「ノンリコースローン」について

ふじもんさま 回答させていただきます。

「ノンリコースローン」を簡単に説明しますと、購入した不動産が将来、値下がりした場合でも、その売価の範囲内で債務額が圧縮され残債務が残らないというものです。

通常の住宅ローン等では、債務超過になると売価を超える部分についても債務免除にはなりません。

したがって、金融機関の立場からは貸出リスクが大きいため、取引価格に対して60%や70%までの融資になることが多いようです。つまり残りは自己資金を調達しなければなりません。

これに対して通常の住宅ローンの場合、売買価格の100%まで融資を受けることができるものが多いですね。

注意しなければならないのは、賃貸用建物を建築する際には自己居住用とは認められないため、通常、住宅ローンは借り入れることができません。この場合はアパートローン等を利用することになります。

「ノンリコースローン」を検討されているという事ですが、日本の銀行では大っぴらにノンリコースローンを紹介してません。外資系のサイトがありますのでこちらを参照ください。http://www.morganstanley.co.jp/loan/conditionality.html(現在も実際にローンを提供しているかは定かではありませんが)

通常のリコースローンとの大きな違いがいくつかあります。

(1)倒産隔離という処理をする為に本人とは分離したSPCの設立が必要になります。(コストが数100万掛ります。)
(2)借入期間が短い―ノンリコースローンは個人が介在しない事から5年前後が多く、借り換えを計画しているが実際にはその時の市場環境によって借り換えが出来ない事がある。(特に今のような金融危機の状況を意味してます。)
(3)返済スケジュールが変則である―期中の返済期間は元本返済が少ないですが、期限がきた際に一気に返済する事を迫られます。よってキャッシュフローが返済時に大きくマイナスになります。(返済時に臨時収入等があればリスクは高くありませんがそうでなければかなり危険性が高いです。)

簡単に言いましてノンリコースローンは短い返済期日の前後に大きなリスクがあるという事です。また、金利も通常のローンよりも0.5%から1%高いですし、余計な費用がかさみます。更に現在の様な環境ではノンリコースローンを金融機関は出さなくなってきます。と言いますのも、現在世界中で問題になっているサブプライムローンやそれに準じるローンは殆どノンリコースローンだからです。

そういったことからも金融機関がより一層ノンリコースローンの提供に慎重になる事がご理解いただけるかと思います。しっかりとした計画の基、長期間キャッシュフローが安定的に確保出来るリコースローン(通常の不動産投資ローン)での不動産経営をお勧めします。(ファンド運営等を行わないのであれば)