書面での建築工事請負契約締結前の契約成立について

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2013/07/31 12:18

建築工事請負契約の口約束は、建築工事請負契約締結とみなされるのでしょうか？

建築工事請負契約締結時に、希望した間取りとは違う間取りが建築工事請負契約書に示されていたため確認をしたところ、「工法は変わるかもしれない」「値段は上がる」と言う回答だったため、相手のいい加減さに不安になり、契約はきちんと納得行くプランの後に締結したいと申し出たところ、契約締結の延期は出来ないと言われ、出来ないならば契約しないと言うと、更には「土地の契約も白紙に戻す」とも言われました。
上司に相談しに行き、土地契約はそのまま続行となり「担当を変えるので、再度うちと建物の契約を進めて欲しい」と言われたが「土地の契約も白紙に戻す」とおどしのような事を言われたので、後日お断りしました。

経緯としましては
・ハウスメーカーにその不動産部門から土地（建築条件なし）を紹介してもらい土地の売買契約をした。（同日のその後建築工事請負契約へ臨んだ）
・建物の契約の意志はあったが、プランが定まり安心してからとずっと伝えていた。
・土地の契約をせかされいつの間にか同時に建物も一緒でなければと言う話になってきた。（建築条件付と同じ意味なので、土地の値引きを申し出たが無理だった）
・土地の契約の期限はもう延ばせないと言われ、建物の契約も〇〇日にするので待って欲しいと伝えたところ、465,000円を払えば待ってくれると言われ支払った。（真剣に契約を考えている意志の表れまた契約期日延長の手段として）
※465,000円を支払った日には、お金の性質の説明および「建築工事請負契約」の内容の説明は受けていない。（説明を求めなかった理由としては、上記〇〇日に契約するつもりだったので遅かれ早かれ払うお金であろうとの思い）（領収書には請負工事代金：本体工事：契約時となっている）
※待って欲しい理由は、世話になったハウスメーカーをきちんと断ってからにしたかった。（相手方にも伝えた）
※土地購入に辺り、１番手の買い付け者がいて、内部的に色々あった模様

現在このような状態で相手方と話し合いがもたれる予定です。465,000円全額を返還請求するつもりですが、法的に可能でしょうか？民法上は、口約束でも契約成立とありますので心配です。しかし建設業法・消費者契約法で考えると契約成立にはならない気がします。アドバイスお願いします。

補足

2013/08/05 14:02

結果的には、465,000円の全額返還と、土地売買時の仲介手数料１０％割引分（8万弱）をこちらが支払う説明を受け、揉めた場合に465,000円が返還されなくなる可能性もあるかもと言う気持ちで受入れる方向で進めてます。

相手方の説明としては
・民法上は口約束でも契約。
・465,000円は契約金と認識してる。
・裁判にすれば、こちら（ハウスメーカー）が有利だけど、うちは大手だからそんなことはしない。
・担当との商談記録シートには契約金として預かったと記録されており、あなたもサインしている。
・土地の仲介手数料は、建物の建築請負契約締結を前提として割り引いているので、そこは支払って欲しい。
と、全般的にこちらの非を責め、自分たちが寛大な処理をしたんだと言う意味合いの説明でした。

私の考え
・465,000円はお互いの話の流れ及び領収書上では契約金ではない。
・契約金と認識されてるいのであれば、担当に騙された。
・商談記録シートとは大まかな記録ではないのか？
・465,000円を本当にこちらが払わなければならない状態ならば、企業としては断固戦って来るのではないか？
・締結された土地売買にハウスメーカーが口を挟めるのか？
・契約する気でいたにも関わらず、期日の延期を認めない⇒契約を止めた。
これは、企業としての活動が十分でないと私に思わせた企業側の責任ではないか？
・消費者契約法第４条第１項、第２項及び第４項に該当するのでは？
・建設業法第１８条及び第１９条に該当するのでは？
・建築士法第２４条の７に該当するのでは？
と言う感じです。

仲介手数料の支払いよりも、大手ハウスメーカーと言われている相手方の意識に腹が立ってます。一般消費者が、大手企業相手に上手く立ち回れるはずもありません。儲け話に乗ろうとかそんなのではなく、普通に家を買いたいだけなのに、そんなにも大手企業相手に細心の注意を払わなければならないものなんでしょうか？
この質問はこれから家を買う方にぜひ参考にしていただきたいので、どなたかご回答をお願いします。

samuraijapanさん（千葉県 / 男性 / 44歳）

回答：1件

柏倉智弘
工務店

大手ハウスメーカーさんの、信頼を失う行為ですね。

2013/08/05 19:31 詳細リンク

: (4.0)

こんにちは。心中お察しいたします。

このサイトでこうした土地と建物の抱き合わせ的な契約の（営業の）相談を見るたびに、同業者として大変がっかりしてしまいます。

まずは県の相談窓口へ行って経緯を説明し、相談に乗ってもらってください。
不動産取引に関する相談と受付で言えば案内してもらえると思います。
私の私見ですがこれは請負契約と呼べないと思います。

口約束も契約とされていますが、単純な物品の売買ではないのですから少なくとも図面と請負金額が確定していないものは契約とは言わないと思います。

請負契約書を取り交わしたあと、契約金をいただく意味ですが
昔はこの契約金で建築資材の購入に充てていました。現代では解約のペナルティー的な意味合いが強いです。
直接資材を購入する以外に工事着手のために社員を使い、外注先を手配し、各種の申請作業に入ります。もし解約されて、何のペナルティーも無いならば、こうした準備に掛かった費用が損失になってしまうからです。

今回、メーカーさんが「契約金」と主張するのは、そうであれば契約解除にあたっては契約金が解約金に相当するので返金しなくて良いという理屈かと思います。
ただ、それは説明すら受けていなく、書面もないわけですよね。口頭で契約が成立するとしても口頭で説明されていないことは主張できないのでは無いでしょうか？

土地の売買契約についてですが、こちらは契約書があるわけですよね。
仲介手数料が発生するということは、売り主はこの会社ではないということでしょうか？
通常、土地の売買契約にも契約金（手付け金）の取り決めがあり買い主から契約を解除する場合は手付け金相当が違約金となり、売り主が解約する場合は手付け金の倍返しとなっているはずです。仲介業者が自分の判断で白紙に戻す権限は無いと思うのですが。
売買契約書をもう一度ご確認してください。

この50万ほどのお金を得るために、このメーカーさんは大きな信頼を失っているように感じます。

評価・お礼

samuraijapanさん

2013/08/06 04:26

柏倉さん、ご回答ありがとうございます。
本当は契約をしたかったので、とても残念です。このメーカーの企業理念や所属する住宅生産団体連合会の倫理憲章を拝見しましたが、およそかけ離れた行為です。
おそらく相手側の説明は、支店内での話だと思われますので、本社窓口への経緯の報告は行いたいと思っています。

土地については、ハウスメーカーは同系列の不動産会社と私の橋渡し的な存在で、売主は個人の方です。売買契約書は不動産会社を仲介し個人の売主と結びました。
今になって思いますが、記録シートは営業に都合の良い内容ばっかりを、記録として残してる部分が多いんですね。
お忙しい中ご回答ありがとうございました。

柏倉智弘

2013/08/06 18:05

お返事いただきありがとうございました。

商談の経緯をメモしたとしても、最終的な契約内容は契約書に図面や内訳書といった形で盛り込まれるべきものだと考えます。ご要望をお聞きしそれに基づいてのご提案（図面、見積）を繰り返すわけですから最終的にはこうしましょうという同意を記録するのが大切になります。

納得できるプロセスで新しい家ができあがることをお祈りいたします。

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