楽天銀行　フラット３５の審査について

harbourさん、質問拝見しました。
初めまして、住宅ローン専門FPのFPオフィスケルンの佐藤と申します。

借換えをしようにも銀行からもフラットからも良い返事がもらえない状況、大変苦しいですね。
心中お察しいたします。

さて、ご質問の回答ですが、

まず、公庫ローンの残高不足による延滞についてですが、今回のケースは銀行が与信管理で確認する信用情報機関には登録されていないけど、公庫（支援機構）が独自に把握している情報に基づいて否決されているパターンです。
例えば月をまたいで延滞をしているような状況であれば、信用情報機関に登録されますが、まだそこまで至らない軽微な事案のような扱いです。
現在、公庫融資を返済中ですから、当然ながら公庫や返済口座のある銀行は公庫融資の返済状況はよく把握できています。逆に公庫と返済口座のある銀行以外には現時点では分からない情報です。
支援機構も以前は１，２回の延滞はそこまで問題視しなかったようですが、ここ数年は非常に厳しくされているようです。（銀行融資はすべて承認が得られたのに、フラットだけが否決というケースもありました）
フラット３５については取り扱い可能な金融機関は多数ありますが、最終的な融資の判断はすべて支援機構になります。ですので、楽天以外の金融機関からフラット３５を申込みしても、今は結果は変わりません。フラット３５は一年待った方が良いと思われます。

では、銀行ローンの扱いはどうなるのか？
前述したとおり、今回の延滞は公庫融資で関わっていない銀行には分からない情報です。
信用情報に別の延滞情報等がない限りは、審査上は信用情報には問題はないと思われます。
ただ単純に年収から計算すると希望借入額の１９００万円では返済比率が約３８％になります。
（審査金利3.5％で計算）
銀行にもよりますがこの返済比率を３０％以下に抑える借入額に設定する必要があります。
試算すると１５００万円でなら３０％になります。ただし審査金利３．５％で計算していますので、この金利より高い設定の銀行では厳しくなりますし、低い銀行ならより有利になります。
ただ1500万円まで減額できる資金があるようでしたら、一部繰上げ返済の検討も選択肢になるかと思います。