不動産投資の運用方針（売却や繰り上げ返済の時期）

A、B、Cのマンション共に同じ様なタイプのワンルームか1LDKのマンションにお見受けしますがその前提で書かせて頂きます。

まず、ABCのマンションが「どこの会社」によって建てられて、売られて、管理されているかが期限前返済や売却を進める上での重要な要素になります。現在ワンルーム専業のディベロッパーも不動産不況のあおりを受けてかなり厳しい状態になっております。そんな中最も先行きが脆弱に見える物件を先に動かして行くのが常道です。

インターネット等で調べればかなりその会社の状態や将来像が見えてきます。

その後、物件のランク付けをしてください。駅からの距離、駅の力(環状線以外の他の交通手段である阪神か阪急か地下鉄の駅への距離や、主要なオフィス街などへのアクセス(乗り換えが必要か一本で行けるか等))、間取り、日当たり、階、部屋の広さ、そして上で述べたディベロッパーの状態等です。

これによってどれが一番空室になりやすいか、どれが一番家賃が下がりやすいか、どのマンションの管理会社が危ないかおのずと決まります。

その際に最もランクの低いものの融資を先に期限前返済していけば良いと思います。残債が少なくなれば売却が行い易くなります。

現在の残債は年収や預貯金から見るとそれ程多くないので心配しすぎる必要はありませんが、次の展開を考えた場合に残債を軽くしておくのも手ではあります。(某銀行は年収の10倍までの債務を上限と考えていると聞いております。)

現在金利もかなり低くなっていますので金利自体も一棟物等を買うよりも1%以上高く払われていますので減らすメリットはあります。

また、あいふぉん様は東京在住なので次の展開は東京でご自宅か自宅兼投資物件を購入というのが流れ的には良いのでは無いかと思います。その場合の自己資金はある程度確保しながら、一つの物件に絞って年に還付金+100万位のペースで早めに返していくというのは悪くない考えだと思います。

購入の動機では皆さん意外と軽いノリで大きな買い物をされるのですが、よくよく考えてみると先走ったかなぁと質問されるケースは多いですね。

先のお答えにもある通り今回のケース、決して無理がある不動産投資ではないのですが、今後不動産投資から撤退するとか消極的であるとするなら、人気薄の物件から債務を減らし徐々に売却していくというところが常道だと思われます。

しかしこの際に、購入時の動機付が薄い点をカバーするという意味でも、不動産投資の本格的な勉強をしながら事業として伸ばすのかどうかを考えていくのも一手ではないでしょうか。

それにはまずは分譲メーカーさん関連の管理会社との管理委託を止め、家賃保証制度も止める等で収入増とコスト削減に取り組むことから始め、そして不動産オーナーとしての自覚と責任をもって対処すれば自ずと道は見えてくるのでは、と思います。

いろんな情報はHP、ブログ等netで得れるものです。頑張ってください。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

現在、家賃と支払いの差額が年間72,000円で、そのほかの経費とあわせますと、年間は62万円ほどのランニングコストということであれば、所得税の還付と差し引いて年間12万円、月に1万円の負担というのは「現在｣のところ許容範囲ではないかと思います。
住民税の軽減分も併せれば、年間としてはプラスになるかもしれません。

しかし、今後もこのような状況が続いていくとは限りません。
家賃の下落、還付金の減少などリスクは当然ございますので、その対策は早めに取るに越したことはないでしょう。

しかし、売却に関しては、ローンの残債を考えると今の時代は特に厳しいと思いますので、どちらかというと繰り上げ返済をご検討されたほうがよろしいかと思います。

ただ、借入先の金融機関にもよりますが、5年以内の繰上げ返済については手数料が高めに設定されている場合が多くあります。
ご確認されてみてください。

一つの案としては、すぐに現在お持ちの物件すべての物件を繰り上げ返済するのではなく、一番古いAの物件が5年を越えた時点で、その物件をベースにして繰り上げ返済をご検討するというのが良いかと思います。

その際も保険としてのメリットもございますので全額というわけではなく、目安としては固定資産・都市計画税くらいは手出し(税金還付で支払い)するとして、他の2物件も含めた管理費・修繕費、家賃との差額(おそらく月額で3万円を切るくらいだと思いますが)が収入になるくらいで良いと思います。

そのためにいくら繰り上げ返済をすればよいのか、また、現状でそれをするなら手数料がいくらなのかは融資を受けている金融機関にご相談されてみてください。