住宅購入での中間金の支払方法

初めましてmykkotakota様。
アイスビィの植森宏昌です。

私は金融機関出身ですがご質問ですが、結論から言いますと、中間資金融資を0.98％で借りれるのなら利用されたら良いと思いますよ。通常の中間資金の融資に比べ遥かに安いので。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、注文住宅の代金の支払いには注意が必要です。

本来は、出来高請求払いという慣習があり、建物の工事状況に応じて支払うことになります。
ただ、ローンの場合には、実務上、資金実行が建物完成時になりますので、それまでは、つなぎ融資での充当を行うことになります。
何度も資金実行すれば、その都度、抵当権設定の費用などが加算され無駄です。
そのため、こうした支払い方法を取ることになります。

また、先に土地の分の資金実行をすれば返済も始まりますので注意されることです。

建築資金の支払などは事前に業者とよく打合せをされることをお勧めします。


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


住宅ローンの審査基準
http://profile.allabout.co.jp/fs/t-teraoka/column/list/series/6119/?p

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ｍｙｋｋｏｔａｋｏｔａさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『いったいどちらが良いのでしょうか？』につきまして、財形を取り崩すことを優先させるのか、あるいは住宅ローンを優先して利用するのかにつきましては、財形の預貯金きんりとローン金利とを比較したうえでどちらが有利かで判断することとなります。

一般的には財形など預貯金金利に比べて、ローン金利の方が高くなっていますので、財形を取り崩すことになります。

尚、戸建てを土地購入からはじめて建物を建てていく場合、資金手当としては土地代の手当が優先することとなりますし、通常、建築工事請負契約では出来高払いが一般的となりますので、途中から資金がショートしないようにしっかりと資金計画を立てるようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

初めまして。愛知県でファイナンシャルプランナーをしております小澤智恵と申します。
建築会社にも勤務経験があります。
ご質問ですが、中間資金の融資のことをつなぎ融資と言うのですが、通常この金利は4%台であったり、住宅ローンと比較すると非常に高い金利のものが多いです。しかし、mykkotakota様のご利用できるつなぎ融資は0.98%と非常に低く、財形の金利が2.37%ととても良いので、mykkotakota様のお考えのようにつなぎ融資を利用されてもよいと思います。
銀行さんのおっしゃるように財形を崩した方がいい場合は、土地代金の決済につなぎ融資を利用しなくてもよい位、資金をお持ちの方でしたら、やはり利用しなくてもよいと思います。しかし、mykkotakota様の場合、仮に財形を解約したとしても、つなぎ融資の金額が少なくなるとはいえ、利用しなければいけないのであれば、申し込みの面談等手続きは変わりません。

横浜の独立ファイナンシャルプランナーの平野雅章と申します。

ハウスメーカー・工務店によって中間金の支払比率はかなり異なりますので、
実際に支払うタイミング・金額が大体確定した後に初めて、
どのようにしたら良いか判断できます。

mykkotakota様の記載されている条件で考えた場合は、
１．手元の現金で前途金は支払い、
２．財形は中間金(建て方完了時）を払う時に解約し充当、
３．中間資金の融資（つなぎ融資）は中間金（内装工事完了時）だけ受ける
というのが良いと思われます。

つなぎ融資の印紙代・事務手数料等が一回４万円程度掛かるとしたら、
つなぎ融資を受ける回数をなるべく減らし、
且つ財形の解約をなるべく遅らせる上記スケジュールが良いという判断になります。
つなぎ融資と財形の金利差を考えると、財形の解約を延ばした場合の
実質的な利息収入は月あたり１万円程度ですので、中間金(建て方完了時）と
中間金（内装工事完了時）の間が２～３ヶ月程度と仮定した場合です。

実際に中間金を支払うタイミング・金額が大体確定した上で、
あらためて財形の解約時期とつなぎ融資の受け方を考えて下さいね。

ご参考になれば幸いです。

はじめまして。EYE-PLUSの西垣戸 重成と申します。

中間金の融資はどのような性格のものでしょうか？
担保設定があり、生命保険も付帯されているものでしょうか？
また、事務手数料等１回４２０００円以外に支払利息は別途必要なのでしょうか？
このような条件を整理いただき、損得を計算いただければいかがでしょう。
イメージ的には、融資の方が高くつくように思いますが・・・

また、支払条件は契約時に決まります。
そこで、中間金を財形のみで済ませられるように交渉されてはいかがかと思います。

はじめまして。ファイナンシャルプランナーの河野剛と申します。

mykkotakota様のご相談内容について私なりに要点をまとめてみました。

ア）代金支払い時に可能な資金調達方法について
前途金：現金（他に選択のメリットなし）
中間金(1)：財形orつなぎ融資
中間金(2)：財形orつなぎ融資
最終金：住宅ローン

イ）金利
財形2.37％＞つなぎ融資0.98％

ウ）諸費用
つなぎ融資の場合42000円

まず、ア)において中間金(1)と(2)の支払い方法の組み合わせは
Ａ）財形-つなぎ、
Ｂ）つなぎ-財形、
Ｃ）つなぎ-つなぎの3パターンの選択が可能です。

続いてイ)の金利差がもたらす年間収支の差を計算してみます。中間金の上限で900万円とすると
9,000,000×(2.37%-0.98%）=125,100(円)

最後にウ)において諸費用が42000円ですから上記の金利差をもとに計算すると均衡するのは
42,000÷125,100×365=122.5･･･ですので、
約4ヶ月以上の期間であれば財形を解約しないでつなぎ融資を借りたほうが有利となります。

これをパターンに当てはめます
Ａ）とＢ）を比較すると明らかにつなぎ融資を借りている期間が長いのはＢ）のほうです。
Ｂ）とＣ）を比較した場合に中間金(2)の支払いから最終金の支払いまでの期間が約4ヶ月以上あるのならＣ）が有利、4ヶ月未満ならＢ)が有利という結論が導き出されます。

これにご主人の面倒な手続きのコストを加算しなければならないですが、これは数値で計算できないものもありますので省略します。

建築業者さんの工程表で2回目の中間金から最終の支払いまでの期間が4ヶ月かかるかどうか確認してください。
お役に立てれば幸いです。

mykkotakota様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、mykkotakota様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．確かに、住宅財形積立の金利を考慮すれば急いで解約しない方が得策と考えます。

２．建築資金につきまして、殆どの銀行等が一括融資をせず建物進捗に併せて分割融資（基本的には３～４回）で変動金利をベースとして実行されると考えます。この場合、融資金利０．９８％としても住宅ローンとしての金利が掛かるため、慣習的な支払方法（割合）に流されず可能な限り完成時に支払い額を集中することを業者へ相談されることも、別な意味でメリットがあると思います。

以上