初心者　不動産投資　中古一棟アパートを買おうと思っています

物件的には築年数が古いのが懸念事項でありますが、立地的には都内で急行停車駅であると言う事なので恐らく入居に関しては大きな懸念はないと思います。（西武新宿線や小田急線等の様に推測しますが）


その為キャッシュフロー的にも安定度があり、自己資金の投入もそこそこありますので通常であれば比較的余裕があります。


唯一、心配な点は設備の更新状態です。設備においてシステムキッチン（IH等）、エアコン、給湯機等がタイムリーに交換されているかです。恐らく築23年なので多くの設備は一度は取り替えられていると思いますがそれでも既に10年近く経過していると思います。


2回目の設備更新も随時行って行く必要があるかと思います。また、価格の割に部屋数が多い分修繕コストでキャッシュフローが食われてしまう懸念はあります。（３２万÷８＝４万円の平均家賃）


例えばエアコンは８万円だとしますと、家賃８万円の部屋であれば１カ月で回収出来ますが、４万円であると２か月掛ります。修繕負担率の大きい物件である様には思えます。


また、ユニットバスの状態はいかがですか？ユニットバスも耐用年数を越えて使えますが、さすがに２５年越えると壊れてきたりもします。空いている部屋で確認されてみてください。こちらは替えるとなると３０万～５０万一つあたりかかる場合もあります。


古い物件なので保険はなるべく広く入りましょう。特に水災が気になります。


ただ、総合的にみて現在のご年収等も考慮に入れると購入出来るのはこの様な物件になって来るのではないかと思いますので、極度に修繕状態が悪くない限りtaitairyoryo様が購入されるにはフィットしている物件ではないかと思われます。

内容を拝見する限りは立地や利回りは悪くないように思われます。

戸当たり4万円程度の賃料であれば学生の需要も見込めそうなので、賃貸で苦戦することもさほどないように感じられます。

ただし、少し気になった点を挙げさせていただきますと・・・

1.築23年の木造
10年は大規模修繕は不要とのことですが、外壁や屋根（スレート？）のことでしょうか？
構造の耐久性で重要なのは木造の場合、腐朽や白アリ対策ですので、風通しが良い立地でない場合は疑ってみたほうがいいかもしれません。
基礎の床下換気口を覗いたり、ジメジメしていないか見るだけでも耐久性判断の一つになります。

2.賃貸退去後のコスト
原状回復費用やリーシング費用など一部屋あたりのコストは10万円～20万円前後かかりそうです（設備の一部更新など含め）。
例えば学生の入居が多く3月に一斉に半分出られてしまうといきなり80万円ほどかかったりすることも考えられますので、キャッシュフローはある程度ストックしていくことをお勧めします。

3.更地にしての売却
更地にするには入居者を退去させなければなりません。
賃貸借契約を更新せず徐々に出すことになりますが、正当事由が必要であり、全員退去させるのはそれほど容易ではありません。
多額の立ち退き料を要求されることもありますので、出口戦略を明確にお考えであれば定期借家契約にすることをお勧めします。
ただし、定期借家は文書での説明など一定の手順が必要なこと、平成12年3月1日の法律施行前から住んでいる方は切り替えができないなどありますのでご注意ください。