旗竿地(敷地延長)は買わないほうがいいですか? - 新築工事・施工 - 専門家プロファイル

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旗竿地(敷地延長)は買わないほうがいいですか?

住宅・不動産 新築工事・施工 2011/11/03 11:58

現在、旗竿地の建売住宅の購入を検討しています。

気にいってるところ
☆最寄り駅から徒歩5分
☆保育所徒歩1分、小学校徒歩1分
☆コンビニ徒歩1分、商店街徒歩2分(建築地は住宅街なので静かです)
☆昔から人気の土地で今回地主が相続で畑だったところを手放したのでなかなか
出ない場所。

懸念するところ
☆間口2.81m・長さ10.2mの旗竿地
☆午前中の日当たりは良いが午後は若干悪くなる
☆東側は5階建マンション(入口部分なので開けている)西・北側は一戸建て
南側(南東部分に旗竿部分、南西部分に一戸建て)

現在 官舎(築40年、天井部分に亀裂・ひずみあり。外壁にも横に亀裂あり)に住んでいます。家賃も少なく立地もいいのですが、古くて狭いのと来春にもう1人子供が生まれ2人になるので一戸建ての購入を検討しています。低金利・減税・優遇措置のある今、住宅の購入時期には最適かと思いますが、主人の仕事上転勤もあるので、そのときは住宅の賃貸・売却も考えています。立地上賃貸は問題ないとは思いますが、旗竿地のため売却では売れにくいのでは・・・と懸念しています。

不動産屋さんの話では購入予定の土地の価格は坪単価55万~60万だそうです。20年後に売却した場合2000万で絶対売れますよ!と言われたのですが、本当でしょうか・・・

sawasawa123さん ( 千葉県 / 女性 / 29歳 )

回答:5件

建築条件が外せるかどうかも一つだと思います

2011/11/07 14:49 詳細リンク

旗竿地は、一般の敷地と違っていて周辺環境をうまく取り組む設計が出来るかどうか?で住み心地が大きく変わってきます。

例えば、
・どの方位からの彩光を取り入れると日中ずっと明るく出来るか?
・視界が開けている方位は無いか?緑が見えないか?
・風はどの方位から吹いているか?
・仮に周囲に大きな建物が建ったとしても彩光、通風などに問題が生じないか?
などを検討することは重要でしょう。

通常建て売りの家ではそういったことを加味するのは難しいものです。
また家の耐久性も基本的には25~30年ぐらいだと思われたほうが無難です。

そこでもし可能でしたら、その土地の建築条件を外して購入が出来るかを聞いてみられるとよいでしょう。
出来れば、こういう敷地に詳しい設計士や工務店などに相談されたほうがベターだと思います。

参考になれば嬉しいです。

八納啓造

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細谷 健一

細谷 健一
建築家

5 good

大きな問題はないと思いますが

2011/11/03 12:47 詳細リンク
(5.0)

グラッドスタジオの細谷と申します。
宜しくお願いします。

とても立地がよさそうな場所ですね。

一つ少し気になるのは間口でしょうか。
2.81mが有効で空いていたらいいですが、両側にコンクリートブロックのフェンスがあったりすると
有効で2.6mぐらいになってしまわないでしょうか?
駐車場兼アプローチと考えてしまうとやや狭い感じもします。
(以前、弊社で設計した野田市の住宅は3.12mでした。)
実際に駐車してみて感じを確認された方が良いと思います。

旗竿敷地ですと建ぺい率や容積率は大丈夫だと思いますが、その他、特に高度斜線などによって「思っていたよりも建たない。。」ということには(旗竿敷地に限らず)注意した方が良いと思います。

旗竿敷地だからと言って売れにくいと言うこともないと思いますが、20年後に2000万円で絶対売れるという話は、あまり期待しない方が良いと思います。

良い物件が見つかるといいですね。

グラッドスタジオ
細谷
http://www.glad-studio.com/

立地
住宅
物件
駐車場

評価・お礼

sawasawa123さん

2012/02/23 13:04

大変わかりやすいご回答、ありがとうございました

細谷 健一

細谷 健一

2012/02/23 14:43

sawasawa123様
ご評価ありがとうございます。
また、いつでもお気軽にご相談頂けたらと思います。

関尾 英隆

関尾 英隆
工務店

2 good

旗竿地の購入の際の注意点

2011/11/03 14:03 詳細リンク

旗竿地が一概に悪いとは言い切れないものです。立地条件としてはお気に入れられているご様子ですね。今回は、下記に注意頂くと良いと思います。

・間口が2.81mは通路巾として確保されているか。通路を通って、車が宅地内まで入れるか。車が寄り付けない場合、基礎工事や建て方の時に重機が入らずに、建築工事費が割高になります。もし車が入り込めないような通路である場合は、建築コストアップ分を土地価格から割引いてもらうなどの交渉すると良いです。

・接道する道路からの車の出入りのしやすさの確認。前面道路巾が狭いと車の出入りが難しい場合があります。

・現在畑地となると、水道、下水道、ガス、電気のインフラ設備の引き込みがないと思われます。新規引き込みには費用が大きくかかりますので、要注意です。

・畑地だと表層の地盤が柔らかい可能性があります。購入前に不動産屋さんにお願いして地盤調査を行ってもらっておくとよいです。地盤の様子を調べてから購入したほうが、将来杭工事に大きなお金がかかるのかどうか見極めることができます。


確かに現在は、低金利で・減税優遇措置・いろいろな補助金などがあり、住宅を建てるにはよい時期だと思います。

旗竿地は、「建てにくい」ことから整形の土地に比べて割安になっています。自宅を建設する際には、土地の値段を抑えて、快適性につながる建物の費用にお金を回せるので、旗竿地は悪い土地ではないと思います。設計の工夫で旗竿地でも快適な家はいくらでも建設可能です。しかし、将来売却を考えていらっしゃるのであれば、上記のように旗竿地は不利な土地であることは事実です。売却することが将来に確実であるのであれば、売りにくい旗竿地ではなく、多少割高でも接道条件の良い土地にしておくことが良いとも言えます。

「安くてお買い得な土地」or「将来高く売り安い土地」の判断は必要ですね。「安く買える」=「安くしないと売れない」ということです。20年後にどうなっているかは誰にも想像できないので、「20年後に売却した場合2000万で絶対売れる」は信用しないほうがよいと思います。

以上ご参考いただけると幸いです。

地盤調査
地盤
建築工事
建築
遠藤 泰人

遠藤 泰人
建築家

1 good

法規に注意、1回専門家に案を作ってもらった方が良いのでは

2011/11/03 18:44 詳細リンク

sawasawa123様

経験を踏まえてお答えします。

全体でどれだけの面積か分かりませんが、28.66平方メートル(8.67坪)路地状部分に取られるわけですので、残りの敷地に、少なくとも3方向は境界ギリギリに建てる事になりそうですね。

その場合方位が問題になります。高度地区斜線が思わぬ掛かり方をする可能性があります。
幸い千葉県なので、東京よりは緩く少しは楽だと思われますが。

また、1階の居室に法規上の採光がとれない可能性があります。

以上法規上の問題がクリヤーできるか、どなたかに法規上可能な案を検討して貰った方が良いかと思われます。

尚敷地境界ギリギリになる可能性があるので、陽の入り方だけではなく、視線の通り方、風の流れ方、を十分検討したほうが良いと思われます。

参考になさって下さい。

補足

境界ギリギリに建てざるを得ないとしたら、民法の規定だけでなく、自宅のメンテナンスのためにも外壁の外側に50センチは残しておくのが普通です。(人が通れたり、足場が組めたりする寸法です)しかしながら50センチでは、エアコンの室外機を置くには狭すぎますし、ガス湯沸かし器のメンテナンスにも支障が出ます。その辺も十分ご検討下さい。

千葉県
境界
採光
中郷 洋次

中郷 洋次
建築家

11 good

旗竿地には、旗竿地の設計を!!

2011/11/06 10:14 詳細リンク

旗竿地とのことですが、
私は旗竿地は”お買い得”だと考えています。

旗竿地であることで土地の坪単価は一般的に低く設定されています。

間口は、次に車を買い替える時に、横幅の比較的狭いものをお選びください。
採光が気になるようでしたら、2階リビングでお考えください。
高度斜線は要注意です。
積極的に中庭をとるような計画にして、1階の採光・通風をとるような計画をお勧めいたします。

京町屋に独特の設計ルールがあるように、
旗竿地には、旗竿地の設計ルールがあります。
普通の土地の同じ建て方では、うまく土地はいきてきません。

先日も、北側道路の旗竿地でのお引き渡しをしましたが、
採光も通風もあるいい家になりました。

現在も東側道路の旗竿地で計画中ですが、
やはり、通風・採光・斜線をどう処理していくかがポイントになっています。

そうやって造っていくと、20年後の売却価格も差別化でき、高値の売却も可能となりますが、
普通の家ですと、土地面積 × 坪単価 - 200万(解体費用他)程度の予算組になります。

補足ですが、従前に畑ということですので、地盤改良費用は必要ですので、
事前に検討しておきましょう。

よい家づくりとなることを願っています。

イフラヴァ 中郷

差別化
中庭
採光
設計

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