マンション建替え（不動産投資）

マンションの建替えに関してですが、まず基本的なポイントですが税務上の有利不利以上に「賃貸物件の需要と供給」を加味したキャッシュフローの分析をする事が重要になります。


その上での話ですが、不動産を所有する上で一番大きく、且つ、建築後に節税出来ない税として固定資産税があります。固定資産税に対してはもし現在の立地がファミリー向けに該当する立地であるならば40平米以上の床面積に成る様な形が良いかもしれません。


新築住宅に対する減額処置をご査収ください。


3階以上の中高層住宅等であれば、新築後5年間は税額が2分の1になります。長期優良住宅であればこの期間が7年までになります。


固定資産税に関しては下記参照ください。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o16


ただし、あくまでも立地がファミリー向けに該当する場合のみとお考えください。


ご両親を扶養にすべきか否かはご本人の年収にもよるところかと思います。もし、年収が高いのであれば不動産投資によって更に年収が上がるよりは元々年収の低い家族で所得を得た方がメリットがある場合もあります。（借地代等を払って）


また、土地の賃貸借に関してはきちっとやられた方が良いです。重要なポイントになります。


もし適正な地代を払わなければそれは「使用貸借」となり、相続時に借地権割合を利用して評価する方法が使えず、土地の評価が下がらない事に成ります。詳細は資産税に詳しい税理士や税務署にご確認ください。


使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱について（国税ＨＰ参照）
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/731101/01.htm