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対象：住宅・不動産トラブル
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土地契約白紙の場合のハウスメーカーはどうりますか？？
ハウスメーカーも白紙にできませんか？
昨年１０月にあるハウスメーカーで建築工事請合等契約をかわしました。
その際に土地も決めて不動産と契約を結び、宅地へ変更の手続き待ちでした。
その間にいろいろ間取り、クロス、ドアや設備などほぼ決まり、設計も決まり話は進んでいました。
しかし急に土地が宅地変更できなくなりその土地での建物を建てられなくなりました。
自分たちとしてもすごくテンションもさがり、家を建てることを悩みだしました。
そうなった場合、現状ハウスメーカーの契約も白紙にするにはどうしたらよいのでしょうか？
今頭金で３０万いれています。話が進んでいるので少し不安です。
営業マンに少し伝えましたが、設計料などもありますので・・・
はっきりとした数字は。。。と言われましたが、
実は不動産側からの白紙撤回だったので脅しも踏まえ、現段階で仮に私たちに
ハウスメーカーから請求された場合の請求書を作成していただいたのですが
120万の請求でした。
この場合どうしたらよいのでしょうか？？弁護士の方などに相談したらいいのでしょうか・・・？
今回土地は不動産と直接契約をしています。営業マンと土地探しをしていた最中に見つけた土地で営業マンが不動産に連絡をし、契約などの際も立ち会っていました。それを 今になってあれはお手伝いであり、不動産との仲介手数料はいただいていないのでこちらはどうすることもできませんと言われました。私たちの感覚では不動産と私たちの間に営業マンが間に入って契約までしたつもりでしたが今になりうちは土地の件では関係ありませんというのです。土地が白紙になってもHMは気にいっていたのですが、このような態度をとられHMも白紙にしたいと考えました。この場合、土地が原因で白紙になるのに 私たちとHMでの契約で建物を白紙にするのは私たちの都合になるのでしょうか？そしてそれでもそれ相当の請求をされるのでしょうか？
補足
2011/02/08 17:17ハウスメーカーとの契約書には本契約が解除されたときは、出来高の如何にかかわらず受領済みの金員を甲に返還する義務を負わないものとします。なお乙は受領済みの金員を超える損害が発生したときは甲に対し損害賠償を請求することができるものとします。と記載されています。 契約の時にはもしもの際は双方話し合いで決めることがほとんどですと言われていました。
現段階で進んでいるのは地盤調査、設計の立面図、立体図などです。
ikamさん （ 福岡県 / 女性 / 29歳 ）
回答：4件
専門家ＨＭとの契約解除
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、なかなか問題点が多く心情お察しします。
文面を拝読しましたが、土地、建物双方の契約にいくつか問題がありそうです。
まず、土地の契約について。
物件は宅地に転用して初めて建物が建てられる条件のようですね。
となると、契約の条件として転用ができない場合の措置を記載して、契約をすべき物件かと思います。
特に、市街化調整区域の土地売買ではこうした条件付きの契約を行っています。
開発行為が下りない場合、農用地の除外が出来ない場合などは、契約は白紙とする旨の条件を付けて契約をするものです。
このあたりがどういう契約条件かは確認する必要があります。
次に、建物の契約について。
上記のような土地では、建物が建てられる状況になってから建物の契約をするべきです。
しかしながら、建物の契約を早くしたいがためにＨＭの営業が土地の契約も手伝っている場合、紹介した責任は負うべきですし、建物の契約条件に転用不可の場合は建物も契約は白紙とする旨の条件は付けるべきでしょう。
また、建築の可不可の条件は通常ＨＭの営業であれば基本知識として知りうるものですから、この土地での建築可不可の条件は知っていたと思われます。
こうした点を踏まえて考えると、一概にご自身の都合で建物契約の解約とは言えないでしょう。
で、最終的には双方で話合いをすることにはなりますが、ＨＭが費用請求するとしても、打合せの経緯からすれば頭金を返金してもおかしくないですし、高くても頭金で費用相殺するのが妥当かと思われます。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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川口 良子
建築家
-
農地を売買されたのですか？
こんにちは、本当にがっかりすることになってしまいましたね。
ご質問を読んで
少し、疑問があります。
＞土地も決めて不動産と契約を結び、宅地へ変更の手続き待ちでした。
農地の地目の状態で買われたのですか？
農地を宅地に転用できないということは、土地は市街化調整区域にあるのですか？
そもそも、農地の売買には色々な制約があり、とてもややこしいはずです。
また、市街化調整区域だと、農地転用は非常に難しいですし、既存宅地であっても、利用についての制約が多く手続きも煩雑です。
一方、市街化区域ならば、農地から宅地への転用は容易なはずです。
いずれにしても、土地の様々な規制については、一定の知識があるはずの不動産屋さんやHMの方は、そのことをどのように捉えられといて、どうikamさんに説明されていたのか、とても不可思議です。
農地転用できないリスクはikamさんよりHMのほうが把握しやすいはずです。設計着手の際に、そうなった場合の対応への提案は出なかったのですか？
細かい経過を整理して、お近くの弁護士さんや司法書士さんに相談されることを、お勧めします。
櫨本 健一
工務店
3
信頼関係の問題ですので・・・
今回、ご質問の内容からでは状況がはっきりと把握できないので適切なアドバイスはできないかも知れませんが、少しでも参考になれば幸いです。
手続き上の事は他の先生からコメントを頂いているようですのでそちらを参考にしていただければと思いますが、私がikamさんいお伝えしたことは「契約の解除」と言う大英断はいかなる状況下でも可能だと言うことです。
それは契約書の約款にもキチンと明記されていると思います。
しかしその反対に「契約の解除」に伴う対価として金銭の支払いが伴う事も同時に約款には記載されていると思います。
契約の解除など、もめ事の争点は個別の細かなケースについてこれらが定められていないからで、それを争うとなるとなかなかそれぞれの言い分に折り合いがつかず、調停や裁判などの司法の場で決着を付けることになります。
面倒ですが、解除を優先するのであればその辺まで覚悟しておく方が良いと思います。
但し、これらを実行するとなると様々な準備に時間とお金がかかります。
精神的な苦痛も伴います。
補足
ところで、今回のように法的な制約で家が建てられない事が後から発覚すると状態はプロの仕事としてとても恥ずかしい話です。
現調が不足しているのが最大限のミスだと思います。
多分、不動産屋さんの話を鵜呑みにしていて自ら調べることを怠った事にも問題があるのだと思います。
しかしながらこのようなケースもあるという予測は土地を買われる際に重要事項説明書で触れられなかったのでしょうか？
通常、このような危険性があるときは必ずキチンとご説明して、納得の上ご契約頂くのが通例です。重要事項説明書には買い主さん側のサインも必要になります。
これをキチンとしていないと宅建業法違反ですから、不動産屋さんの責任は重大なモノがあると思います。
この点については問題はそれをikamさんが事前に認識をしていたかが重要です。
仮にＨＭさんから損害賠償が請求されてもこの点の落ち度があると不動産屋さんの方へそっくりそれを請求できると思います。
もし、認識していた上で土地を購入したのなら、不動産屋さんともかなりの協議が必要になります。
ＨＭさん側の対応も同じ立場とすれば理解する事もできなくはないですが、家づくりのプロとしての責任も全く無いとは言い切れないと思います。
そのなかで、自らの立場を主張する対応に不信感をもたれたとしたら、それを解消する何かがないと前には進めないのではないかと思います。
少し違った方向からご回答させて頂きました。
少し本題から外れている点もありますが、参考にして頂けたら幸いです。
（現在のポイント：2pt）
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