建築条件付土地取引についてお伺いしたいです

文面を拝見しましたが、悩ましいところだと思います。
他の専門家の方も書かれていますが、土地代が高いと売れにくいので、土地代の利益を
なしにして売り出し、家の方で利益を確保するという方法をとっていると推測出来ます。
土地の利益５００万円近くを家の方に乗せているイメージでしょう。なので家の値段は
実質１０００万円〜１１００万円くらいで造っている可能性があります。家は小さな規模
でも１０００万円近くはかかるので、値引きが厳しいというふうなところが先方の本音
だと思います。

広告の１３００万円の家の場合は、土地代に
利益を乗せて、家の値段を安く見せる手法の１つでしょう。

このように見ていくと、誰を信頼していいのか、分からなくなってしまうのも無理はない
と思います。じゃ、どう考えればいいか？ですが、一番大切なのは、今回契約を考えて
いる不動産業者と腹を割って信頼出来る関係性をつくるということです。

前提を疑ってかかるのではなく、信頼したいので色々と聞かせて欲しい、という流れで
話をしてみましょう。もしその時に、相手の口ぶりに信頼出来ない要素があるのなら
それは、再検討の余地ありだと思いますが、相手も親身になって話をしてくれるのなら
良い関係が築けると思いますよ。

後質問についてですが、
１．法律としては束縛力はないでしょう。ただし上記のような内情はあると思います
２．建物価格に関しても上記のような背景があるために下げづらいと考えられます

お役にたてれば幸いです。ステキな家造りになることを祈っていますね。

八納啓造

建築条件付の問題点に関しては、おっしゃる通りです。

ウィキペディアにあるようにあまり感心できない部分が多々あります。

しかし、あひるんるんさんの今回のご相談に関しては建築条件付の問題点とは

ちょっと方向性が違うのではないかと感じます。


建物にかかわる人（販売や設計や職人さん）の労力と建物の基本的な構成や性能が

建物の建築費に連動します。

建物は、中国の工場で同じものを何万も作る工業製品ではなく、日本人の職人さんが

手作業で現場で作る一品生産品なのです。

なんぼなら値切れる？っていうのは根本的に違います。

これまでの経緯で、建物のグレードやそれにかかわる人の労力が先方の提示する値段と

吊り合わないとお考えでしょうか？


もちろん、値段が先にありきではなく、設計事務所が施主さんと相談しながら設計した

家を工務店がその部材を積み上げて見積もりを出すのがもっとも「まっとう」な家造りです。

もし、そのような家造りをしたいとお考えならば契約を解除してやり直す事をお勧めします。


ただ単に、その家と値段が吊り合っていないとお考えならば、その理由をきちんと考えて

場合によっては第3者の専門家に相談して、その結果によって対応を考える事が良いと思います。

初めまして

建築条件付き土地に関する質問が結構ありますね

基本的に、土地の契約から3ヶ月以内に請負契約を締結しないと解約になります
あひるんるんさんの場合、土地を500万円相場より安く手にいれることができたと考えてよろしいでしょうか？
それであれば、その500万円を建物の資金にしたいのか、単純により安くしたいのかという問題も出てくるでしょう

家づくりはものづくりです

作り手の立場からの考えを申し上げますと、全ての望みを叶える住まいというのを作ることは、作り手と住み手が協力しないとできないと思います
歩み寄りですね！

どちらか一方が上に立つのではなく、同等なんです



ボクはお父様の意見に賛同します
もう少し安く建物契約はできると思います
ちょっとダブル使いの意味がよくわかりませんが・・・

ただ、それには前述の通り歩み寄りが必要です
あれもこれもつけてさらに安くしてくれはやっぱり無理なんです
どの会社も、赤字になってまで家を作ることはしません

住んだあとのアフターサービスはどうしますか？
薄利多売で大きくなっていく建売会社がありますよね？
当然、そこで働く社員も安い給料で働いていると考えられます
もしくは、会社の規模が大きいハウスメーカーなどはどうでしょうか？
平気で500万から1000万円値下げします

住まいの適正価格ってなんでしょうか？

ちょっとずれてしまいましたが、こんな方法はどうでしょうか？

プランを２つだしてもらう
１つは希望をすべて詰め込んだプラン
もう１つは1300万円でできるおまかせプラン

これで、適正価格を知ることができると思います


家づくり
本当に難しいですが、とっても楽しいので悔いの残らないようにしてくださいね！

「土地と建物のダブル使いが出来ない」というのは、うまいやり方だなと少し感心させられました。
さて、あひるんるんさんの悩みがすこしでも解消できればと思い、いくつかお話します。

建築条件付きの不動産販売では、業者側が受ける利益の部分をどこで確保するかという面を考えてみます。

１．土地と建物の両方で適正な利益を確保する。
２．土地の利益は無しにして、建物で利益を確保する。
３．土地で利益を確保して、建物の利益は少なくする。

この3通りがありますが、今回の場合は、２．に該当しているわけです。

つまり、土地価格を相場の半分にして集客を図り、建物価格にある程度の利益を上乗せして利益補てんをしていることが考えられます。

もちろん、土地売買契約と建物請負契約とは別になりますし、契約相手が異なることもあります。
（土地契約は不動産会社、建物契約は建築会社）

業者側は利益の無い商売はビジネスとは言えませんから、当然のことですが、予定している利益があるはずです。

そこで、1600万円弱が妥当な金額かどうかということが、問題となってきます。
不当に高い金額であれば、最終的に「予算が合わない」という理由で契約解除する方向で考えなければなりませんが、そうでもないのであれば、土地と建物の合計金額で判断してみてはどうでしょう。

土地＋建物価格が、結果的には付近で販売されている分譲住宅と比較して、同等程度になるのであれば、「謝恩販売」にうまく乗せられてしまったということになりますし、もしも割安感があれば、上手なお買いものだったということになります。


最初に書きましたように、業者は「どこかで予定利益を確保」するものです。
「謝恩販売」というキャンペーンの場合には、通常の予定利益率よりは低めに設定するのが普通です。

そのため、付近で販売されている分譲住宅と比較すると「割安感」があるはずだと思います。

土地と建物価格を別々に評価するのではなく、一緒に考えてみてはどうでしょう。

あひるんるんさん

謝恩販売とは言いえて妙という感じです。
朝三暮四的な
入口を下げて出口で帳尻を合わす手法ですね。


建築条件付き売り地で実際に現場で行われる考え方として
『マイナス見積もりはしない』
ということです。

どういうことかと申しますと、
仮に、間取り決定やその他打ち合わせが“完全に自由”にできるのであれば、
これ要らない、あれ要らないということを突き詰めていくと結局建物は
極限まで小さくなりますよね。
すると、事業主にしてみれば土地だけを薄利で売るだけで
建築請負での利益や事業としての通産した利益が出ないことになります。

それでは事業として失敗ですので、“建築条件付き”の法理論上のものとは
かい離するものの、実態としては大きくマイナス見積もりはしないブレーキが
働いているのです。


以上を踏まえたうえで


Q１建築条件付とは法律として、不動産屋さん側が建物の価格を最初から決めれる束縛力の
あるものなのでしょうか？

A 法理論上は決められませんが、実態としてはある程度事業収支上の下限値はあるはずで す。もし、その下限が事業主として許容範囲を超えるならば、事業主にも“請け負わな い自由”が存在しますので、『あなたとは請負契約を締結したくない』となれば、請負 契約が成立せずに、土地の売買契約も白紙解約になります。


Q２建築条件付土地取引ということで、
建物の価格は、不動産屋さんの最初の提示に従わなければならないのでしょうか？

A もちろん価格交渉をしてみる必要はありますが、商取引ですので売主の収支上の観点か ら許容範囲は当然にあると思います。



互いに話し合い誠意をもって協議打ち合わせをして、歩み寄る姿勢が必要です。
良いお取引ができますよう祈念しています。



不動産ドクター 鈴木豪一郎

あひるんるんさん

建築条件付の土地を購入される誰もがかかえる共通の悩みですね。
「どうしてもここの土地が欲しい・・」という気持ちが弱みになり・・

ご質問について

1.拘束力はあるということになるのでしょう。
その「条件付」で購入すると意志表示しているわけですから・・
しかしながら、この見えないパンドラのハコを開けて、
満足の行く家づくりに成功された方もいます。

その事例はこちらでご紹介していますので、参考にしてみてください。
http://www.atl3c.com/kiso2.htm

2.建物の価格は提示どおりでなくてはいけない？
これを覆すためには、この価格の見積りの根拠を出してもらうことになります。
まず、先方は出してこないでしょうし、出てきたとしても、素人の方が
それの高い安いを談じることは、まず不可能です。ではどうしたら？？

こちらについても上記の事例で説明していますので、参考にしてくださいね。

こういう経済社会ですから、当然と言えば当然の問題でもあり、同時に悩ましい問題でもあります。
そして実情は、他の専門家さん達が書かれている通りだと思います。

まず、ご質問の答えを端的に言うと、
１．建築条件付とは法律的な拘束力はありません。
２．建物の価格は、不動産屋の提示額に従わなければならないということはありません。

では、どうすればいいか？

まず、大事なのは、
「無用な情報におどらされないこと」
です。

ご家族で住む家です。ネットや情報誌などに氾濫している情報に左右されずに、自分たちが「これならOK」と納得できるような状況になるように、自分たちで判断することが大事です。
謝恩販売の他にも、超特価、限定販売、相場、適正価格、好条件などなど、世の中には、判断を迷わせる言葉がたくさんあります。ですが、これらの言葉、すなわち情報は、個人個人の「価値観」で変わるものです。

1300万と1600万を比較するのは、あまり意味がありません。
1600万で「高い」と感じたのなら、「高い」のです。

家づくりは、これから先、「自分で考える事」がいろいろな場面で出てきます。
そのたびに、納得する根拠を自分以外の情報などに求めていては、本当に自分たちが求める家はできないでしょう。

これから家づくりを進めるための準備運動と思って、もういちど、自分たちの価値観を見つめてみて、「自分たちの価値観で判断する」ことを実践してみてはいかがでしょうか。

「１建築条件付とは法律として、不動産屋さん側が建物の価格を最初から決めれる束縛力の
あるものなのでしょうか？」

これは売り手と買い手の条件付きの契約であり、法律ではありません。ですから契約の内容がどうなっているかでしか判断できません。契約で金額まで設定されているのか、間取りや面積まで例示されているのか等により答えは変わってきます。

「２建築条件付土地取引ということで、
建物の価格は、不動産屋さんの最初の提示に従わなければならないのでしょうか？」

１．でお答えしたとおりです。
契約の中に建築価格（総額であったり、坪単価であったり）が あるのなら当然拘束されることになりますが、あくまで私人（法人であっても）間の約束事です。当事者が合意をすれば好きなように変更できます。

ただ業者を知らずにこんなことを言うのはいけないかもしれませんが、通常1000万のものを500万で売れるはずがありません。こういう商法をする業者は私なら信頼できません。結果として値打ちのある買い物にはならない気がします。どうしても欲しい場所ならともかく、そうでないなら、建築条件が付いてることをこちらの幸いとして、建築の合意ができないとして、土地契約も無かったこととされることをお勧めします。

ご質問1：「建築条件付土地取引」は不動産業界で広く用いられている用語ですが、法の中で規定されているものではありません。よって法により土地販売側の建物取引価格決定権が認められているものではありません。
「建築条件付土地取引」は、不動産業界の自主規制団体である社団法人首都圏不動産公正取引協議会において業界ルールを設けていますので、こちらのサイト内コラムをご紹介させていただきます。 http://www.sumainavi.net/column/nattoku/col060117.php

ご質問２：今回の最初の提示価格には、標準仕様の建物として予め間取りと仕様が想定されています。他の専門家の方々が書いていらっしゃるように、そこには利益をどう発生させるかということが組み込まれています。提示価格よりも安くという希望が受け入れられない場合は、この建築条件付土地取引は成立しませんでしたね、ということになっていくと思います。土地もあきらめなければなりません。

ご質問内容で気になることは、間取りが完成した後に工事請負金額の見積書が提出されているかということです。きちんと見積書の内容を確認し、予算が不足の場合は値引き交渉とされるのではなく用いる仕上げ材料を変更する等減額案を請負側から提示してもらうことが必要です。そして、請負先の工務店の実績、アフターメンテナンスの体制、実際に建てた家の見学とその家の住み手の意見などを必ず確認されてください。
決して不安を残したまま契約はなさいませんように！

はじめまして、アーキネットデザインの市川均です。
建築条件付き土地分譲は、土地と建物を一体化し、そのどちらかで利潤を上げようとする販売側の手法です。よって、双方の価格が不明確になり、素人が価格の適正化を図るのは困難です。もちろんそのような法制度があるわけでなく、そのような契約形態という事です。ですので、それを受け入れてしまう（つまり契約です）とそれに従わざるをえなくなります。
では、どうしたら良いかですが、出来る事なら特定の建築家に相談してください。その上で、どうしてもその土地が気に入っているのであれば、土地、建物双方の価格の適正化を交渉してもらうしかないと思います。お父さんが感じている疑問は正しいです。当たり前の事ですが、建物の価格は、設計し、その建物の内容（仕様）が決まった時点で決まる物です。最初から価格ありきはおかしいです。