変動金利の住宅ローン

こんにちは。公庫出身のＣＦＰ、沼田です。

昨今の欧州金融不安等で株価が下落して、そのお金が長期固定金利の指標となる
日本の債券市場に流れてきています。

こうした流れを受けて、日本の長期金利は1.3％前後と過去に例がないほど低下しています。

ここまで長期金利が低下すると、長期固定金利型のフラット３５Ｓの魅力がさらに高まります。

５月の適用金利の最低水準が年 2.51%ですが、政府の緊急経済対策により、当初１０年間は
ここからさらに年1％金利が引き下げられます。

今後、最低水準がさらに切り下がった場合、当初１０年間は変動金利とほとんど差が無くなり、
１１年目以降も金利はわかっているので、変動金利よりも返済計画が立てやすくなります。

私は変動金利もしばらくは低位安定が続くと考えていますが、金利変動リスクは無いにこしたことはありません。

繰上返済する余裕のある方は変動金利を、それ以外の方にはフラット３５Ｓをお勧めします。

沼田 順

２５２５ｎｉｃｏさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『住宅ローンで迷っています。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で、住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

よって、変動金利を選択する場合は、目先のローン金利にめを奪われるのではなく、将来ローン金利が上がっていっても返済していけるだけの収入がないと、後から辛い思いをするかも知れません。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても、長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランがたてやすくなります。

住宅ローンを組む場合、お子様の教育資金をはじめ、将来のライフイベント資金のことも十分に考慮して返済していくのに無理のない、返済プランをたてるようにしていってください。

尚、住宅ローンを組んで家計に負担をかけることなく、無理なく返済していくためには、ご主人様だけの収入の場合には、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、２８％をひとつの目安にしていただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

はじめまして、2525nicoさん。
ＦＰ事務所 マネースミスの吉野裕一です。

確かに住宅ローンの選択は難しく悩む問題だと思います。

確かに今の金利は非常に低い金利だと思います。
また不景気になっており、銀行もキャンペーンなどで金利を優遇して住宅ローンを利用しやすくしていると思います。

この時に、住宅ローンは長期期間の負債です。
その返済額が変動するという事は、景気が良くなり金利が上がった時に変動金利では返済額が増えるという事になります。

またお子様がおられるのであれば、今後のお子様の成長に合わせて教育費も増えていきます。お子様が増えれば更に増えますね。


住宅ローンの返済額の上昇と教育費の負担がかかってきます。

また変動金利では、仮に金利が上昇した場合でも5年間は返済額が変わらず、金利が上がった部分の未返済額は5年後の見直しの時に再計算されますが、返済額が急に上がらないように上限も設けられており、隠れた負債が増えている場合があります。

ただ今後金利がずっと上昇するとは限りませんし、これが正解というものを提示することは難しいと思います。

金利も固定と変動を併せたミックスという方法で様子を見ながら返済していく事も出来ます。

長期の計画を考えられて住宅ローンを利用されると良いでしょうね。

初めまして。不動産コンサルタント（モーゲージプランナー）の小向と申します。

変動金利か固定金利かの選択というのは、誰しも迷われますよね。
変動金利の方が、確かに金利が低いのですが、将来の金利動向を予測することは困難です。逆に固定金利は、現時点では確かに変動金利よりも高い金利ですが、２０年後、３０年後でも当初の金利が適用となりますので、安心感（安定）があります。

これらの選択は、ご本人のリスクに対する許容度が重要です。
手持ち資金（余裕資金）が豊富（潤沢）であるならば、仮に変動金利であっても柔軟に対応できると思います。

しかしながら資金計画上、住宅購入資金と日常の生活関連費用等で、あまり余裕がないようであれば、固定金利を選択されて安定（安心）している返済方法の方がよいかもしれません。

因みに、過去バブルの崩壊前（１９９０年頃）の民間金融機関の変動金利では、８％台の水準であった記憶があります。
仮にそれ位の水準になった場合でも、返済が可能かなどもシミュレーションされた方がよいでしょう。


※繰り上げ返済や借換えなどの手法も選択しながら、住宅ローンという借金を上手に（なるべく早く）返済していくことを、慎重に冷静にご検討してみて下さい。

こんにちは、2525nicoさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

変動か固定か悩ましい問題ですよね。

住宅ローンが長期の返済であることを考慮すると、長期の固定型のほうが金利が変わりませんので返済計画が組みやすいという利点があります。

フラット３５Sが利用できる物件なら、当初10年間は金利が▲１％でお得だと思います。

それでも変動のほうが金利が低いから得な気がする、そういった意見もよくあります。

変動金利を選択する場合は、変動金利の特徴とリスクを知った上で、その対処ができるかどうかを考えましょう。

変動金利の特徴としては、一般的に
・半年に1回金利の見直しがある
・返済額は5年間は変わらず、その変動幅は1.25倍まで
となっています。

金利が上昇しても5年に1回しか返済額は変わりませんが、元金と利息の内訳が変わりますので、金利が上昇すれば利息の支払が増えて、元金があまり減らなくなります。

そのリスクの対処策としては繰上返済をすることになります。

金利選択をする際には、これからのライフプランを立てて、繰上返済用の貯蓄がいくら見込めるかを考えた上で判断されてはいかがでしょうか。

2525nicoさん

はじめまして。繰り上げ返済ドットコム運営者の平山と申します。

お悩みの件ですが、シンプルに考えましょう！

”変動＝安いけど不安”
”固定＝安心だけど高い”

言葉で表現すればこんな感じです。

高くても安心を得たいのであれば固定でも良いと思います。
ただし、もし金利がその水準まで上がらければ損失となります。
掛捨ての保険のようなものですね。

変動はリスクを認識し、耐えうる余力があれば、金利が低く
毎月の返済が少なく、かつ元本もより多く減っていきますので
メリットはあるわけです。

そのリスク認識＝不安の払拭をする為に我々専門家がいるというのが
実態でしょうね！

是非、信頼できる専門家を探してくださいね（私も含めて）！

こんにちは２５２５nicoさん
ファイナンシャルプランナーでモーゲージプランナーの島津と申します。

いきなり数値化して、諸費用を考慮しないで２４００万円の住宅ローンとして考えてみます。
１．２％の変動金利が３５年間続くという前提に立ちますと、ボーナス返済なしで月々７万円ちょっとで総返済額は２，９４０万円強となります。一方フラット３５という住宅金融支援機構の３５年長期固定金利が利用できるとしますと、（現在は安い所で２．５１％の金利なので）ボーナス返済なしで月々は８．６万円弱で、総返済額は３，６０９万円弱となります。

変動金利を利用する場合一般的に、比較的短い返済期間で返済する予定で且つ繰り上げ返済も視野に入れ、月々の返済額がＵＰしてもその変動に耐えうる収入見通しの方が当てはまりやすいかと思います。

今の金利情勢であれば、固定金利はかなり安い水準にありますので、安い固定金利の金融機関を
選択すれば、変動金利の場合と比較してさほど大きな支払い差にならないようにも思われます。
但し金利の変化は誰にも予想できず、タイトルに書きました通り、将来のお金の面の生活見通し
と現状の収支状況によって望ましいスタイルは変わってくると思います。

ちなみに、固定金利と変動金利をミックスして選択するという手段もありますので、専門家
等にライフプランを含めてシュミレーションして頂いたら宜しいのではないでしょうか。

多少なりともお悩み解決の一助となれば幸いに存じます。

2525nicoさん、初めまして。ＦＰオフィスＣＨＲＯＭＥの新谷と申します。早速ですが2525nicoのケースの場合、35年均等払いを選択されていますね。変動金利を選択されて、３５年のうちに金利上昇によるリスクはありうると思います。変動金利は5年間は返済額が一定ですが、金利上昇した分返済額に占める利息の割合が多くなりますので、元金の減り方が小さくなります。

もし３５年返済というスケジュールでしたら、フラット３５Ｓで固定金利ながら金利の優遇された手段を利用＋繰り上げ返済無料ですので元金返済を積極的を積極的に利用されてみてはいかがでしょう。

はじめまして。EYE-PLUSの西垣戸 重成と申します。

「安心感のある資金計画」という考え方でアドバイスさせていただきます。
まずは、35年返済の固定金利でシュミレーションしてください。

またここで重要なことは、将来のライフプランとキャッシュフローを同時にご確認
されることです。

35年返済の固定金利で計算し、将来のキャッシュフローが赤字にならなければ、
変動金利を選択されても余裕があるものと考えます。

上記の試算により安心が確認できれば、固定金利と変動金利のどちらでも良い
ものとなります。後は賭けです。誰にも分りません。

この計算をされると総予算の見直しから必要となる場合もありますが、生涯に渡り
安心感を持っていただける可能性は高くなると思います。

ご参考になれば幸いです。

2525nicoさん、はじめまして
ライフクリエイトの中島と申します。
不動売買から住宅ローンのあっせんを日常業務として活動しております。

現在、不動産取引に立ち会ってますが
多くのお客様が同じように固定、変動の選択で
悩まれ相談されています。

参考までに、
住宅ローンの昨年後半での変動金利の選択比率が
半数以上に増えたというデータがあります。
この理由としたは、変動金利がダントツに低くなっており
また、優遇キャンぺーンなども後押ししているのが現状です。

固定金利と変動金利とを比べると月々の返済負担額が
固定のほうがアップしますが、固定金利のメリットは
長期で考えると安心があります。

しかし・・・心理的には、変動金利のほうが支払いが
低いから・・と選択するのに悩まれてしまうお客様が
ほとんどです。

まずは、変動金利についてのメリット、デメリットを
理解して、長期の返済シュミレーションを組み立てる
ことがベストだと思います。そして、固定金利との
比較をしてみてください。

住宅ローンは借りたら終わりでなく、始まりです。
購入後の、金利の動向を見据えながら借り換え、
繰り上げ返済等を考えた2525nicoさんのライフイベント表や
キャッシュフロー表を作成することをお勧めします。

住宅は購入したら保証や保険（中古は短期間ですが・・）が
ついてきますが、住宅ローンは借入たら金利がついてきます。
そして、それはあくまで自己責任となることを理解しておきましょう。

その為にも、良きパートナー（専門家）を見つけ
相談することをお勧めすます。

2525nicoさん、はじめまして
プラスワンホームのの河野剛と申します。
大阪で不動仲介とファイナンシャルプランニングをしております。

実際に購入者される方のほとんどがこの金利選択で悩まれます。
ライフプランニングを計画した上で選択されるのが一番ですが、そこまでたいそうに（関西弁でおおげさにと言う意味）考えたくないのならミックスプランでされたらいかがでしょうか。

ミックスプランは必ずしも変動と固定の借り入れ金額を半額づつにするわけではありません。
変動金利のほうに魅力を感じておられるなら、変動金利の借入割合を多くすればいいでしょう。
将来繰上げ返済をするときに、どっちを返すか選択できますので、その時々の状況にあわせて返済できます。

ミックスプランは銀行や不動産屋さんも手間がかかるので敬遠する傾向があります。
とはいえ金利選択のリスクを分散できるという大きな魅力がありますので積極的に検討してみてください。

2525nico様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、2525nico様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．住宅ローンの変動金利型返済方式は６ヶ月毎の見直しで、途中金利の変動が発生しても５年間の返済額は原則変わりませんが、そのシワ寄せは６年目の元本（残高）に表れると考えます。

２．現状、住宅ローンの申込み審査金利４％（殆どの金融機関）を採用していると考えると、2525nico様の年収の４％で計算しても返済負担率に充分な余裕が有れば、当初から変動金利型返済方式で申込みされても、良いのではないでしょうか。

以上