変形土地への建設と法的な問題について - 新築工事・施工 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

変形土地への建設と法的な問題について

住宅・不動産 新築工事・施工 2010/08/03 12:20

下記の建築を考えています。(私36歳、妻37歳、子供なし)

1、住宅密集地です。
2、5メートル程度の道路に2m弱の間口で接している通路が10メートルあり、奥に正方形90坪程度の土地に2軒家が建っています。(1軒は昔、染物工場)
3、通路も含めて全部、父親名義の土地で、約100坪あります。そのうちの染物工場の1軒(敷地は40坪程度・建物は30坪程度の2階建)を建て変えて、自分と妻が住みたいと思っています。
4、囲まれているので、日が当らないこと、荷物がたくさんあり、それを1階において、2階、3階を居室として使います。従って、3階建+屋上テラスが必須です。
5、第一種低層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率200%です。

以下質問です。

1、接道が2メートルないので、建て替えは無理でしょうか?
2、建て替え可能としても、父親名義の土地を分筆するか、私に名義を書き換えるかしないと、建てことはできませんか?
3、大型車両が入らないので、3階建て建築をどこに依頼すれば良いでしょうか?鉄骨のハウスメーカー?木造で、工務店?
4、自己資金が150万円程度、住宅ローンとして、5,000万円程度が限度(妻が年収400万円:勤続3年半の会社勤め、私が個人事業で年収600万円)と考えていますが、大丈夫でしょうか?(土地名義を書き換えない場合、住宅だけで、ローンが組めますか?)
5、建て替えが無理な場合、基礎と柱だけを一部残して新築同様にするやり方で、建設できますか(住宅ローンの設定も含めて)

かなり、複雑な状況なので、どこに相談して良いのか、困っています。

よろしくお願いします。

1971takaさん ( 東京都 / 男性 / 39歳 )

回答:5件

建築設計事務所にて御相談されることを おすすめします。

2010/08/03 13:59 詳細リンク
(3.0)

1971taka さま
SOCIUS 岩間隆司 ともうします。

う〜む たしかに、かなり複雑な状況のようで
できうる範囲にて おこたえ いたしましょう。

1、接道が2メートルないので、建て替えは無理でしょうか?
建築基準法上 建替えはできません。
(都内であれば、共同住宅など特殊建築物は安全条例で、さらに厳し接道義務もあり。)
接道状況は、現状でどのように認識されているのか、役所で確認されるとよいでしょう。

2、建て替え可能としても、父親名義の土地を分筆するか、私に名義を書き換えるかしないと、
建てことはできませんか?
建築基準法上 では 建築とは無関係です。

3、大型車両が入らないので、3階建て建築をどこに依頼すれば良いでしょうか?
鉄骨のハウスメーカー?木造で、工務店?
メーカーさんなどの既存の構法では、不可能かかなりの割高になる可能性がおおきいです。
補強コンクリートブロック造など、重機の必要としない構法、構造で計画すべきでしょう。

4、自己資金が150万円程度、住宅ローンとして、5,000万円程度が限度(妻が年収400万円:勤続3年半の会社勤め、私が個人事業で年収600万円)と考えていますが、大丈夫でしょうか?(土地名義を書き換えない場合、住宅だけで、ローンが組めますか?)
建築予算として、私は充分だと考えます。

5、建て替えが無理な場合、基礎と柱だけを一部残して新築同様にするやり方で、建設できますか(住宅ローンの設定も含めて)
建築確認申請が必要な規模であれば、上記 1. の条件と同じはずです。
あまり、現実的ではないかな と思えます。

いちど
すくなくとも、役所の建築課の窓口で、直接問い合わせてみる必要はあります。
できれば、建築設計事務所にて 詳細を御相談されることを おすすめします。

事業
計画
建築
住宅
設計

評価・お礼

1971takaさん

ありがとうございました。
参考にします。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

スマートに シンプルに 住う。 都市型住宅・集合住宅

都市の厳しい条件のもとでも、住宅や集合住宅を実現させてきました。住宅計画における制約は、生活空間に個性が生まれる、ひとつの契機として、ポジティブにとらえております。

岩間 隆司が提供する商品・サービス

メール相談

建築家による土地活用の提案 【都市型住宅】

生活の豊かさは、すまいの広さできまりません。

メール相談

建築家による土地活用の提案 【集合住宅】

え!こんな土地でも活かせるの!

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。

設計事務所に直に相談してください

2010/08/03 14:11 詳細リンク
(3.0)

横浜の設計事務所です。

かなり面倒な条件ですね。しかし、ネットの文章だけでは現状の敷地条件はきちんと把握できません。

接道が2mないというのは一番問題です。きちんと正確に測量しての話でしょうか。ここに関しては、役所にまず聞きに行ってください。なんらかの手段があるかどうかはそこで相談を受けてください。

それから、この通路を使って接道するのは一軒分のみです。二軒は現行法的には存在できません。通路に近い方のみの家を敷地を区切って申請することはできますが、敷地の面積は区切った面積になりますし、奥の家は再建築不可物件となります。

3階建てとなると用途地域の条件なども厳しそうですし、大規模リフォームも可能ですが増築がからむと確認が必要になります。
この二軒をどう計画するかは、ローンなどの話も含めて専門家を交えていろいろ話しあう必要があります。

ここでお話できるのは、接道の件だけです。まず、接道を役所に相談してください。
それ以降のお話に関しては、お近くの設計事務所を訪ねて相談してください。ネットで検索すれば探せると思います。


------------------------
あーす・わーくす

http://office-ew.com
mail@office-ew.com
------------------------

地域
申請
建築
確認
条件

評価・お礼

1971takaさん

ありがとうございました。
役所に相談に行ってみます。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

富士北山の木で家を建てませんか

富士の裾野で育った産地直送の天然乾燥無垢材を使って、エコで健康的な家造りをしませんか。無垢材対応金物工法・特殊ビスによる5倍耐力壁で、耐震等級3でありながら風と光が通る大開口をもつパッシブデザインの家がリーズナブルに建てられます。

小松原 敬が提供する商品・サービス

メール相談

新築・増改築の疑問にお答えします

専門的な知識をもって計画しましょう

対面相談

産地直送の国産木による高耐震工法

天然乾燥の地域木材で耐震等級3がとれる木材を産地直送で使用

ご質問にお答えしますね

2010/08/04 00:08 詳細リンク
(4.0)

内容を拝見しました。文面でわかる範囲でお答えしますね。

1.基本的には建て替え難しいです。ただし、地域によっては特別な措置をとってくれる場所もありますので、これは役所の建築課に行って実際に聞いてみることが一番確実でしょう。また、建て替えたい家以外にも、もう1件あるようでしたら、それも含めて考える必要があります。

2.ほかの方も書かれていますが、基本的に問題ないですよ。

3.基本的にハウスメーカーは家を商品として売っている会社なので、こういった特殊事情の家の場合は、対応が困難になる可能性があります。工務店や設計事務所は、どんな条件でも検討に応じてくれるところが多くありますので、条件を説明して相談にのってもらうといいと思います。

4.ご本人が個人事業の場合は、年収が600万円あったとしても住宅ローンを借りるのは非常に難しくなるケースがあります。個人事業主や役員、経営者は住宅ローンの審査が特に厳しいので、銀行などに直接相談されたり仮審査を受けることをお勧めします。またこれまで借り入れのお金の返済を滞納した経験がある場合や現在住宅ローン以外にも例えば車のローンなどを組んでいる場合は、月のローン金額が希望通りの金額になりにくいケースもありますので、先にこの辺りは押さえられた方がよいでしょう。

5.以前は基礎と柱だけを残して工事をするという手法をとって建設をしてきたケースもあるようですが、現在の建築基準法上だと、基礎と柱が現行法上では不適格になる可能性が高く、困難を極めるでしょう。また住宅ローンは確認申請がおりるものでないと降りませんので、住宅ローンを前提に考えるのでしたらその辺りの押さえも必要でしょう。

以上になりますが、このall about profileで気に入った設計士に直接相談して現地をみてもらったり、役所に確認してもらったりするのも1つでしょう。

クリエイティブな発想で家づくりが実現することを祈っています。

八納啓造

個人事業
審査
住宅ローン

評価・お礼

1971takaさん

ありがとうございます。
かなり厳しい状況だと言うことが分かってきました。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

世界で一つ「あなただけの幸せな住まい」を共に造りませんか?

私たちの考える家作りの大きな目的は「家族の絆や幸せが育まれること」。そこでこれまで家作りに成功した人たちの「家作りの知恵」をベースに家族が共通の思いを持ち、向き合える住まいをご提案。家族の思いをカタチにします。

八納 啓造が提供する商品・サービス

メール相談

無料メール相談を受け付けています

家づくり全般で分からないことがありましたらいつでもご相談ください

石川 嘉和

石川 嘉和
建築家

- good

区役所に相談が必要です

2010/08/03 13:41 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。邑都設計工房の石川と申します。

1. 東京都で路地状敷地の場合、通路の長さが20m以下でも通路幅は2m以上必要となります。ただ、幅員の不足が2mを若干下回る程度であって住宅を建てる場合ならば、救済措置を考慮してくれる区もあるようです。「若干」がどの程度かなどについては具体的にお住まいの区の窓口で相談して見る必要があります。
ただし、救済された場合でも、一つの敷地には一つの建物しか建てられないというのが原則なので、古い住宅を残して工場を建て替えるのは不可です。その場合は、古い住宅の増築で1棟の建物を建てる、ということになりますが、古い住宅が今の建築基準を満たしているかがポイントになってきますので、なかなか厄介です。
また、第1種低層住居専用地域ということですので、日影規制や高度斜線も厳しいと考えられます。すんなり総3階建てを建てられない可能性もあります。
2. 土地の名義がお父さんのままでも、使用貸借でお父さんから借りて建てるということで建築は可能です。
3. 建築資材を小運搬で現場に運び込むので、ユニットになっているものをレッカーで現場に据え付けるタイプのプレハブメーカーは建設が困難ですが、それ以外なら、ハウスメーカーでも工務店でも対応は可能と思います。工法は木造の在来、2×4、(場合によっては鉄筋コンクリート)あたりになります。
4. ご夫婦で1000万円の年収であれば5000万くらいのローンは組めると思います。
5. 基礎と柱だけ一部残すとすると大規模な模様替となり確認申請が必要ということになると思います。

東京都
住宅
確認
土地

評価・お礼

1971takaさん

ありがとうございました。
役所に相談に行ってみます。

石川 嘉和

石川 嘉和

区役所で新築への手がかりが得られるといいですね。出来るだけ先方が具体的にイメージできるような資料を持っていくと話が早いです。携帯カメラ程度でもいいので通路の写真を撮っておくとか敷地や建物の図面があればそれも、それと現況の通路の幅を計っておくといいです。それではうまくいくことを祈っています。

志田 茂

志田 茂
建築家

- good

家を建てるられる土地(=敷地)

2010/08/03 13:49 詳細リンク
(3.0)

志田茂建築設計事務所 志田 です。
http://s-coco.net

まず、家を建てるための大前提として・・・

そのためには土地が必要ですが、その土地は巾4m以上の道路に 2m以上接している場合、家(建物)を建てられる 敷地 となります。

1 と 5の一部 について回答いたします。

ご相談の土地の条件が、「接道が2メートルない」との事なので、新しく家(建物)を建てる事ができません。

その場合には、既存の建物を リフォーム する事しかできません。

新しく家(建物)を建てるためには、通路部分の巾を2m以上にしなければなりません。そのためには、その通路部分に接するお隣の土地を、通路部分の巾が2mになるように必要分だけ、借りる、または 売ってもらわなければなりません。お金、または 所有の土地の一部との交換、が考えらます。


リフォームする場合、主要構造体の半分以上が残っていないといけません。主要構造体とは、柱・梁・基礎を言います。なので、屋根、外壁、内装を全て新しくする事はできます。ただし、火事になっても建て替えできませんので、防火については、考慮する必要があります。(同時に構造体の補強も)

工事は、工務店でできます。むしろ、大手ハウスメーカーは、あまりやりたがらないかもしれません。

まずは、通路部分の巾を2m以上にできるかどうかを、ご検討ください。

リフォーム
建築設計

評価・お礼

1971takaさん

ありがとうございます。
参考になりました。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

旗竿地への建設と法的な問題について NOKITA3さん  2012-02-19 17:14 回答2件
杭基礎について。 おとーさん  2010-07-28 13:27 回答1件
大工が自分の家を建てるには? ユウアイブさん  2013-05-25 16:20 回答1件
住宅ローン申込みを保留出来るのですか? ratoshiさん  2012-07-30 14:01 回答1件
新築基礎のヒビについて 花咲か兄さんさん  2014-10-15 20:28 回答2件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

中古住宅購入よろず相談

中古住宅購入 ホップ・ステップ・ジャンプ

伊藤 裕啓

住まいのe-相談室(株式会社伊藤建築コンサルタント)

伊藤 裕啓

(一級建築士)

その他サービス

新築一戸建て内覧会同行検査 インスペクション

新築一戸建ての契約前の内覧会に同行して不具合の有無を検査します。

堀 紳一朗

忘蹄庵一級建築士事務所

堀 紳一朗

(一級建築士)