店舗の賃貸契約について

不動産中心のFP野口です。

てんとうむし様の、賃貸会社が代表（社長）が代わり、再契約するに当たり代表の印鑑証明が取れないとの事。

賃貸契約には、印鑑証明が絶対費用用件ではありません。しかし、契約行為は、法的に代表(社長）の専決用件でこれに印鑑が押せないのであれば、契約は不成立です。代表印がなく連帯保証人の印鑑だけでも、契約には欠陥があります。

不動産屋も手を焼いて辞退したいとは穏やかなことでは有りません。代表(社長）が決まらないのか、内紛があるのか、登記だけ出来ない事情があるのか、いずれにしても印鑑証明が取れないのは、法人としての形態が疑われます。法人資格のない法人（会社）と契約しても意味がありません。

てんとうむし様が不動産屋任せ出なく、自分自身で会社代表者（社長）に合い契約の確認、法人資格書（印鑑証明）が取れない理由などを確認し、貸しても間違いないと確信して契約されれば良いでしょう。

連帯保証人がいるそうですが、この人は会社とどういう立場に人でしょう？

もし、てんとうむし様が連帯保証人が信用できる人であれば、その人と賃貸契約をしその人が、転貸貸しを認める内容にして於けばよいでしょう。

「社名変更と代表者変更が同時」というケースは、実際のところ名義変更ではなく、賃借権をまったくの第三者に切り替える、というケースが多いようです。

「A社が経営に詰まり、解約したい。しかしスケルトンに戻したり解約をすると返還される保証金が減ってしまう。そこでB社に会社ごと売却し、店舗造作もそのまま引き継ぐ。そしてA社はB社から保証金分を満額貰う」というケースです。

詳細がわからないのであくまで仮定ですが、「名義変更をする=引き継ぐ=買う」というB社が、誰を表向きの代表者に立てようか、その辺でストップしている可能性もあります。

「今までの家賃滞納は無し」とありましたが、これからは実質別会社になるため、過去の実績は意味を成さない可能性があります。

まっとうに行くなら、
1.B社とその連帯保証人を再審査し、
2.B社に退去時のスケルトン現状復帰の確約を取り、
3.A社との契約を終了し、保証金償却分を差し引いた額をA社に返還
4.B社と新たに契約（償却分を追加預託）
という手順で行った方がトラブルが少ないかと思われます。
気をつけて考えたい点は「不動産業者が手を引いた」と「不況なので契約を継続したい」という点です。
できるかぎり業者を入れて正規の手続きを踏まれることをお勧めいたします。

まず、確認されたら良いのが借主の商業登記簿謄本を法務局で取る事です。それとその会社名でグーグル等で検索してみてください。もし、破産やその他の問題があれば検索に引っかかる事があります。重要な事は借主やその周辺「外」から情報を入手する事です。


謄本を取る事によって代表者や社名が変更されているのであればその記録が出ますが、そうでなければ以前の代表者のままになっていると思います。（こういう場合で法人を売却して、全く別の名前に代表者が変わっている事もあります。）


今の現状は以前の契約が継続しており家賃が払われている状況かと思います。「現契約者である借主法人の代表取締役」から契約の解除や終了の話が無い段階では、既存の契約をそのままにして毎月の家賃の入金を確認していくしか方法が無い様に思えます。


現在の契約上の借主でないその社員（役員）からの申出で既存の契約を解除や終了もせずに契約を変更するという事はトラブルの元になりますのであくまでも「既存の借主」との話合いを持たれてください。


重要な点は契約者本人と話す事です。契約者の社員や役員と話をして決定するとトラブルに自分が巻き込まれる可能性があります。


あくまでも契約の当事者としては、家賃も払われている既存の契約が活きている間はその当事者（契約書上の代表取締役）と物事を決して行くべきです。