マンション建替えについて

不動産中心のFP 野口です。

happy.happy様が建てようとされる土地・建物の規模がわかりませんから、一概に断定的に言えませんが、基本事項だけ述べます。

父上が土地の所有者ですから、存命の間に無償で建て、年金だけの収入と言えども、税務上は無償＝贈与と見なされます。マンションですと堅牢な建物ですから、路線価の６０～８０％の地上権が贈与されたものと見なされる危険があります。

土地の賃貸借契約をし、賃料を支払うのも一案ですが、一般には承諾料が相当高く設定されていますので、賃料、など慎重に設定が必要です。

生前贈与をし、相続時清算方式が現状最も良い方法かと思いますが、現在政府において検討されている税収増加の最右翼に相続税が揚げられています。従って、現状最低課税免除額が6,000万円から半減する案が上がっています。現状では、流動的でどのように決着するか判りません。

これらを見据え、happy.happy様の土地などの価額や相続人など総合的に考える必要が有ります。税制は毎年変更がありますので、現在の政府財政では年々相続税は強化されると考え早く手を打つに越したことは間違いないでしょう。

個別の件には、こちらで http://www.irirscon.co.jp

マンションの建替えに関してですが、まず基本的なポイントですが税務上の有利不利以上に「賃貸物件の需要と供給」を加味したキャッシュフローの分析をする事が重要になります。


その上での話ですが、不動産を所有する上で一番大きく、且つ、建築後に節税出来ない税として固定資産税があります。固定資産税に対してはもし現在の立地がファミリー向けに該当する立地であるならば40平米以上の床面積に成る様な形が良いかもしれません。


新築住宅に対する減額処置をご査収ください。


3階以上の中高層住宅等であれば、新築後5年間は税額が2分の1になります。長期優良住宅であればこの期間が7年までになります。


固定資産税に関しては下記参照ください。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o16


ただし、あくまでも立地がファミリー向けに該当する場合のみとお考えください。


ご両親を扶養にすべきか否かはご本人の年収にもよるところかと思います。もし、年収が高いのであれば不動産投資によって更に年収が上がるよりは元々年収の低い家族で所得を得た方がメリットがある場合もあります。（借地代等を払って）


また、土地の賃貸借に関してはきちっとやられた方が良いです。重要なポイントになります。


もし適正な地代を払わなければそれは「使用貸借」となり、相続時に借地権割合を利用して評価する方法が使えず、土地の評価が下がらない事に成ります。詳細は資産税に詳しい税理士や税務署にご確認ください。


使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱について（国税ＨＰ参照）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/731101/01.htm

ｈａｐｐｙ．ｈａｐｐｙさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『税法上有利な立て替え方はありますでしょうか？』につきまして、残念ながら税金の専門家は税理士さんになりますので、詳細につきましては税理士さんに確認をしていただく必要がありますが、税法上の特例を活用するのでしたら、デベロッパーと組んで等価交換方式を利用して立て替える方法があります。

『土地所有者の父親に借地代を支払う必要がありますか？』につきまして、お父さんから土地をかりるのでしたら、適正価格で算出した地代を支払う必要があります。

尚、扶養に関しては残念ながらアドバイスは出来かねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄