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対象:住宅・不動産トラブル

土地の通行権トラブルについて

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2014/05/13 17:28

広島県在住の31才男性、会社員です。
専門家の皆様方のアドバイスを宜しくお願い致します。

結婚を機に一戸建てを新築することになり、親族から紹介して頂いた不動産会社に土地を探して頂きました。
ご提案頂いた土地は「50坪・700万円」という好条件の宅地で、立地も環境も良いため妻も私も非常に気に入りました。
しかし昨日、売主と不動産会社の担当者と私の3名立ち会いの下で重要事項確認説明書の確認をした際に問題が発生致しました。

「第3者による占有」の箇所に「有り」と記載されておりました。

実は私が購入予定の宅地は、隣接した農耕地を使用している男性が「トラクターが通りやすい」という理由で通行をしております。
(農耕地への入口は他にも有ります。)
売主と男性が知人であるということで現在は通行を許可しており、その旨は私も存じておりましたが、不動産会社の担当者からは「売買契約までには通行許可を解除するので問題ない」「仮に通行権を主張しても法的には男性は何の権利もないので大丈夫」と説明を受けておりました。

その一点が不安だったため以前から何度も担当者に確認をしてきたのですが、その度に「問題ない」と断言し、昨日の重要事項の説明の際に突然「通行の許可は解除できていない」と言い渡されました。
しかも、売主と男性の間に交わされた「覚書」まで存在しており、不動産会社の担当者は「このまま強引に家を建てると、○○さん(←私)が賠償金を支払う可能性がある」「トラクターが通行できる場所を確保した状態で家を建てることになるかもしれない」と言い出す始末。
売主側は「通行権の解除は買主側で交渉すると言っている」と聞いていたそうで、結局昨日は契約には至りませんでした。
また、覚書には「耕作期の通行を許可する」「地役権は無し」と記載されており、その契約を破棄した際の罰則については明記されておりませんでした。

不動産会社の言い分を信用していたため、既に工務店と新居建築の請負契約を交わしており、中断する場合は違約金が発生致します。
私たちもその土地で建てたいと思っております。
改めて男性側と交渉を試みてみる予定ですが、仮に交渉が決裂した場合は法的手段を用いて強引に建築を進めることは可能なのでしょうか?

専門家の皆様方のアドバイスを宜しくお願い致します。

yustさん ( 広島県 / 男性 / 31歳 )

回答:1件

契約前に弁護士さんに相談されることをお勧めします

2014/05/13 20:36 詳細リンク
(4.0)

私は法律家ではなく建築家ですのでこの件の正しい回答者ではないのですが、最近この地役権トラブルに巻き込まれた知人の意外な結末は、相談者さんのご参考になるのではないかと思って書きます。因みに知人の立場は相談者さんの側ではなく、トラクター農家の方です。

知人の隣の土地は所謂旗竿地で、知人宅前に幅4mほどの導入路を持っています。知人宅の門はこの隣の導入路に面しており、現在の門では隣地を通らないと家に入れません。この門は今から80年位前に知人の先代と、隣家の主が友人だったためにその様な建て方になりました。

今回、隣地をあるマンション会社に売るに当たって、知人宅に門の位置を変えて欲しい旨申し入れて来ました。知人は80年来使っている門ですし導入路の一部を買い取っても良いと思い、取り敢えず弁護士に相談しました。弁護士曰く、地役権と言うのは20年間地権者がそこを使うことに文句を言わなければ派生するもので、20年後にはその土地を使用していた地権者でない人にそれなりの権利が生じるのだそうです。

結局弁護士さんの尽力で、知人宅の門はそのまま隣地の導入路に面しても良いことになり、更にトラブルで迷惑をかけたお詫びに隣地の地権者より500万円の支払いを受け取りました。ひとつだけ有る条件は、将来知人宅を売却する時にはこの地役権は無くなることです。知人は当代も跡継ぎも土地を売る気は全く無く、従って知人の導入路の使用は今後何十年か続くことになりそうです。

地役権に関する問題の解決は相談者さんがするのではなく、購入前の土地の所有者がトラクター農家と話し合うものだと思います。それには地役権買取の費用などが派生するので、そのまま売りたいのではないかと思います。この問題は法律家でないと解決できないのではないでしょうか?

地役権
弁護士

評価・お礼

yustさん

2014/05/14 00:25

ご丁寧に知人の方のお話を教えて頂き、誠にありがとうございます。
20年間指摘しなければ地役権が発生するというのは初めて知りました。
私の場合だと、隣接地の所有者が通行を開始したのは約2年前と伺っておりますので地役権は発生してないと思います。
旗竿地とは違って他の通路もあります。
しかし、不安もあります。
アドバイスして頂いた通り、弁護士の方に色々相談してみようと思います。
今後このサイトで専門家の方々から頂くアドバイスも参考にさせて頂きます。
ありがとうございました。

回答専門家

小林 裕美子
小林 裕美子
(東京都 / 建築家)
ストゥーディオ ステラ 一級建築士事務所 
03-3422-1129
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

イタリアの素材や生活様式も取り入れ「和」の良さを楽しく再構築

健康に良い自然素材や伝統的なディテール、整然とした端正な美など「和」の長所をイタリアでの長年の設計経験から再認識。外国の家の様に片付け易い収納を持ち、人もペットも住み易い生活を楽しむ家を設計。イタリアの素材、家具輸入もコーディネート。

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