医師である私の不動産投資での失敗の今後の対応について

不動産中心のＦＰ 野口です。

tada29様のようなワンルームマンションへの投資で悩まれている方が非常に多くいますが、tada29様は全額フルローンではないのではないのですか？ １）のように1,700万を1,500万のローンですと、少なくとも自己資金が200万以上と解しますが？ それともこれは表面上で実際の価値・価格は1,500万と言うことでしょうか？

現状、tada29様は税還付を別にして、２戸で賃料収入とローン・管理費等の支出が約５万円以上の月々の支出増となっている事ですね。お求めになった時期は不動産の近年では頂点の時期で、少なくとも１５％以上価額下落があります。当然、賃料も下落傾向が続いておりこの春ので出しも低調で下げ止まり感がありません。

一方金利情勢は、今年に入りＵＰ気配で多分変動金利でしょうから、次の改定から金利upは避けられないでしょう。

不動産投資は、長期のみとうしと我慢強さ必要です。ワンルームマンションの過去２０年間の価額の上下（キャピタルゲイン）は別にして、賃料利回り（インカムゲイン）は実質３～４％前後です。それをローン金利に３％～支払っていれば余り妙味はありません。

今後、大都市は人口の減少と急速な高齢化が進みます。立地と物件によりますがどうこれを判定し対策を立てるかを考えるべきです。

大阪の物件も色々調査していますが、机上で「これだ！」と言うことは出来ません。今年も多くの方から相談を受けていますが、一概に決めては述べられません。

中には、分譲会社と大きいトラブルになっており、社会問題化しそうな状況も見受けられます。

個別に関しては、こちらでーーhttp://www.iriscon.co.jp

大阪の独立系FP会社です。医師専門サイトも運営しています⇒http://www.14fp.com

まずはどこの業者か気になりますね
この業界は悪徳もあり売りっぱなしの業者多いのが現状です。

当社は医師の顧問が多いですが、ワンルームマンションへの投資はとても困っている人多いです。物件の詳細はお聞きしないと分かりませんので、詳しくは直接ご相談下さい。
メール：info@14fp.com

新築物件を、公務員を含めた、いわゆるサラリーマンが購入する場合は、一般的な不動産投資とは全く異なる形式になるので、書籍やネットの不動産投資に対する一般論はあまり参考にならないかもしれません。

重要なことは、どういった目的で不動産投資に取り組んだのかということになりますが、今回はご職業やご年齢から、在職中の節税と将来の年金対策との認識で進めさせていただきます。

そのうえで、あらためてご相談の内容をざっと見る限り、物件自体は購入時「自己資金なし」、「値引き（返金）有り」が条件だったのではないかと思います。

そうであるなら、現在の状況は家賃設定を除いては妥当な内容と思えます。

金額からの予想ですが、1件は1LDKもしくは2Kタイプ、もう1件は1Kタイプだと思います。
そうなると、サブリース契約（家賃保証契約）でもない限り、この2件で12万円の収入はやや低い水準です。
もしかしたら、サブリース契約と引換に、当初幾らかの返金があり、不足分は返金した資金で補填していくような提案だったかもしれません。

でしたら、その資金は純粋に物件の運用にだけに回して、一切手をつけないようにしてください。
そのうえで、数年後に当初の物件価格を目処に2割程度の自己資金を繰り上げ返済することで、「通常」の不動産投資と同等の水準になるかと思います。

いずれにしても、「自己資金なし」、「値引き（返金）」、「家賃保証契約」の条件は、今回のご相談内容で許容できる最低限の部分です。
その場合でも、家賃保証の期限と手数料のバランス、値引き分の入金方法（分割か一括か）や管理会社の規模によっても先々は大きく変わってくるでしょう。

また、そのあたりが整ってなく、この内容であれば少々厳しい内容と言わざるを得ません。
その場合は、条件面での支援は期待できませんので毎年の確定申告はきちんとしていきながら、早急に自己資金の投入が必要になってきます。

金利動向などは、変動金利であればむしろ上昇時の上限などが決まっているのと、申告時に経費として利用できることから、ご年収から見てもあまり心配することはありませんが、最も憂慮することは、このまま条件に振り回されたまま、同じ条件で買い増しをすることです。

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

tada29様のご質問についてですが・・・

>大損覚悟の売却をするか、粘って繰上げ返済などしながら保有するかなど専門家の方のご意見を伺いたく思い、投稿させていただきました。

売却するかor保有するかとのことですが、

まず、ご売却を考えた場合ですが、

>住宅１）２）はいずれも同じマンションで、大阪環状線弁天町駅から徒歩７分程度の場所です。

現在、このエリアでの中古マンション相場は２０平米前後であれば約８００万円前後になると考えられます。

おそらくもっと高い価格にて売却可能であるとお考えだったと思いますが、ワンルームマンションの相場は、かなり厳しい現状となっております。

そうすると、もし２物件とも売却した場合には手元に約１６００万円入ってきますが、ローン残債が２８００万円ありますので持ち出しが約１２００万円必要になってきます。
※手数料等諸費用を除いた場合

もし、今すぐに売却して精算することとなった場合約１２００万円が損金となります。

次に、保有することを考えた場合ですが、

月々の家賃として、１２万円の収入がありますが、支出としてローン１５万円＋管理費２万円＋固定資産税約１万円ですから、約５万円ほど収支がマイナスになります。

ですが、tada29様のご説明どおり節税効果として（還付金４０万／年、市民税のういた分２．５万／月）約６万円ありますので、収支はほぼトントンということになります。

そこで、このまま１０年間保有した場合・・・

金利が変化しないと仮定すれば１０年後のローン残金は約１７００万円になりますので
、不動産相場が変わっていなければ、ローン残債とほぼ相殺可能となります。

ですが、もしも途中で不動産相場が下落したり、家賃相場が下落したり、金利が上昇すればこの計画通りには行きませんよね。

そこがtada29様の悩みの原因ではないでしょうか？

はじめに、これらリスクについて説明を受けていれば、おそらく投資マンション購入を検討されていなかったと思います。

はじめまして。不動産コンサルタント&建築家の晴ハレ住環境設計 加藤一枝です。

まず、田舎で医療に努められる先生のお志には大変尊敬申し上げます。

さて、建築家が購読する「日経アーキテクチュアー」という雑誌にも、
ワンルームマンションをオフィスビルに改修すれば、賃料単価を倍にでき、改修コストをかけても元が取れる..との記事が昨年春頃掲載されていました。
こんな策を考えたのも、節税効果も無くなってきてからでしょうか...？

既にご存じと思いますが、
平成4年に「不動産所得に係る損益通算の特例」が設けられ、土地部分の負債利子相当額が、給与・事業等他の所得と損益通算できなくなり、土地建物一体の投資は、節税効果も薄れてしまいました..。

tada29医師のローンは、元利均等返済(逆算で想定25年)ですと、建物負債利子分は年々減少し節税効果も薄れてくることが予想され、入居率が下がらなくても、いつまで収支トントン!というバランスを保つことができるのか疑問です。

一度、どの位の金利・入居率が、節税効果に繋がる分岐点なのか、専門家に算出してもらわれると、投資の良い判断材料になるのではないかと思います。

但し、不動産所得同士であれば、土地の負債利子に係りなく、不動産所得内部での損益通算が可能ですので、黒字で運用できる賃貸事業(例、医院+介護施設+高齢者賃貸住宅等)を
なされば、ワンルームは黒字不動産所得の節税対策にはなるはずです。

ワンルームでも、立地、物件、サービス内容によっては、
超高齢時代の単身者高齢者用賃貸住宅等として需要はあると思います。
あと数年すると、未成年の若者と、65～74歳、75歳以上と、10%台半ばでほぼ同じ割合になってきます。立地、物件、運営の内容次第だと思います...。