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対象:住宅・不動産トラブル

条件付土地売買と建築請負契約の解約について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2008/07/10 20:11

私は現在、大手HMと建築条件付の土地(HM所有の分譲地)の売買契約と建物の建築契約済みの状態にあります。契約後に詳細な打合せを重ね、間取り、仕様も決り変更契約→着工の目前でした。
しかし、最近になって次の2点が判明し、契約の解除を考えております。
1.建物の配置の移動の必要がある(契約時の位置は法律上問題ない位置でしたが、法律上とHM内規定との北斜線基準位置の違いから、建築予定位置を南東に移動しなければならない。)
2.将来ガレージを建設する為に空けてある場所に水道の止水栓が存在しており、簡単にはガレージを建設する事が出来ない。契約前よりガレージ建設場所の確保については話あっており、HM側からもその位置にガレージのあるプランを提示してもらっています。
3.建築条件付の土地売買契約なはずですが、建物との同時契約を迫られての契約でした。通常は条件付土地売買契約を結び、建物のプランを詰めて建築契約をするものだと最近知りました。

変更契約および着工の前ですので、契約書に従い、手付け金の放棄をすることで契約解除ができるとは思いますが、契約解除の理由がHM側の過失(1,2は単純なミス。3は独占禁止法違反?)であることから、手付け金の全額もしくは相応額の返還を求めることは可能でしょうか?可能であれば相応な額とは何を基準に決めればよいのでしょうか?

ぼーずさん ( 栃木県 / 男性 / 33歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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条件付土地売買と建築工事請負契約の解約

2008/07/12 14:00 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、停止条件付とはいえ、既に建物の請負契約をしているとなると解約は難しいところもありますね。

ただ、この請負契約をしたプランはおそらくダミーみたいなもので、その後にきっちりプランを作っていくものですが、度重なるミスやいい加減さがどうしても納得いかないのであれば、「最初から自分らの希望が反映されないプランで契約を急がされ、何度打合せしてもプランは決まらず、要望したことが反映されず着工されてしまうので解約したい。ついては、手付金等を返還してほしい。」というような旨で、そのハウスメーカー本社宛に内容証明を送られてみてはと思います。
ハウスメーカーの請負契約書の条文には違約金の明記がされているはずですが、契約時の強引さや説明不足がこうした誤認を招く要因ですので、メーカー側にもきちんと言うべきことは言われた方がいいかと思います。

これと同時に県の住宅局等や弁護士の方に、違法性がないか相談されることをお勧めします。


以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


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評価・お礼

ぼーずさん

アドバイス、ありがとうございます。解約したい旨をHMに伝えましたが、やはり手付け解約で、との回答でした。他の方のアドバイスにもありましたが、すでに契約してしまっていることと契約書に土地売買の停止条件が明記してある(期限がまったく記載されておらず、受け取り方によっては同時契約と誤解するような文面ではありますが)為、HMとしては違法性は無いと自信を持っているようです。
ですが、解約の件を相談してから、HMも本気で対応する気になったのか、こちらが納得できる条件にだいぶ近づいてきました。うまくいけばよいのですが、だめだった時の為に県にも相談してみようと思います。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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最近はとても多いケースです

2008/07/11 09:40 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、クレアホームの篠原と申します。
宜しくお願いいたします。

ご質問の件ですが、最近の建築条件付売り地は、今回のようなケースが非常に多くなっています。

本来、建築条件付売り地は、土地売買契約後、プラン等の打ち合わせを行い、3ヶ月以内に建物の請負契約を結ぶというものです。もし請負契約が結べなかった場合は、土地契約は白紙になるというもの。

ただ、現状は、土地契約と同日に建物の請負契約を結んでいます。

同日に請負契約をおこなう理由としては、請負契約書が無ければ、住宅ローンの審査ができないから、と言う理由が多いかと思います。

ただ、住宅ローンについては、請負契約が無くても審査はできます。一般の方は、その事実を知らないことが多く、「ローンの審査ができないのはまずい」と、なってしまうわけです。

今回のご質問に対して、この理由があてはまるどうかは別ですが、まず一つは、請負契約を締結していることが、白紙解約に戻す難しいところです。

土地の売買契約書もしくは重要事項説明書に、「建築条件付売り地とは」と、いう説明の表記があるか確認してみてください。

もし、その表記がなければ、説明義務違反ということで、対抗できるすべはあるかもしれませんが、もし、表記があり、説明をうけているということですと、「建築のプランをうけて建築の請負契約をすることを最近知った」と、いう理由が通用しなくなってしまうのです。

このような内容ですと、手付け解約となってしまうケースが多いです。

ただ、私も契約者や重要事項の説明書の内容を見ていないので、はっきりとした回答ができませんが、売主が業者であるので、一般のかたが買主の場合、業者の責任を問える可能性もあります。

栃木県でしたら、県の土木部住宅課宅地指導担当に、書類一式をもって、ご相談に行かれてみてはいかがでしょうか。

以上、参考になりましたでしょうか。
ご質問がございましたらお気軽にどうぞ。

評価・お礼

ぼーずさん

ご回答、ありがとうございます。アドバイスいただいた通り土地の契約書を確認し、土木部住宅課宅地指導担当へ相談に行ってみようと思います。
私の場合、ローン審査は関係なく、建築契約を行わないと土地の契約もできないものと思い込んでこのような契約となりました(HMからの説明はそのように受け取れるものばかりでした)。
3ヶ月以内の説明を受けた覚えはありませんが、多分契約書には記載されているのでしょう(大手がそのような部分でミスするとは考えられませんし)。解約は難しいということですので、HMと相談し少しでも納得できる条件で折り合えるよう頑張ってみたいと思います。

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