府県ごとにある宅建協会の無料相談などを利用するのもひとつの手段です。

次になぜその土地でなければならないかをしっかりと考えてください。私が直接相談を受ける中には、お子さんの学区や通学距離などからエリアを選択する方がいらっしゃいます。しかし、お話していくうちに、卒業してしまえばそこに住み続ける必要性がなく、もっと最適な場所があるといったケースも多々あります。家というのは、一度取得すると数十年もの間、そこに住み続ける覚悟が要ります。ご家族にとって何がベストかをじっくりと話し合ってみるのも必要なことです。

そして最後にタイミング。結婚相手を決めるのと同じです。何人もの人と付き合った末に決まることもあれば、たった一度の運命的な出会いで決断するケースもあるでしょう。土地は世界にひとつだけのもの。他人に先を越されてしまえば、まず入手することはできません。結婚も土地購入も同じ、タイミングが大切です。

ご自分に最適な土地と出合ったときには、誰よりも先に手を上げることができるよう事前準備を怠り無くしておきたいですね。好条件で一刻も早く売却したいのが売主の心情です。複数の購入希望者が現れたら、一番条件の整った方との交渉を優先したいのは当然のこと。契約前であれば誰に売ろうと売主の勝手です。

家づくりの総予算(自己資金+借入金額)から建物の概算金額と諸費用を差し引けば、土地に掛けられる予算が算出できます。

ご自身の予算をきちんと把握し、ご家族で決めたエリアで物件を探し、タイミングを外さず、すべて納得できる内容の契約を締結するよう心掛けていただきたいと思います。

購入
契約
土地購入
土地
横山 彰人

横山 彰人
建築家

1 good

土地選びは出来れば専門家と一緒に

2010/06/02 17:43 詳細リンク

横山彰人建築設計事務所の横山です

不動産屋さんは土地を見つける専門家ではあっても、その土地の法的制限や希望の間取りが入るかまでは分りません。

同じ面積でも法的な制限によってかなり取れる面積が違ってきます。

不動産の知識を学ぶことは良いことですが、出来れば建築を知っている人と一緒に見た方が賢明でしょう。

私の事務所では、建築家と土地を探そう というサイトを作っています。
無料で土地探しから、一緒に見に行くことも業務としてやっておりますので、参考にして下さい。


横山彰人

法的
建築設計
土地
設計
不動産
阿部 日出男

阿部 日出男
宅地建物取引主任者

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先ずは物件を数値化してみては

2010/06/03 16:24 詳細リンク

初めまして。ラガーマンホーム株式会社の阿部と申します。

おっしゃる通り、漠然と物件を探すのは、我々プロでもなかなか難しいものです。

土地を判断する場合、間口、奥行き、地籍、形状等また、地域要因、個別要因など確認する事はたくさんあります。

まずは、いくつか物件をピックアップし、実際に自分の目で見て、それぞれの長所、短所を数値化してみると、

土地の良し悪しが見えてくると思います。

下記は私が作成した物件の点数表です。

ご参考にしてみてください。

http://ruggermanhome.com/pdf/b05.pdf

確認
物件
土地

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