斜面の土地の活用方法

横浜駅のそばで開業している設計事務所です。

1 そのやり方が良い解決方法かどうかは文面だけではわかりませんが、
建築物としてなら可能かとは思います。建築部分に入ります。

2 プールや露天風呂は建ぺい率には入らないです。
温室のように屋根があるものははいります。

3 井戸を掘る事は可能です。

4 設計と監理は設計事務所に依頼して下さい。施工と施工管理は
中規模(小さいビル程度以上が施工できる)建築会社・工務店でできるでしょう。

5 内容次第です。色々詰め込んだら超えると思います。
実際には予算との兼ね合いを見つつ設計内容を決めていきます。

< あーす・わーくす http://office-ew.com >

ガーデナー建築家／勝田です。

斜面地の利用につきましては、幾多の困難な経験を体験して参りました建築家です。

詳細は、現地の調査・宅地造成の規制等精査しませんと断言は申し上げられませんが・・・

土地の地積から推測するところ、ご要望は具現化できそうな条件と思われます。


１．につきまして

所沢の斜面地の上に立つ住宅にて道路レベルに駐車場・エレベーターを設置し、住宅へアプローチする計画を致しました。

軽微な庇等を除き、エレベーター及び屋根を設ける部分は築造面積にカウントする事となります。ただし、地下室扱いとして築造とする場合、住宅用途は容積算入面積としては対象外となります。


２．につきまして

斜面地に対応する基礎構造により可能です。また、築造面積も設定した平均地盤面が天井高さの１／３以上であれば地下扱いとなり、住宅全体面積の１／３を限度として容積算入面積から除外されます。
（地下の判定には、管轄建築行政の判断規定に若干の差異がありますので注意が必要です）

周囲・外構・造園につきましては、住宅設計を含め一体的なトータル設計が可能な設計者の選択をお進めしたいところです。

私事にて恐縮ですが、手間のかからぬ造園等テーマに多様な造園と共に敷地全体を住環境と考え設計経験を重ねております。

私のホームページ等ご高覧戴ければ幸いでございます。


３．につきまして

昨年も都内中野区にて防災時の備えにと井戸を掘りました。なかなか良い水量・水質でした。飲料用には若干難がありましたので、トイレ用と植木水遣り用に利用しました。

井戸掘削の成功確率は、住宅用の井戸掘削業者の選定に大きくかかわります。技術・工法また、工費についてもかなりの較差がございます。

複数業者にて検討して戴き、季節にかかわらず長期間安定水量を確保出来る井戸を経済的に掘削する業者を選定されることをお勧め致します。

地盤・地質を調査の上での判断となりますが、都内であれば井戸の設置はかなりの確率で可能です。但し、水質調査により観賞魚の生育に適する水質かどうか検査せねばなりません。


４．につきまして

必要適所に擁壁が必要となると思われます。また、その構造計画について宅地造成擁壁とするか、建物の基礎構造計画にからませて建築一体の構造とするかにより形状・工事状況はかなり異なって参ります。

建設会社の選定につきましては、会社の大小でなく、多様な工事経験のある実績と工事を采配する経験のある監督監理者を選出可能な施工会社を選択されることをお勧め致します。


５．につきまして

建物の想定されている仕様グレード・全体計画のご要望条件により判断できかねるところですが、想定されているご予算であれば充分実現可能とは思われます。

ガーデナー建築家／勝田無一

ご参考ホームページ／ http://homepage2.nifty.com/sou-archtect/

こんにちは。
スタジオドゥカの畔柳です

まず、何を建築されたいのかがいささか不明ですので、少々お答えが的を外れるかもしれません。っと言いますのは、600平方メートルの容積率80％と言うと、480平方メートルの床面積の建物ということで、一般的は住宅一軒の面積としては、かなり大規模だと思います。

親御さんのお世話とおっしゃっていますので、２世帯住宅でしょうか？それとも、「どうせなら」ということで、集合住宅、あるいは複合施設として商業利用でもお考えでしょうか？

このあたりが解らないと、なかなかお答えがしにくいです。

お答えしにくい理由は、ひとつは、エレベーターについてのご質問です。個人住宅用ですとホームエレベーターを設置できますが、もし、集合住宅等、個人住宅以上の機能を持つ建物をお考えですと、ホームエレベーターは使えません。ホームエレベーターは、使う人が家族に限られているので、イニシャルコストも安すいですし、維持管理や定期的な点検の費用も安く、個人で利用しやすいものです。しかし、それ以外になりますと、設置にかかる金額はもちろんのこと、維持管理に関する規制も強く、管理費等も嵩みます。

ホームエレベーターは、住宅内部から出入りできるようにしなければならず、１．の様な利用をする場合は、住宅建物を、その入口まで繋げる必要があり、もちろんそれは建築面積＆延べ床面積に含まれます。それでよければ、エレベーターを設置して、（現在の）家までの登りをエレベーターを利用することは可能と思います。

但し、エレベーターは、電気を使いますので、停電のとき、故障の時等エレベーターが使えない時に備えて、人が通る通路は必要になります。

4.9mの幅の（現在の）家までの通路部分を全て切り崩すかどうか等、ここで一口でお答えするのは難しいのですが、駐車場を作るというのは、特に問題があるとも思えません。但し、複数台という場合は、止めた車と通行する車が並列する幅が必要です。駐車する車の台数は土地の形状により、左右されます。最低、車の幅+ドアを開くスペースが必要です。

また、切り崩す場合は、当然、その崩した部分に土留め／擁壁を設置する必要があります。隣地の土を止める為、こちら側に土留めをつくる必要があるかもしれません。

また２．でご質問のプール、温室、露天風呂歯舌等ですが、建築基準法上では、（大まかな考え方として）屋根があって、壁で囲まれている構造物を建築物としますので、屋内使用の部分は建築面積、床面積等の対象となります。（１．のエレベーターが建築面積、延べ床面積等に含まれるのも、このことからも解ります）

これらの建物は、主建築物の規模等を工夫すること、あるいは一体化した建物という考え方をすることで、十分建築可能と思われます。

但し、計画のやり方よっては別敷地として取り扱うようにという行政の考え方が働く可能性もあります。その場合（建築基準法上の敷地分割をする場合）は、道路に面した（接する）長さが4.9mという点が、計画規模を左右する可能性もあります。建物を建てる時には敷地の接道長さ（道路に接する長さ）は最低２m必要なのですが、建物規模や用途によっては、接道長さが3m以上や4m以上を要求される場合もありますので。

３．の井戸は、掘ることは可能と思います。ただし、大量な地下水の汲上げには規制がかかっている場合もありますので、その土地の行政機関に念のため確認なさると良いと思います。

以上、全てのご質問のお答えにはなっていませんが、ご参考になさってください。

千葉県市川市の設計事務所です。
法規を細かく述べるのも不明確になってしまいますので、かなり大まかになりますが。
1.屋根があるものは、床面積に入ります。駐車場に屋根がなければ面積には入りません。エレベーターは床面積に入ります。
2.建築物この場合住宅ということになりますが、その用途の付属物としてつくることは可能です。
１と同様に、屋根があると面積に算入されます。
3.井戸を掘ることは可能です。
4.設計については、専業の設計事務所に依頼し、設計と監理をしてもらう方が良いでしょう。工事費のチェックや、建物の品質チェックを独立した立場で行うことができます。
また、施工については、造成の有無や規模によると思いますが、資格を持った技術者が「専任」で施工管理できる施工会社が望ましいと思います。
5.切土、盛土の度合いによって、開発行為となる可能性があることと、計画の規模によりますので明確にはお答えできません。
面談などをして、具体的にご相談されることをおすすめします。

はじめまして、PAO建築設計の上村です。

質問1について
駐車場とエレベーターを設置することは可能であろうと思います。屋根のある駐車場は建築物扱いとなります。また、一般的に多く見られるようなエレベーターであれば、建築物になると思います。
屋根のある駐車場でも、容積率の算定においては、延床面積の1/5までは算入されません。（緩和基準）

質問2について
ご希望のプール・温室・露天風呂などは、すべて、屋根があれば建築物扱いとなります。
あまり大きくない等、軽微な温室は建築物扱いとはならないようです。（詳細は確認機関等で確かめる必要があります。）
手入れをあまり必要としない庭とすることも可能です。

質問3について
熱帯魚用の大きな水槽（１～３畳位）を作ることは可能です。重量が大きくなりますが、それに見合った強度を持たせますので可能です。
壁一面の水槽など、室内のインテリアの一部として、部屋全体をデザインすれば、素敵な空間となり、また、落ち着きや、癒しの効果もありそうですね。ぜひ実現させてください。
井戸を掘る件は、私有地で冷水であれば基本的には問題ないようですが、地下に地下鉄等が通っているなど、規制がある場合もあるようです。行政の窓口等で念のため、可能かどうか確認しておいた方が良いでしょう。

質問4について
一般的な木造2階建て住宅程度のみの規模であれば、地域の工務店でも可能と思われますが、斜面を切り崩して、地盤を作り、それに合わせて住宅等を作って行く等、各方面の総合力も必要になるようにも思われます。その際はビル等の大きな物件も扱う、建築会社の方が、よりふさわしいとも思われます。

まだ計画案も決まっていない、最初の段階で建築会社（設計・施工）を決めるよりかは、設計と建築（施工会社）を分けて考えることも、一般的です。
敷地の特徴、個性、メリット・デメリット等を十分に把握した上で、建て主の希望・要望に沿った、その土地の敷地環境を生かした計画案を、設計者がまず最初に作成し、その工事内容に相応しいと思われる施工会社から、工事金額の見積もりを取り、その金額と共に、設計者と相談して施工会社を決める方法が、もっとも安心できる、確かな進め方のひとつと言われています。
このこともぜひ検討してみては、如何でしょうか。

質問5について
総工事費２億円位とのことですが、この範囲内に収めることは、建て主の理解・協力も不可欠ですが、可能だと思われます。

計画を進めてゆくに当たっては、疑問や不安は大きなもので、避けては通れない、つきものといってもよいでしょう。しかし、一生に一度あるか無いかの貴重な時間かもしれません。どうぞ楽しみながら、乗り切って頂きたいと思います。

最も大切なことは、その敷地の環境や特性を生かして、建て主の希望・要望を盛り込んだ計画案を作成することではないでしょうか。更に、工事予算の適切は配分・バランス感覚も必要です。ある工事に多くの予算を必要とし、他の部分にそのしわ寄せが及ぶなら、別の方法を考えなければならないかも知れません。
なんでも相談でき、信頼できる設計者と共に、計画を進めては如何でしょうか。


参考までに、傾斜地に関する例として。

・京都の清水寺の舞台（傾斜地や崖地に木組みで床を作る工法を、懸造りといいます）
清水寺ホームページ／本堂と清水の舞台
http://www.kiyomizudera.or.jp/info/index.html

・三仏寺／投入堂（懸造り、PAO建築設計ホームページ）
http://www2.gol.com/users/paoarchi/Gallery_Pao/3F_data/sanbutuji.html

・古典建築探訪_三仏寺 投入堂 （PAO建築設計ブログ／Pao's Blog）
http://pao-architects.seesaa.net/article/373234745.html

・懸造りをモチィーフにした建物として、「高山屋台会館」、「大塚文庫」
（PAO建築設計ホームページ内／（有）大江 宏建築事務所 勤務時担当）
http://www2.gol.com/users/paoarchi/jimu-gaiyou.html

少しでも参考になれば幸いです。

はじめまして。東京で設計事務所をしております、クロノグラム アーキテクトスタジオの葛原と申します。宜しくお願いいたします。

ご質問拝見いたしました。
広さと傾斜を活かし、眺望や日当たり風を感じられ、風格のあるお住まいになると思います。

1.建築基準法上の地下階扱いとして設計を工夫すれば、建築面積と床面積から除外が可能です。

2.屋根の無い築造物であれば、プール・露天風呂などは可能です。温室が建築物扱いになるかどうかは公的機関に要相談ですね。その他、アウトドアＬＤＫやパター練習用グリーン、鑑賞池などなど色々と夢が広がりますね。

3.水槽の設置も可能です。水族館の様に鑑賞するガラス面だけが壁の開口から見えるような構造にし、メンテはバックヤードから行う様にすると良いと思います。定期的な魚の入れ替え等を行ってくれる業者さんもおります。

4.条件的には傾斜地の得意な工務店さんで現場管理のしっかり出来るところが良いと思います。川崎や横浜では傾斜地が多いので、慣れている工務店さん、中小のゼネコンさんが数多く存在します。

5.総工費2億円のご予算でしたら、色々な事が出来ると思います。費用対効果や維持管理を同時に吟味する必要がありますが、ホームシアターやガレージング、暖炉やホームバーなど高級住宅にふさわしい空間や設備も取り入れ可能かと思います。

色々と夢の膨らむご計画かと存じます。ぜひ優秀な建築家と良いお住まいを実現させてください。

ご参考に、私のホームページもご一読頂きますれば幸いに存じます。

クロノグラム アーキテクトスタジオ
葛原 千春
ホームページ：http://chronogram.fantasia.to/

実際にはどのくらいの高低差か分かりませんので、正確には言えませんが、
斜面に建てる家は住むのにも見える景色にも変化が出て、良い家になる可能性があります。

１．道路から水平に入って駐車場とエレベーターを設置するのは可能です。地下か半地下で、
床面積の1/3以下なら延べ面積には入りません。

２．庭の部分にプールなどを作ることは可能です。ただそれらを容積に入れない為には、簡単な
工作物で無ければいけないので、きちんとした建物は作れません。簡易な組み立ての温室や
取り外せる屋根か、屋根の無い露天風呂でしょうか？

３．井戸は水脈次第です。山の斜面の様な・・と言うことなので、高さによっては水脈までの
深さが深いと費用が心配です。

４．中堅のしっかりした工務店ならば大丈夫と思います。ただし、依頼される前にその工務店が
以前に建てた建物をいくつか見て判断する必要がありますし、設計、監理は設計事務所に
依頼するのが良いです。

５．予算はどんな家を建てたいかによりますし、山の切り崩しを最低限にして斜面に建設する・・
などの工夫によっても上下します。予算で足りる様に設計して欲しいと依頼されるのも
一案です。

こんにちは。
(株)フランク・ラ・リヴィエレ・アーキテクツのフランクと申します。

ご質問、拝見しました。
とても興味深い内容ですね。とりあえず、いただいている内容からこちらの推測を含め、簡単ながら回答させていただきます。

1）EVや駐車場については、他の方も書かれている通り、屋根があれば基本的には建築面積に入ります。容積率に関しては、法的に緩和があります。
また、EVは機器のため、緊急時(停電や故障など)に使えなくなっては困りますので、他のアプローチをつくる必要があります。せっかくの広い土地ですので、ゆったりとした長いアプローチをつくるのも良いのではないでしょうか。毎日のように通る道です。たまにはのんびりと歩かれてみたり…。それも、生活の楽しみになるかもしれません。

2）空き地が多いというのも、魅力の一つになりそうですね。プールや温室やお風呂なども、屋根がかかると基本的に建築面積に入ります。全体の設計にもよりますが、例えば複数の建物で構成すれば、全体的にまとまりのある設計なども可能でしょう。

3）それぞれ専門家がいますので、大きな浴槽をつくることはできます。井戸を掘ることも可能です。ただ、使えるかどうかは地盤や水質等の調査は必要になってくるのではないでしょうか。

4）小規模の工務店でも経験豊富なところであれば、特に問題ないと思います。中でもRC造や鉄骨造の実績があるところへご依頼されるのがおすすめですね。

5）ご予算に関して。一概には言えませんが、おそらく可能ではないでしょうか。とはいえ、これだけ大きな土地ですので、多くのご要望もあるでしょう。その中で、できるものとできないものが出てくることも考えられます。何を優先するのか、じっくりと設計者と相談しながら進めていくのがよいのではないでしょうか。一生にそう何度も経験できることではありません。是非、楽しんで進めて行って頂ければと思います。

最後に、それだけの広さでしたら、周辺のランドスケープも考慮したいですね（たとえばテラスを作ったり、離れを作ったり…）。そのあたりも一度、考えてみると、より居心地よくすごせるスペースになるのではないでしょうか。「土地の難しさ」を「その土地ならではのおもしろさ」に変えることができるはずです。

少しでも参考になれば、幸いです。

フランク・ラ・リヴィエレ・アーキテクツ

(株）フランク・ラ・リヴィエレ・アーキテクツ
HP: http://www.frank-la-riviere.com