土地購入後の越境問題

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2014/09/30 02:29

お世話になります。

仲介の不動産業者から土地を購入後に家を新築致しました。
その後、土地の重要説明事項で燐家との共有物と説明を受けていた土受けのブロック塀
の上に、こちら負担で新たにフェンスを設置したいと燐家に相談に行きました。

しかし燐家としては共有のブロック塀を設置したと認識しておらず、土地の売り主側が
２３年前に燐家宅が土地を購入前に売り主側の敷地内に設置した物だと認識していました。
ブロック塀は共有物でなく売り主側の越境物であるのだから、買い主である私負担で
早急に撤去してほしいと要望されました。
そもそも土地の境界について、誰とも一切会話したことが無いと仰っていました。

再確認すると境界石の中間点にブロックがある分けでなく、燐家側に２センチほど
入っているのみの状態でした。
当時の外構屋がいい加減に施工したのでは？とも推測できる状況でした。

土地の重要説明事項では以下の２項目があります。
１：本物件境界上に越境物がある場合売買前に売り主負担で撤去する
２：隣接地に既存ブロックがある場合、隣接地所有者と買い主で共同で維持管理する

質問事項：
重要説明事項の"本物件境界上"は、燐家側にはみ出たブロック塀にも適用できますか？
共同の管理物と認識していたものが越境物となった場合、上記の重要説明事項の１に該当し、
売買成立後ではありますが売り主側に撤去費用の負担請求できるものなのでしょうか。
いづれにしても燐家へ一度も境界の確認をせず、勝手に共有物と認識した売り主側の
不動産会社に過失があると思うのですが、不動産会社過失は問えるのでしょうか。

それともたとえ燐家が認識していなくても、境界石をまたいでいる限り共有物扱いが
正しいのでしょうか。

ご回答の程よろしくお願い致します。

マーヤさん（神奈川県 / 男性 / 39歳）

回答：1件

専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

回答させていただきます。

2014/09/30 11:37 詳細リンク

: (5.0)

はじめまして。
不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問の内容からすると、ブロック塀について、
隣地の方に確認していないことが問題の発端のようですね。
確認していれば、土地の引渡し前にはこの問題は発見されていたハズです。

重要事項説明書にもブロック塀が共有物と明記されていたにもかかわらず、
隣地の方は越境であると主張しているという事実がある以上、
重要事項説明書の記載内容の間違いが疑われても仕方ないかと思います。

土地の引渡しが終わっていたとしても、
そもそもの重要事項説明書の記載内容の間違いと越境物についての確認不足が
招いたことだと思慮されますので、
仲介の不動産業者に事実関係を確認するとともに、隣地の方との間に入ってもらい、
この問題解決に向けての話し合いをされた方が良いかと思います。

本件に関しての費用負担については、重要事項説明に
１：本物件境界上に越境物がある場合売買前に売り主負担で撤去する
と記載されているとのことですので、
本来であれば売り主となるのでしょうが、責任の所在に応じて払うことになるかと思います。

また、
境界塀の共有についてですが、

境界線が確定していて、ブロック塀の真ん中を境界線が通っているということが
確実であれば、民法第229条の規定によると『相隣者の共有に属するものと推定する。』とされています。

（境界標等の共有の推定）
第229条
境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝および堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。

といったことから、所有が不明な場合、維持管理については隣接地の方と共同で行なうことが
必要となります。

ただし、現況でのブロック塀の設置位置と隣地の方がブロック塀の設置の経緯について、
かなり具体的なお話をされていることから、共有物との主張を通すのはなかなか難しいかと思われます。

以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

民法

ブロック

境界

評価・お礼

マーヤさん

2014/09/30 15:12

ご丁寧な回答を頂き誠にありがとうございました。

こちらとしては、燐家にとって寝耳に水な事で越境物を撤去してほしいという思いを理解したので、"共有物"でなく越境物扱いで売り主側の不動産会社に少しでも撤去費用を請求しつつ、こちらの土地側にこちら負担でブロック塀を新設したいと考えるようになりました。
ですがこちら側の不動産会社も重要説明事項の認識を変更しない"共有物扱い"のままにしたいらしく、越境物との理解に難色を示しています。。。
こちら側の不動産会社が味方してくれるのか微妙ではありますが、まずは燐家との中に入ってもらって、話し合ってみたいと思います。

ありがとうございました。

藤森哲也

2014/10/01 18:14

不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご評価いただきまして、ありがとうございます。

さて、
『不動産会社が越境物との理解に難色を示している』とのことですが、
そもそも重要事項説明書で共有物と記載された根拠はどこから来るものでしょうか？

不動産業者の反応に違和感を覚えます。

もし、不誠実な対応を取られるようでしたら、
マーヤ様のお住まいの神奈川県のホームページに不動産相談窓口の一覧がありますので、
こちらに相談されてもよろしいかと思います。
■神奈川県相談窓口一覧表
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/f188/p3021.htm

良い方向に進むことをお祈り申し上げております。

株式会社アドキャスト藤森