住み替えしたいのですが…

住宅・不動産住宅賃貸 2016/02/20 20:10

現在、主人の地元に2850万、築5年の中古住宅を買い、住んで3年の現在築8年の一戸建てに住んでいます。現在ローン返済中です。ですが、私と主人の仕事の都合、また義実家が近くにあるのですが、義実家との不仲の為、どうしても引っ越したいと考えております。その場合、家を売るとなると価値が下がると聞き、賃貸に出し、家賃収入もある中でまた新たに3000万程の一戸建てを買うことは可能なのかお聞きしたいです。どうしても今住んでいる所を離れたいのですが、最善の方法を教えて頂きたいです。宜しくお願いいたします。ちなみに夫婦合わせて年収500万円です

hina3509さん（岐阜県 / 女性 / 30歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

住宅の移転、賃貸に関して

2016/02/21 02:12 詳細リンク

不動産コンサルタント＆ＦＰ野口です。

hina3509様の、家庭間の事情をのぞいて、住宅の移転に関して所見を述べさせていただきます。

当地の、詳しい不動産市場が判りませんから、一般的な事から申し上げます。

Ａ、現住宅を、賃貸にする事は不可能では有りません。
住宅ローンを組んでおられるのでしたら、この事をローン会社(銀行）に報告して、承諾を得る必要が有ります。
次の別地での住宅取得のため、住宅ローンを組むことですと、多分、銀行は住宅ローンから、投資ローンへの変更を要求するでしょう。
投資ローンは、住宅ローンより、条件が厳しく、金利、期間などきつくなるのは必至です。

其の上で、収入（賃料等）と支出（ローン支払等）が均衡するか、支出を上回る事を要求されるか、ローン(借入金）の減額などを要求されるでしょう。
又、移転のスケジュールと資金等がうまく回るよう煩わしい諸点が有ります。

別地での3,000万円の住宅を購入には、諸費用や移転も含め相当の自己資金が必要です。物件にもよりますが、300万円は必要でしょう。

Ｂ、現住宅を売却して、別地で住宅を求め、住宅ローンを組む場合。
現住宅（築5年）を2,850万で求められ、現在3年経過(築8年）であれば、一般的に時価で土地価格が横ばいでも建物部分は、木造、軽量鉄骨であれば年率5％の割合で減価すると言われています。
推測では、時価2,600万程度でしょう。地方での住宅地は、この3年間で上昇した地域は特殊な場合です。大半はやや下落です。

hina3509様の、ライフプランも判りませんが、現在から、将来に亘っての（10～20年）の2つの場合のキャシュフローが、どうなるかがポイントです。

私見ですが、Ａの賃貸をするのは、相当の勇気が必要です。賃料で、ローン支払い等が長期に亘り確保できるとは思え得ません。それで有れば誰もが、不動産投資をやるはずです。
そんなに甘いものでは有りません。賃貸管理、賃料減、修繕費、空室など発生し、あの時売却しておいた方が良かったと後悔される方が圧倒的に多いのです。
よほどの良いキャシュフローが出来れば、良いのですが、多分銀行は売却を進めるでしょう。現状では、別地での3,000万住宅はそれほど大きい負担では有りませんが
hina3509様のライフプラン（年収、家族計画など）を含め、専門家に相談される事をお勧めいたします。