夫婦間の金銭貸借

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

問題１について、土地が既に購入済みの状態であれば、
土地に対する住宅ローンの融資はできません。
土地を共同担保にいれた、建物に対する住宅ローンの
融資となります。
審査としては、土地と建物の両方が担保評価されます。

問題２について、きちんと形式を整えて貸借の実態があれば
特に問題はありません。
具体的には、夫婦間で金銭消費貸借契約を結びます。
そこに、借入金額、借入期間、支払方法（月賦）、利息を
明記しておきます。
その契約書に基づいて、実際に妻に対して支払を行います。
利息については、他人にお金を貸したと同等の条件程度
（他人並み）であれば問題はありません。
また、一番ベストな支払方法は、毎月の振り込みです。
きちんとお互いの通帳に記帳されるため、仮に税務署からの
お尋ねがきても明確に説明が付きます。

参考までに、、、
原則として、資金の出資割合に応じた不動産の持分を
登記する必要があります。
資金の出資割合と不動産の登記持分がずれていると、
贈与税の課税対象となる可能性があります。

住宅ローンを使用する場合、その債務者が住宅ローンによって
資金を出資したことが明確です。

仮に、今回、建物部分を全額住宅ローンで組んだ場合、
贈与税の課税対象とならないためには
その住宅ローンを組んだ人の名義にしておく
必要があります。

現金による出資の場合、その出所を明確に区分することは
現実的に難しいものがあります。
例えば、結婚後に夫婦で貯めた資金は、夫婦の共有財産ですが、
現実的には、夫もしくは妻名義の口座に半分半分で
きちんと分けているケースは珍しいと思います。
税務署も実態で判断を行います。
妻口座の土地代金についても、共有財産部分があれば
その分については、名義を入れても大丈夫です。

不動産を夫婦の共有名義で保有する場合に、
名義の割合を気にされる方がいらっしゃいますが、
単独名義なのか共有名義なのかに大きな意味があります。
単独名義であれば、その不動産を単独で売却することが可能です。
しかし、共有名義にしておくと、実質的に共有者の
合意がなければ不動産の売却ができません。
また、離婚の際などには、財産分与の話となるので
持分割合についてはそれほど気にする必要はないと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、住宅ローンは土地のみではなかなか融資しないものですが、土地の契約後、決済までに建物の内容が決まれば、ご指摘のような問題は避けられます。

では、どうしたらいいのかですが、金融機関との相談によりますが、まず、建物の見積もりや図面などその計画の実態が把握できるものをそろえる必要があります。

そこで、金融機関側が建物の金額の把握ができ、土地建物の総額とローンや自己資金の内訳が明確になれば、土地の一部融資は可能でしょう。


また、土地決済は、「建築業者が決まるまで決済しない」という条件を付加して契約可能か打診してみるのも１つの方法でしょう。
そうすれば、ローンの手続きも比較的問題なく進むと思われます。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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ｔｅｎ１０さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問１について
既に奥様の名義で土地を取得している場合、融資先の金融機関に担保提供に関する承諾書を提出することで、土地は奥様だけの名義、建物はｔｅｎ１０さんと奥様の共有名義にすることで、対応してもらうる金融機関もあると思われます。

尚、奥様名義の土地をｔｅｎ１０さんが一部持ち分を取得するということでしたら、夫婦間で土地の売買契約を書面で行い、奥様の持ち分を一部移転することになります。

具体的な手続きにつきましては、融資先の金融機関にご相談していただければ、教えてもらえると思われます。

質問２について
質問１で回答しています。

尚、売買契約書につきましては、公正証書にしておくこと。
さらに、実際にきちんと返済している証拠として毎月奥様の指定口座に振り込むようにすることをお勧め致します。

尚、ご相談の内容からすると、税金が課税されてしまう可能性もありますので、最寄りの税務署でも必ず確認をするようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

ten10さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


土地のご契約はまだということですね。
まず、土地の契約により住宅ローンが建物のみに限定される訳でありません。

私のイメージするスケージュールを簡単にご紹介させていただきます。

土地の決済金に住宅ローンを利用する形で契約し、土地の決済は２ヵ月後に設定。
土地契約後の約１ヶ月間で依頼する建築会社を決定し、住宅ローンの申し込みを行い
土地決済に間に合うようにする。という感じです。

一方、もうひとつの案にされている夫婦間の金銭の貸借の件ですが、奥様から土地
代金の半額を借入し購入することも可能です。その後、建物部分の住宅ローンにて
返済することにするわけですね。

夫婦間の借入とはいえ、市中銀行と同等の借入条件と確実な返済を求めたれますが、
同年度内に返済できる場合は、便宜上の貸借として認められる可能性もあり、贈与
としての扱いにならないかも知れませんので税務署等にご確認しておいて下さい。

以上、簡単ですがお役に立てれば幸いです。

EYE－PLUSのサポートですが、ご参考にご覧ください。
二人三脚サポート⇒http://eye-plus.verse.jp/minimamusupport.html

愛知県でファイナンシャルプランナーでモーゲージプランナー(住宅ローンの斡旋人)をしております小澤と申します。
フラット35であれば、下記の条件を満たしていれば、過去に取得した土地であっても融資を受けることが可能です。

・土地の取得時期が申込日の前々年度4月1日以降であること
(例えば、平成22年度の借入申込みの場合は、取得時期が平成20年4月1日以降の物件)
・ 建物建設費に対するご融資と併せてお申込みすること
（土地購入資金のみに対する融資は不可）

また、口座が奥様であっても、結婚後に貯蓄したものだと判断出来るようなものであれば、ご主人の名義をつけられても大丈夫だと思います。この辺りは、FPでは、回答に限界がありますので、具体的な数字を税理士さんにご相談することをお勧めします。

銀行ローンを通したいばかりに、建築業者さんをあわてて決められて、後悔されないよう、納得行くまでじっくりご検討してくださいね。

以上、ご参考になれば幸いです。