フラット３５Sor１０年固定or変動

はじめましてＫＳＫ様。アイスビィの植森宏昌です。

以前にコラムでも書いたのですが最近、住宅ローンの事前審査での通過率が５割を切っています。昨今の低金利の関係で借入額の割には毎月の返済額が抑えられる関係から安易に不動産屋に言われるまま住宅購入に踏み切る方が増えたのも原因の１つと考えられます。会社倒産、失業、賃金カット病気等もあれば、取引先の倒産などに因る他の要因からの収入の減少等もあり、ある日突然何が起こるか分からない世の中になってきましたね。

又、仮に景気が回復した場合、１０００万円当たり金利が１％上昇すると返済額は毎月５０００円近く上昇します。給与の上がらない時代に５０００円は死活問題ですよね？借り入れが３０００万円あれば１５０００円ですからね。。。

そので最近は、フラット35の申込件数が急増しています。平成21年度は20年度に比べて、申込件数が約2倍（買取型）と大幅にアップしました。

では、何故、人気なのか？ですが１番はフラット35Ｓなら、返済開始後10年間の金利がマイナス年1.0％に拡大されたからでしょうね。それなら、今、流行りの銀行の変動金利とたいして遜色ない金利となる上、固定金利で且つ 11年目以降の金利も当初から確定しており、将来的な金利変動リスクがないからでしょうね。

賃貸は高ければ引っ越し出来ますが、購入した物は簡単には移れません。まして、購入時の価格より高く売れる家は殆ど皆無でしょうね。仮に同じ値段で売れたとしても購入時に掛かった諸費用や、売却時に掛かる仲介手数料、引っ越し費用などを考えるだけで赤字です。不動産屋は売れば終いですし、その後、買い換えてくれても再度、手数料が入ります。

金利だけで判断せず、ご自身や家族の将来を含め慎重に判断される事を私ならご提案します。

ＫＳＫさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『やはり金利の安い変動・短期固定にするべきでしょうか？』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は３年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、ＫＳＫさんの場合、ご夫婦合わせた年収が９５０万円もありますので、年収の上からは、また、繰り上げ返済はどんどんしていくつもりということですから、銀行やＨＭさんの言うとおり、変動金利や短期固定金利でもよろしいとも考えますが、フラット３５ｓのローン金利も変動金利や短期固定金利の適用金利と今は大差がありませんので、当初のお考えの通り、フラット３５ｓでよろしいと考えます。

また、住宅ローンを組む場合、お子様のこれからの教育資金のことをはじめ、将来予定しているライフイベント資金のことも十分に考慮したうえで、ご検討ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

KSKさん、はじめまして。
株式会社くらしと家計のサポートセンターです。

変動金利１・０１％（返済額84826円）とフラット35の１０年間 １．０６％（返済額85527円）なら返済額の違いは1000円にもなりません。
どう考えてもフラットのほうがおすすめです。

ご存知のように変動金利は半年ごとに金利が変わります。
この返済額は今後上がるかもしれないということになります。

フラットの場合は10年間同じですし、11年目以降の金利も決まっています。
21年目以降の金利が2.06％というのはいまだかつてないほどの低金利です。

団信ですが、フラットは任意ですので、団信ではなく、一般の生命保険のほうが安くなるでしょう。
収入保障保険のようなタイプを試算してもらうといいでしょう。
非喫煙や優良体割引といったものもあります。

ただし、団信の場合ですと、ローン残は年々減りますので、保険料も下がります。
また繰り上げ返済すると、その分ローン残も減りますので、それにも対応します。

一般の生保だと最後まで保険料は変わりませんし、繰り上げ返済にも対応しません。
最初は一般の保険がずっと安いのですが、ずっと先には団信のほうが安くなるでしょう。

その上で、比較検討してみてください。
（返済総額としては一般の保険のほうが安いのではないかと思いますが）

最後にフラットの10年間ー1％は税金で賄われるのですから、これを利用しない手はないと思いますよ。


株式会社くらしと家計のサポートセンター
http://www.fpwes.com/

はじめまして、KSKさん。
FP事務所 マネースミスの吉野裕一です。
http://home1.catvmics.ne.jp/~you_y/


今後の金利の動向については、予測するのがとても難しく、金利の選択で正解は出せないと思います。

ただ、現在は低金利ですので、ある程度今後の金利上昇は予測できるのではないでしょうか？

すると変動金利や短期の固定金利では、返済額が増えていくリスクを秘めていると思います。

またお子様が小さいという事で、今はまだ教育費やお子様にかかるお金も少ないかもわかりませんが、これからは増えていく事も考えられますね。

繰り上げ返済も、共働きのうちにどんどん行うと予定されていますが、繰り上げ返済ばかりに気をとられて、手元資金がなくなるのもリスクです。

住宅ローンは長期の借入ですから、無理のない返済方法を考えられた方が良いですね。

出来れば長期の固定金利か、お子様にお金のかからなくなる時期までの固定金利で計画的に返済されて、資金の余裕のある時期に毎月の返済額を少なくする返済額圧縮で繰り上げ返済をされた方が良いでしょう。

ファイナンシャルプランナーの山田と申します。

金利タイプでお悩みだと思いますが、住宅は人生最大の買い物ですから悩まなければいけません。
最終的に、自分自身で理解・納得し、決定するというプロセスが重要です。

どの金利タイプが有利となるかは結果を見るまで分かりません。
金利タイプの選択基準は支払額のみならず、その特徴と仕組みを理解した上で、自分達のライフスタイルや性格に適しているものを選択する事が一番です。

まず、住宅ローンは総支払額が問題ですから、金利のみではなく、当初借入時費用、団信保険や代替としての生命保険を含んだ総支払額で比較しましょう。

また、変動金利⇒１０年固定⇒フラット３５ｓの順番で当初金利が低く設定されています。その一方で、この順番に将来の金利上昇リスクが高くなります。将来の金利上昇リスクを低減するには、教育資金等の必要資金を確保したうえで、期間短縮型の繰上返済を積極的に行い、借入期間を短くする事です。
また、フラット３５ｓ⇒１０年固定⇒変動金利の順番で教育資金等の将来計画が立て易くなります。

そして、変動から固定へ変更する際の特約料や、繰上返済時の手数料等、返済期間中のコストについても確認しておきましょう。

以上その他の仕組み・特徴を理解した上で、将来金利を仮定してシミュレーションをしてみましょう。
フラット３５Ｓと１０年固定のどちらが有利となるか、１１年目以降の損益分岐点金利も試算します。
また金利タイプの選択は、各タイプ単独だけではなく、ミックスタイプもあるということも理解しておきましょう。金融機関の担当者にもどんどんシミュレーションしてもらってください。

住宅ローンは、実際に住宅購入する立場になるまではほとんど関わりがなかったわけですから、決定するまで労力を必要とします。
しかし、冒頭にも言いましたが、人生最大の買い物です。コストや時間がかかっても、自分で理解、納得して決定しましょう。

以上、僅かでも参考になれば幸いです。

山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡

KSK様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、KSK様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．フラット３５（３５S）申込者が急増している事の実態を幾つかの金融機関担当者から入手しております。

２．そのため、ご提案として１０年以降の金利未確定な民間住宅ローンよりも、フラット３５Sの要件に合致することを前提に是非お勧めいたします。但し、私（FP）が個別相談者のフラット３５申込みをお手伝いする中で、以前よりも審査が（貸出しリスク回避のため）厳しくなって来た感じがします。

３．さて、KSK様が危惧されている団体信用生命保険の保険料負担問題は任意加入ですので、フラット３５S借入後に他の民間生命保険の逓減定期保険（月払い：フラット３５Sより少額な保険料）での加入も一方と考えます。

４．仮に、フラット３５Sの団体信用生命保険加入（年払い）であれば、債務残高に並行して保険料（フラット３５S＝特約料と言います）が減額していきます。

（例）

フラット３５S３，０００万円、借入期間３５年、金利～１０年（１．０６％）・１１～２０年（１．７６％）・２１年以降（２．０６％）

・１年目（年払）１０７，３００円⇒２年目以降減額されます。
・３５年間（累計）２０６万円程度


以上

KSK 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

全期間固定金利を選択される主旨は、長期の安心感を優先する場合だと思います。

奇妙な表現をしますが、固定金利の安心感をとるか、変動金利（期間固定も含む）を採用し、損得を考えて投機的なチャレンジを試みるかの選択だと思っています。

KSK様が共働きの内は、どちらでも問題はないように思いますが、KSK様が退職なさった以後のことを想定する必要があると思います。

年間いくらぐらい繰上返済が可能で、いつ完済予定になるのかなど計算されてみてください。

一方、借入方法として、ご主人とKSK様のローンを２本に分け、KSK様が退職されるまでにご自身のローンを完済する計画なども考えられます。

これはローン控除額も関係しますが、片方の月々返済額が全て無くなるメリットは大きいと思います。

最後に、ローン控除の対象となる徴収税額を確認しておいてください。初年度は、約３０万円近い金額になりますが、ご主人おひとりで全額控除となるかどうかです。ちなみに、控除の上限は、所得税+住民税（９７，５００円が上限）です。

以上、ご参考となれば幸いです。

参考コラム（プロファイル内）
安心はキャッシュフロー表の中にあり
⇒http://profile.allabout.co.jp/w/c-45077/

KSK様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
不動産仲介業15年の実務経験からご質問に回答させて頂きます。

トレンドからみると、フラット３５Ｓが良いと感じます。
実際に私も来月フラット３５にて借換予定です（笑）
借換の場合Ｓに準ずるものがないので金利は２．０６％ですが・・・

変動金利や固定金利はライフプランを確立しづらいので
私は積極的にフラット３５Ｓをお薦めしています。

当初10年までのお支払いが変動とほとんど変わらないなんて
夢のような条件ではないかと感じています。


この回答が 様のお役になれば幸いです。


株式会社クレド 鈴木 宏


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