アパート経営の業務拡張？

マネー不動産投資・物件管理 2009/10/25 22:24

現在アパートを経営している父（６５歳）から相続時の為にと、新たに土地を事業ローンにて購入し借家を建て、業務を広げる話を自分が進めています。ローンの返済は借家の家賃収入を返済に充てる予定です。返済責務は父と将来自分（３４歳）が引き継ぐ形でローン契約します。父は現在経営するアパートの家賃収入で生活しています。借金などは一切ありません。不動産屋さんに相談したら借入れの際、現在の家賃収入額や土地評価価格？より高額な借入れは出来ないとか、実際相続時の為に借家を建てる意味があるのかどうかなどの審査？があると言われました。ここで言う土地評価価格でローンを組むとは土地を担保にして借りると言うことでしょうか？自分は親の財産が増えるなら賛成なのですが、いかがでしょうか？しかし土地評価をする事に対して問題があります。祖母から父が相続した父の経営するアパートと、父の弟が相続した戸建て１件が前後に建ち並ぶ土地にアパートはあります。実際には相続後、土地の登記などはまだしていなく境界線などはまだないそうです。話しだけで互いの持ち分を決めただけだそうです。父に詳しく聞いていませんが多分土地の地番？が一つしかない状態だと思います。この場合土地の評価価格は土地総面積で計算されてしまうのでしょうか？すると、弟さんの承諾なども事業ローンを申し込む際に必要なのでしょうか？父の相続を自分受ける為に父の弟さんに迷惑や協力が必要なら検討するしかないのですが・・・父は弟に迷惑がかからないならＯＫとの事です。

komattayoさん（神奈川県 / 男性 / 34歳）

回答：2件

専門家

向井啓和
不動産業

相続した土地にアパート建設?

2009/10/26 11:54 詳細リンク

解決すべき問題が幾つかあります。

1.祖父の代の相続が''「完了」'' していない、分筆もされていない土地である事

2.土地の評価額がどの程度出るか不明である事

3.その立地にアパートなりマンションを建てた場合の入居率や収益性の予想をする事

4.ローンがどの程度出るかどうかという事

1.お父様は相続したと認識されていると思いますが、登記簿上の所有者が変わっておらず、分筆をしていないのであれば、法律上の相続は完了していないかも知れません。

相続は大体下記の様な流れになります。

A遺産分割協議 → B遺産分割協議書の作成 → C関係者全員のBへの署名捺印 → D土地の測量 → E境界の確定 → Fお父様の土地の登記 → G建築計画の進行

ここでのポイントは相続登記が出来るか否かです。'' 法的に書式の整った「遺産分割協議書」'' がなければ法務局が登記を受け付けません。相続をしたというのであれば恐らくCがあるはずです。無いのであれば作成して、分割登記をする必要があります。

法的な遺産相続の完了していない土地に対して銀行はアパートローンを出しませんし、建築も出来ません。

祖父の代の土地に関して、現在お父様とお父様の弟様ご存命中に祖父の代の相続を「必ず」完了しておく事をお勧めします。もし、どちらかが意志表示の出来ない大病になったり、亡くなられたりすると作業が非常に複雑になります。

もし、お父様と弟様以外にご兄弟が居る、もしくは居たのであればその方やその遺族の方たちとも遺産分割の協議を行わなければなりません。

遺産分割協議を行って、一筆の土地を二筆に分割する必要があります。その上で初めてその分割・測量された一筆の土地に対しての建蔽率や容積率を計算し建つ建物が決まってきます。

2.3.4.に関してはその後になります。私自身も身内で同様の案件を解決しましたので、個別にご相談頂ければアドバイスします。

回答専門家

向井啓和: （東京都 / 不動産業）
: みなとアセットマネジメント株式会社

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大川克彦
不動産コンサルタント

アパート経営について

2009/10/26 15:47 詳細リンク

はじめまして、アパマン経営の寺子屋の大川と申します。

目的が相続のためとなっていますが、相続税のことを考えてということでしたら資産分析を最初に行うべきです。

資産分析とは、ご両親が所有している不動産、現金預貯金・有価証券など財産の一覧を作成し、相続が発生した場合にどの程度税金を支払う必要があるのかを知るために行います。

相続のためになどと言いよくご相談させていただきますが、相続税を支払う人は人口の5%程度です。

今後、アパート経営はますます厳しくなってきます・・・

いずれにしても目的を明確にして様々な可能性をご検討してみてください。

アパ・マン経営を体系的に学ぶなら『賃貸経営実務検定(通称/大家検定)』で