団信なしの住宅ローンの借り換えについて

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

東京スター銀行の住宅ローンの借入額から預金額を引いた額に利息がつくというものですよね。

これは、今後の家計にどのくらいの余裕があるのかによりリスク度合いが違ってきます。
家計に余裕があり、預貯金が減らない状態の時はいいのですが、預貯金を取り崩すような状態になったときには、返済額が増えてくるということです。
また、ローン金利も他の金利の低い金融機関と比べると高いとともに変動金利の場合には金利上昇リスクがあります。預貯金は利息がつきません。
よって、生活が厳しくなるといっぺんに負担が増えてくるのです。
今後生活に余裕があり続けるか、10年以内に完済できる状態であるならば問題はないかと思います。

固定金利から変動金利へ切替えられる可能性があるとの事ですが、金利がどの様にして決るのか知る必要があります。



フラット35は35年間金利が変わりません。



一方、変動金利の商品は市場金利や政策金利が大幅に上昇した場合には連動して上がる可能性があります。



ではどの様な場合に金利が上昇するかと言えば、その国のインフレ時もしくは財政破たん時に上昇します。



例えば、ブラジルなどの新興国は高成長で高インフレであるので金利も年利10％以上を超えています。一方、低成長だが財政危機に陥ったギリシャやアイルランド等の財政破たん国も10％かそれに近い金利になっています。



翻って日本の場合には現在はデフレなのでインフレは関係ない様に思われますが、海外のインフレが「輸入」されるケースがあります。例えば、石油や穀物等の価格が上昇すると国内価格が上昇し、海外の影響を受けた事になります。



インフレが顕著になれば金利上昇は自然な流れです。



また、日本は史上最大の債務を抱えた国でありますので、ひとたびグローバル市場から信用力が低いと見られるとギリシャ等の財政破たん国に近い金利上昇が考えられます。これが実は変動金利採用の最大のリスクではないかと思います。



そんな事はあり得ないとリスクを取るのか、金利上昇リスクを取らないのかは各人の選択です。



（ただ、日本では金融教育が殆どなされていないので目先の損得等でぶらされます。もしcheory様がリスク許容度が高い（預金が多い）ならば借換もよろしいのではないかと思います。）

はじめまして、cheory様。アイスビィの植森宏昌です。

結論から申しますと預金が多く、余裕があるなら借り換えれば良いと思います。逆に、預金が少なく生活に余裕が無いなら借り換えない方が個人的には良いと思います。

理由としては、ローンの仕組みにあります。預金を取り崩し減って行くような状態になると返済額は増えて行きます。又、あくまで金利は変動です。今の低金利が何年続くか分かりませんが、金利が仮に１％上がるだけで毎月に返済額が幾ら増えるかは返済明細を見ながら計算して貰えばすぐに分かります。多分、思われてるより遥かに多いと思いますよ。

変動金利を選ばれるのでしたら、少々の返済額が増えても耐えられる家庭環境であるかと、内入れを含め早期に返済をする方向で検討される事をお勧め致します。

ｃｈｅｏｒｙさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『専門家の方からみて、この状況で借り換えをすすめられますか？』につきまして、
ｃｈｅｏｒｙさんのご主人様がご検討されている住宅ローン商品ですが、

借り換えることによるメリットとしては、
１．現在のローン金利２．９９％よりも低い金利になる。

２．預貯金残高に応じて、住宅ローンの金利が免除になる。
などとなります。

ただし、デメリットとしては、
１．フラット３５は長期固定金利のため、
完済するまでローン金利が変わらないのですが、
借り換えにより変動金利になりますので、
住宅ローン金利の更新が頻繁に行われることになり、
将来、ローン金利が上がってしまった場合には、
毎月の返済額が今よりも増えてしまう可能性がある。

２．この住宅ローン商品の場合、
預貯金残高が十分に確保できないと、
住宅ローン金利の免除分も少なくなってしまい、
その効果が十分に期待することができない。

また、借り換えをおこなうのですから、
改めて諸費用の負担も発生します。

よって、このローン商品に借り換えを行うための前提としては、
今後、繰り上げ返済をほぼ毎年のように行い、
早期に完済することができることとなります。

住宅ローンの返済は長期に渡ることになりますので、
くれぐれも目先の住宅ローン金利に惑わされることのないようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄