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対象：住宅・不動産トラブル
回答数： 3件
回答数： 2件
回答数： 4件
建築条件付物件の契約をし、家を建てている最中です。
家も順調に建てていたのですが、土留めの壁を入れる際に建物との幅を当初１００センチにする予定でした。（実寸では、８０センチから７５センチぐらい）
実際には、５０センチ程度になると言われました。
しかし、杭を入れる段階から、場所を間違えていたみたいで、家全体が、前に出てきた作りになってしまいました。
建築確認書の記載どおりの施工ではないということです。
初めての大きな買い物にいい加減な施工に我が家は、大激怒です。
工務店からの提案は、オプションで付く物すべてと、契約当初の価格より少し減額を提案してきました。
しかし、私どもは、建築確認書を元に契約をしており、到底納得のいく内容ではないのは、確かです。また、施工主への不信もあったりです。
契約書を読み直すと、契約の不履行という項目に該当するのではないかと、考えております。
契約の不履行と言う部分での範囲が、どこからどこまでというのが、判らず、判断するにも、判断できない状況で、嫁さんと共に頭を抱えている毎日です。
また、私たちのケースでは、不履行に該当しているのか、していないのか・・・判りません。
建築確認書のとおりに施工できていなく、その代わりに減額プラスオプション代のすべてで、履行したというのであれば、何のための建築確認書なのか判りません。
プロの皆様、経験された方からのアドバイスをいただけると大変ありがたいのですが・・・工務店への返事は、ココ２～３日の内にしないといけません。
説明不足で判り辛いかもしれませんが、どうか、よろしくお願いします。
補足
2010/12/02 22:18本日、弁護士さんのところへ、ご相談をしました。
やはり契約違反に該当し、契約書の記載どおり、手付金＋物件価格の２０％の違約金の請求が出来るということが判りました。
ひとまずは、記録と書面で、残せるものは、残すようにし、あくまでもこの解約は、施工主のミスによる不履行と言うことを主張したほうが、いいと言うことでした。
その後に、支払いを渋るようであれば、今までの記録したもの及び書面などを元に弁護士へ依頼するという道筋まで、こぎつけました。
その後、市役所の建築課と言うところへ行き、事情を説明し、建築確認書の閲覧、コピーをしてきました。
しかし、建築確認書の原本は、民間業者が持っているそうです。市の人に聞くと、完了検査で、引っかかるが、変更届をすることで回避することも可能であるというご指摘もいただきました。
いかんせん、大きな大きな買い物なので、慎重に進めて行きたいと考えております。
野口様、小松原様、真山様、寺岡様、アドバイスには、嫁共々、感謝しております。
この度は、誠にありがとうございました。
また、事後にコトが動けば、補足を入れていこうかと考えております。
私どものようなトラブルが、出ないように・・・と願いながら・・・
sorrisinoさん （ 兵庫県 / 男性 / 44歳 ）
回答：4件
専門家
契約不履行に該当すると思います
不動産中心のFP 野口です。
sorrisino様がご契約された、建築条件付土地売買契約書はどのような形になっているか判りませんが、建築請負契約書のように土地売買契約書とは別のものになっており、その契約が設計図や建築確認書によるものか、又は、土地売買契約書と一体となっており、sorrisino様がおっしゃる建築確認書がセットになっている場合があります。
建築請負契約が別であれば、建物の施工が不備があり、やり直しを求めるか、将来の損害賠償を補償させるかとが出来るでしょう。
土地売買契約と一体であれば、売買自身を契約違反で契約解除を求められるでしょう。
土留めの壁を入れる際に建物との幅＝がどの程度危険や将来の損失かわかりませんが、建築確認書とおり施工できていなくては、施工完了後に検査を受ける「検査済書」の受領が出来ないと思います。
どうしても、納得いかない場合は、市役所などの建築課に行って事情を説明すれば、確認申請書がどうなっているか、教えてくれます。又、土留めや要壁が建築上重要な事項であれば検査済み書がどうなっているかわかります。
sorrisino様が、値引きやサービスで満足がいかず、契約不履行で解約する場合は弁護士に依頼して代理人として交渉されたほうが良いと思います。
実態が、土留め幅が100センチの予定が実際は80センチ75センチ、実際は50センチになる、といわれた？の状況が良く明かりません。専門家（設計士、建築家）や弁護士に第3者的に契約書と現地を検証していただくのが、最善と思います。
何千万もの物ですから、少々の出費を惜しむことなく、後日後悔のないよう尽くされることをお勧めいたします。
評価・お礼
sorrisinoさん
2010/12/03 13:15説明がわかり辛いかもしれませんが・・・
道路面より５メートルは、駐車場としての確保をして、１メートル幅（よう壁込み）の確保。
そして、家があり、家裏と境界線の幅が、８３センチほどの図面でした。
その８３センチになっておかなければならないのに対して、１メートルぐらいになったそうです。当然、家全体は、前に出る形になります。
そして、１メールの幅（よう壁込み）については、足場としての実寸は、８０から７５センチほどになるはずのものが、５０センチほどしか取れない。とのことでした。
判りづらくすみません。
交渉などに関しては、弁護士さんと相談しようと考えております。
ありがとうございました。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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専門家北側斜線等は大丈夫でしょうか
設計図書通りではないのは明らかとして、それがどの程度のものなのかは
建築士に見てもらう必要があります。
特に、北側斜線が厳しい地域では建物が北側に寄ると斜線にひっかっかてしまって
最悪完了検査が通らない場合もありえます。
また状況があまりに悪い場合は、監理者が誰かを確認申請書から見て監理責任を追求
する事も必要です。
建築条件付などの物件では、設計者の設計範囲も監理者も曖昧な事が多いですが。
わずかな手数料で確認申請だけを通すだけの場合がほとんどなので。
まずは、建築基準法上の問題があるかないかを調べてください。
評価・お礼
sorrisinoさん
2010/12/03 13:20北側斜線はあります。しかし、北側斜線の部分に関しては、当初より大きくなったため、問題は無いと思います。
ただ、完了検査が通らない場合ってのが、引っかかります。
フラット３５Ｓの仕様且つ、２０年仕様と言う条件で、お願いをしております。
家の構造自身に関しては、問題ないかもしれませんが、家全体で見るとどうかと思ったりも。
だから、専門家を入れるべきなんでしょうね。
まずは、弁護士さんに相談をします。
ありがとうございました。
回答専門家
- 小松原 敬
- （神奈川県 / 建築家）
- 一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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専門家施工ミスへの対応方法について
ハッピーハウスの真山（さのやま）です。
建築請負契約の履行で、現場の施工が異なる場合、
軽微なものであれば、施主によく説明して
納得してもらうことが多いと思います。
ただ、今回、建物配置のミスで
軽微とは言えない状態ではあります。
今後の対応としては
１．現在の建物をやり直して、建築確認申請通りの
建物を建ててもらう。
２．現在の建物はそのまま施工して、
減額等の金銭的なもので対応する。
３．建物請負契約の内容と現況が異なるので、
催告をして違約解除を申し出る。
等の選択肢があります。
今回、工務店もミスを認めているので
「sorrisino」さんが何を望むかによります。
実務的には、２．で対応するのがほとんどだと思います。
その際の金額については、「sorrisino」さんが
納得をいく金額を提示します。交渉と話し合いになります。
ただ、今回、お金の話ではなくて、
今後の生活において、間違った建物配置では
どうしても不都合が生じてしまうのであれば、
１．の対応をとることになります。
その場合、工事の進行状況にもよりますが、
やり直しに関する費用があまりにも
大きくなってしまうのであれば、
工務店からも、３．の対応にして欲しいと
言われる可能性があります。
まずは、「sorrisino」さんの方で、
何を望むのかを明確にしてください。
・建物を現況のままで、金銭的な解決で納得する。
・金銭的な解決ではなくて、物理的に申請通りの建物にやり直してもらう。
・今回の工務店との関係を違約解除により解消する。
違約解除や建物のやり直し等で
工務店側に大きな費用負担が生じる場合、
裁判等の法的手続きに発展することもあります。
その場合には、通常、解決に時間がかかります。
また、言った・言わない等の話になるので、
今までおよび今後の工務店とのやり取りは
全て記録しておくこと
（メールの保存、会話の録音等）
をお勧めします。
参考までに、
建築確認をおろした役所に相談をすると
役所からチェックが入ります。
施主としては建築確認通りの
ものを望んでいることを役所に伝えれば、
工務店としては建築確認通りの作業を
行わざるを得なくなります。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
sorrisinoさん
2010/12/03 13:28私たちにとっては、やはりやり直しをしてもらえるなら、してもらいたいのですが・・・
しかし、やり直すにしても、引渡しの日付が、契約より遅れることは、契約違反になるのでは！？と言う感じです。
だから、２の解決方法を打診されたんだと思います。
しかし、私たちにとっては、２の選択肢は無く、１か３といった感じです。
記録を取るようにしたいと考えております。
また、建築課にも行ってみようかと考えております。
少しどころか、心強いお言葉に感謝しております。
ありがとうございました。
回答専門家
- 真山 英二
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント）
- 株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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専門家建築ミス
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、文面を拝読するかぎりでは契約不履行に該当するかと思います。
現状では、確認書通りの建物を工事してもらうように、請負者に工事の是正を求めることがいいかと思います。
また、詳しくは契約書等の書面の確認が必要にはなりますが、このままですと完了検査もＯＫにならないはずですし、違反建築の建物になりかねませんので、請負者がどう対応するのかはよく確認されてはと思います。
宜しければ個別のご相談に応じますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にご連絡下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
sorrisinoさん
2010/12/03 18:25杭打ちをした時点で、既に間違っているということに気付かない施工主のずさんな仕事っぷりが、見られます。
話し合いの場で、「建て直しします」と施工主の社長さんが言っていましたが、契約主の工務店が、ストップかけていました。
しかし、工事を続行しており、「どうするんだろう？」といった感じです。
お心強いお言葉に感謝しております。
ありがとうございました。
寺岡 孝
2010/12/04 01:10この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
今回の事案には、建築条件付きの土地売買と建物の工事請負という２つの異なる契約形態を取るため、該当する法令等も異なりますので注意されて下さい。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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