ワンルームマンション投資の出口戦略について

不動産投資コンサルタントの野口です。
Dolce様の様なカップルが、婚約後又は結婚後に相手が不動産投資にはまって居て困惑する人が多くあります。現在も、私は若い結婚前と結婚して判明した人のコンサルタントをしています。
関西方面にからも、毎年数件ご相談があり対処しています。市況も判って居ます。

フィアンセが一つ下のようで、貴女の専門職の年収はすごいですね。フィアンセの年収は平均年収でしょう。

物件ABCとも新築で同一業者からご購入と察します。購入額＝融資額と殆んど自己資金なしでご購入の様子。現在のローン残高は、90％以上残って居るでしょう。
すると、売却処分するとロ-ン補てん額発生します。

売却見積額はどのように算出されたのか判りませんが、NET広告で“貴方の不動産は今いくら？
５分で査定します“などの査定は殆んどが甘いです。（要注意）自己が仲介なり、買取したいから高めに算定するのです。

査定は、本来現地調査し市況を調べ個々の状況を把握して適正価格（売れる価格）を出します。
築年数、専面積、現賃貸状況、立地、規模、所在階数、設備、管理状況等々を勘案して算出します。
従って、ご掲載されている見積価格が妥当なのかがポイントです。
業者の見積もりで自己で“買取”って、転売するケースです。この利ザヤで大きく儲けようとして安く買い叩いて居るものがたくさんあります。通常の売価仲介は売価格の３％強しか利益が得られないから、買取って、転売は通常25％の利益を取ります。＝それだけ売主が損をする。
これに嵌まってはダメです。

ご質問
１、 売却順は、築10年以内で有れば、持ち出しの大きいA物件でしょう。
レ-トも高いですから、但し物件の内容によっては異なるかも
2.575％は借換も視野に入れる。
２、市況は、全国的に横這いです。コロナ禍で都心はやや沈静ですが、都心30Kｍでは活況です。
不動産投資熱は、金融緩和もあって また巣ごもりでサイト検索も多く、公務員、IT関連の
方の不動産投資は、株市況に引っ張られて進展して居ます。
市況の流れと個々の物件との関連はずれる事が多く、素人ではなかなか難しいです。
３、売却時の費用は、仲介の場合は３％強手数料、ローンの早期一括返済による損害金（銀行により異なる）抵当権抹消や所有権移転費用（5万円以内）
４、 婚約者のみの解決とは、自己資金200万で解決はする事。これは、自己破産しかありません。任意売却と言う方法もありませんが、余り変わりません。いずれも“ブラック”

ご結婚などでお急ぎかもしれませんが、余り慌てないで今年中に整理を目指してください。
貴女の優しい支援の気持ちを大事にして、貴女支援が無ければ、ゆくゆく破滅の人生になりかねません。フィアンセは感謝しかないでしょう。
私には、まだまだ気になる事ありますが、紙面の関係上これまでです。
戸別には----http://www.iriscon.co.jp から

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、当方では現在、大阪市内の投資マンションの売却案件が相当数あり、市況も含めていくつかお伝えしたいと思います。

まず、大阪圏の投資マンションはエスリードを筆頭にプレサンス、日商エステムらが数多くの物件を販売しており、売買及び賃貸のマーケットは双方ともほぼ飽和状態です。

つまり、売り物は相当数あり、賃貸の方も空室が目立つという状況です。
例えば、不動産サイトでとあるマンション名を検索すると、入居募集広告は100件を超えるものもあります。

実際には、総戸数100戸で11戸の部屋が空室、または空室予定で入居者の募集をしているというのが現実で、賃貸マーケットは需要よりも供給の方が多いという点は認識しておく必要があります。

したがって、大阪圏の投資マンションは東京圏ほど賃料が取れないので、売買金額もそれなりに低い金額で取引されるのが現実です。
そんなマーケットで、市況よりも高い売買金額で物件を購入してしまうと、購入当初からローンが完済するまではずっと赤字になります。

こうした背景をもとに、以下のお問い合わせについて順を追ってお答えしたいと思います。

■1:順番に売却していく場合、購入から何年以内の売却完了が望ましいでしょうか。
物件の所在地が不明なため、何とも言えませんが、AとBをまずは売るべきかと思います。

特に、Bはローン返済期間が45年で長期のため、元金の減りが遅く、今後20年ぐらいまでは利息払いの方が多いのが現実です。

したがって、ローン残債額と市況の売値の乖離は長期的に広がったままになります。
例えば、10年後の市況が1,000万円程度とすれば、500万円程度はローン残債額の方が上回ることになりますので、市況が高値の時に損切りしてでも売却する方が得策かと思われます。

■2:現在の大阪の不動産事情はどのような状況なのでしょうか。
市場価格の推移を把握するには具体的にどのようなものを参考にすれば良いのでしょうか。

先ほどもご紹介しましたが、不動産投資の収入源である賃貸物件の市況は供給過多の状況です。
今後、空室を埋めるために賃料を下げたりしていかないと空室は埋まらない状況になりますし、入居募集をさせる不動産業者に対して、広告費などのインセンティブを付けて入居募集を斡旋させないと空室が埋まらない可能性もあります。
この現象は東京圏も同様ですが、大阪圏の方がより厳しいというのが現実です。
そうなると、賃料収入がままならないという想定もできます。

また、大阪圏の投資マンションの売買については、地元の方が買うということは非常に少ないものです。
購入者は東京圏とか地方のサラリーマン、勤務医のドクター、看護師、公務員が主流です。
しかも、エンド客が直接、物件購入をするケースはなく、どこぞの不動産投資専門の業者から斡旋されて買っています。
これは、物件自体のローン付けが個人では難しく、業者経由でのローン付けがないと売れないし、買えないということになります。

次に、市況を把握するには、スーモやホームズ、不動産投資専門の楽待などの不動産サイトで確認することになります。

■3:売却時の差額以外に必要となる諸経費はどの程度でしょうか。
売却時の仲介手数料、抵当権抹消の費用、ローンの返済時の違約金などがあります。
これは個別事案で計算することになります。
例えば、1,600万円で売れた場合、仲介手数料は約60万円、抵当権抹消費用が約3万円程度、ローン違約金がかかって20万円程度かと思われます。
加えて、サブリース契約の場合にはその解約金も必要になる場合がありますので、ご注意ください。

■4:婚約者のみで今回の問題解決は可能でしょうか。あるとすればどの様な方法でしょうか。
仮に、比較的高値で売却ができたとしても、ローン残債額を補てんする必要があり、ご本人に手元資金がないのであれば、親御さんに相談するなどされて補てんする金銭の援助が必要でしょう。
そうしないとなかなか解決はできません。

最悪は自己破産なども考えられますが、自己破産にも条件がありますので簡単に自己破産できない場合もあります。

以上が概ねの回答になりますので、ご参考になれば幸いです。

なお、ご自身が計算されました持ち出し金には固定資産税が加味されておりませんので、戸当たり年間で６万円程度、総額で年18万円ぐらいはかかっているかと思います。

そうなると、年間でトータル約26.5万円、月当たり22,000円の持ち出し金となっているようです。
おそらく所得税還付で15万円程度の還付金が見込めたとしても、持ち出し金の全額回収は難しい状況で、マンション保有の意味はあまりありません。

築年数の経過とともにマンションの修繕の費用負担や賃料下落などのリスクは回避できませんので、タイミングを見て早期に売却をする方が得策かと思われます。

最終的には、保有物件の調査や賃貸借契約の内容確認などの作業を行い、売却時期や売値、その他出口の方向性を検討してみないと何とも言えません旨、ご承知おきくださいませ。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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■アネシスプランニング（株）寺岡 孝
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