住宅ローン・固定金利期間終了後の金利見直しについて

こんにちは。

住宅ローン選びについてですが、現在の3年固定金利分の940万円はどのくらいで完済する予定ですか。また、今後家計の収支状況はどうでしょうか。金利が上昇しても余裕がありますか。
今後の家計の収支状況に余裕があり、繰上げ返済をしていけるのであれば変動金利を選んでもいいでしょう。変動金利を選んだ場合には、フラット35ではなく変動金利分を優先して繰上げ返済をしましょう。

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

年収や家族構成がわかりませんので、
金利関係についてだけ、述べさせていただきます。

まずフラットの残高をずいぶん減らされたのは見事です。

ご質問者様の場合、積極的に繰上返済されていくご意向のようですので
変動金利を選択されても良いと思います。

ただし、変動金利は金利変動リスクがあり、５年間は返済額が同一でも
半年ごとに金利の見直しが行われているため、しらない内に
元金と利息の割合が変化していることがあります。

そういう意味では、フラットの残高をここまで減らされたのであれば
変動金利を繰上返済していき、できるだけ固定と変動のバランスを
取られた方が良いのではないかと思います。

なあ、ご質問者様なら大丈夫だとおもいますが、繰上返済するにしても
万が一の手元資金（１００～２００万円程度）は用意しておいて下さい。
繰上返済に夢中になってしまい、手元資金がないお客様が現実に多いからです。

返済額は無理に上げなくても、繰上返済していったほうが
万が一のリスクに対応できます。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

私のブログで今後の金利動向等を解説しております。
よろしければご訪問くださいませ
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

フラット35とのバランスを考慮して、また、ecoecoさんの繰上げ返済重視のスタンスを継承するのであれば変動金利で組まれるのも悪く無いと思います。


残債がもっと大きくなると厳しい所ですが、残債額が少なく貯金額も変動金利分の半分程度あるという事で仮に大幅なインフレが到来してもその時には一挙に期限前返済をするという余力もあるかと思います。


金利が1%上昇すると3年固定に劣後する形になりますので、その懸念をお持ちであるならフラット35はゆっくり返済しながら、変動金利のローンを中心に繰上げ返済をされて行かれれば宜しいと思います。（日銀が利上げする場合は通常は0.25%か0.5%になりますが、管民主党政権下では今の所低金利が持続されそうです。）

ecoecoさんへ
こんにちは。九州・山口のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

住宅ローンの繰上返済のこと、金利の選択のこと、確かに悩むところですね。
お話の限りであれば、変動金利が有利なようにみえます。もし、契約時に優遇金利の設定があれば、優遇金利幅をご確認のうえ判断されることをお勧めいたします。

繰上返済は、１００万円以上の金融機関が多いようです。ただ、住宅ローン控除の基準が年末の借入金残高となっておりますので、金額を問わず、年始に繰上返済をされるように心がけてください。

いくら繰上返済をすれば一番よいかは、ご家族のライフスタイル、教育方針といったことによって違ってきます。例えば、中学校から私立進学校を予定されている場合、変動金利部分を完済させて、教育費がかかる時期に家計を安定させたほうがよいかもしれません。子どもさんとの思い出作りを大事にしたい場合、繰上返済よりもライフイベントを優先といったことだって考えられます。
どちらがよいか、価値観に合っているかは、ライフプランを作成することでよりはっきりと分かってきます。住宅ローンだけでなく、長期的なことを考えて準備されている老後資金や、保険のことも考えてみるとなおよさそうです。

気になることがございましたらお聞かせください。

ｅｃｏｅｃｏさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『毎月の返済額をもう少し増やそうかと．．．どちらを増やした方が良いのでしょうか？』につきまして、このまま現在利用している金融機関で金利の見直しを行ってもよろしいと考えますが、更新後のローン金利や繰り上げ返済手数料などのことを考慮した場合、住宅ローンの借り換えも合わせてご検討されてはいかがでしょうか？

ｅｃｏｅｃｏさんの場合、今まで繰り上げ返済を頑張ってきたので、借入残高はフラット３５を中心にかなり圧縮することができていますので、お子様の教育資金など、今後のライフイベントを考慮した場合、１０年固定金利などに組み替えてしまった方が今後のマネープランはたてやすくなると思われます。

１０年固定金利でも１％台で借り換えができる金融機関もあると思われます。

尚、借り換えを行うことでメリットがでるための条件として、
・返済期間が１０年以上残っていること。
・借入残高が１，０００万円以上残っていること。
・今のローン金利と借り換えを行った場合のローン金利との差が１．０％以上になること。
などとなります。

尚、ローン金利につきまして、１．０％以上なくても繰り上げ返済手数料など、総合的に判断してメリットがでる場合もありますので、一度、ご検討していただくことをお勧め致します。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

ecoecoさん、はじめまして。

やさしいお金の教室（合）エムズアイの築地と申します。

私の場合、通常のアドバイスで言いますと『金利が低いときに低い金利に長期間固定するから意味がある。』と言っています。

ですがecoecoさんの場合は、既に3年で1185万円もの繰上げ返済をされた実績をお持ちです。

こうした返済が今後も可能であれば変動金利を選択されても良いと思います（短期間でこちらを繰上返済）。

もしそうでなければやはり固定期間が長いものを選択された方が良いでしょう。

また繰上返済をされる際に気を付けて欲しいのが緊急予備資金（イザという時のお金）を残した上で繰上返済をすることです。緊急予備資金をは会社員の場合は生活費の6か月分、自営業者の場合は一年分の生活費です。

年齢や家族構成、預貯金残高、ライフプラン（将来計画）が分りませんのでアバウトなアドバイスしか出来ませんが、ecoecoさんのご参考になれば幸いです。

こんにちは ecoecoさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

順調に繰り上げ返済されていますね。

ただし、これからは繰り上げ返済のペースが年間100万円までとなる予定です。しかし、貯蓄が変動分の半分あること、奥様も数年後にはパートにでる予定もあることから、現在のローンの金利選択であれば、変動金利でいいかと思います。

ただ、質問内容にある変動金利が2.075%となるのはちょっと金利が高めですね。

この条件であれば、他の銀行で借り換えするほうがメリットがあるかもしれません。
（フラット３５も含めて）

最近の変動金利は、多くの銀行が１％前後で実行しています。

借り換えの場合一般的に残高1000万円以上、金利差１％、返済残期間10年以上がメリットがあるといわれています。

ecoecoさんはこの条件に当てはまりますので、借り換え時の手数料を支払ったとしても借り換えメリットが出る可能性があります。

注意点は、繰上げ返済のスピードで利息負担の総額が変動しますので、今のローンを変動で継続した場合と借り換えした場合で、今後の繰上げ返済による総返済額の比較もする必要があります。

ちょっと予想外の回答だったかもしれませんが、参考になれば幸いです。