不動産所得については、青色申告特別控除を受けることができますが、その金額については、その不動産の貸付け規模が、事業的規模である場合には65万円、事業的規模でない場合には10万円となります。 事業的規模か否かの判定は、いわゆる「５棟10室基準」により判断されます。 なお、65万円の青色申告特別控除受けるには、事業的規模であることにくわえて、取引の内容を正規の簿記の原則に従って記帳していることや、...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産所得とは、一般に、不動産の貸付け等による所得をいいます。 不動産所得は、事業所得や給与所得等と通算され、総所得金額となり、その際に不動産所得の計算上生じた損失は、損益通算することができます。 また、一定の要件を満たせば、青色申告特別控除を受けることができます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのよう...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

昨年のクリスマス時期にフィンランドから来た非居住者の方が区分の投資用物件をお土産を買うかの様に買っていかれました。弊社に取ってはクリスマスプレゼントの様な取引だったので良く覚えていますが、参考になるのでご紹介します。 彼は弊社が出した過去の英文記事に反応して問い合わせをして来ました。出張で日本に時々来るという事で「この記事を読んだけど何か物件は無いか」という事でいろいろ探して希望価格帯に...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

譲渡した年の１月１日において、所有期間が10年を超える主たる居住用財産である土地建物を譲渡した場合、3,000万円の特別控除後の譲渡益のうち、6,000万円以下の部分に対する税率が軽減されます。 具体的には、譲渡益のうち6,000万円以下の部分についての税率が14％（所得税10％＋住民税４％）となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡所得に対する税率は、その譲渡が「長期譲渡所得」に該当するか、短期譲渡所得に該当するかによって異なります。 譲渡した年の１月１日における土地や建物の所有期間が５年超であれば長期譲渡所得、５年以下であれば短期譲渡所得に分類されます。 長期譲渡所得の税率は20％（所得税15％＋住民税５％）、短期譲渡所得の税率は39％（所得税30％＋住民税９％）となります。 **不動産Q&Aインデックス ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡費用とは、土地や建物を譲渡する際に要した費用です。 譲渡に係る仲介手数料や印紙代、測量費、譲渡にあたり借家人に支払った立ち退き料、建物の取り壊し費用等が譲渡費用になります。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付とは？...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

土地や建物を譲渡（売却）した場合、総収入金額（売却価額等）から取得費や譲渡費用を控除した金額がプラスであれば、譲渡所得として所得税や住民税の課税対象になります。　　　 ただし、居住用財産である土地や建物については、さらに特別控除として3,000万円を控除することができます（3,000万円特別控除）。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

「住宅ローンを借りた方に対してのアドバイスとして「期限前返済をしましょう。」というアドバイスがFP（ファイナンシャルプランナー）などから見られますが要注意です。」と以前書きましたがその続きです。 もし近い将来資産運用してお金を借りるのであれば明らかに現在借りている住宅ローンの金利よりも高い金利を請求される事になるからです。3年ほど前に物件を購入した信用組合と現在投資用ローンの融資付けの事...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

高配当銘柄への株式投資は数字の上では不動産投資に近いレベルになってきました。株式投資に際して配当利回りを参考にして投資されている方がおられるかと思いますのでその高配当利回り銘柄投資と不動産投資の違いを簡単にご説明します。キャッシュフロー投資で如何に不動産投資が安定しているかご理解いた頂けると思います。 本日の株価情報で（クイック野村版）で日経225採用銘柄の中での高配当銘柄をスクリーニン...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資の仕事をしているといろいろなお客様に会いますが、投資用に一棟売りマンションを探している人の多くは非常に積極的で勉強熱心でいらしゃると見受けられます。一棟物のマンションは投資家の目標であるかと思いますが、そこに至るまでに多くの方がワンルームマンションや区分マンション投資をされております。ワンルームマンション投資それ自体はキャッシュフローが回れば問題ないのですが、いくつか注意すべき点がありま...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

最近、１つの会社が複数サイトをターゲットや用途ごとに 別ドメインで作っているケースが多くなってきました。 例えば、乳製品の会社ＡＢＣＤ社だったとします。 まずはキーワードに合わせたサイトを作ります。 　牛乳.com 　チーズ.com 　ヨーグルト.com 　バター.com 　アイスクリーム.com それぞれのキーワードでＳＥＯして売るだけでは駄目です。 最初に掴んだお客様に同じ商品を２回、３...（続きを読む）

横田 秀珠

（Webプロデューサー）

任意売却物件の流れがこれから加速しそうだと任意売却物件を弁護士等から預っている先から聞きました。彼らが言うには現在民事再生法で再生を考えている先が時間切れタイムアップで破産に追い込まれて行くとの事です。それで更に任意売却物件、未公開、非公開物件の出ものが増えてきます。ただ、現金で買う人以外ではこれらの物件を買うのは至難の業です。物件は安く利回りも良く比較的新しい、買う人からしたら最高の物件ですが、...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

マンションを購入し、区分所有者となった時点で、自動的に管理組合に加入したことになり、任意に脱退することはできません。 区分所有者は、維持・管理などについて区分所有者の共同の利益を守る義務があり、管理組合は、それらの維持・管理などを行うために全員で構成する団体なので、売却等により区分所有者でなくなる以外に脱退することはできません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

一般に、マンション新規分譲時、パンフレットや契約書には壁芯面積による面積（壁の中心線による面積）が記載されていますが、建物の登記簿面積は内法面積（壁の内側で測った面積）となりますので、パンフレット等の面積よりも登記簿面積のほうが少し小さくなります。 住宅ロ−ン控除の適用基準となる床面積は、登記簿上の床面積となりますので注意が必要です。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産売買の契約を締結しても、金融機関などによる住宅ローンの審査に通らない場合があります。 このような場合、契約に「ローン条項（ローン特約）」があれば、無条件で売買契約を白紙に戻すことができます（手付金の返還を受けることもできます）ので、契約時において、ローン条項の有無を確認をすることが重要となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産売買にあたって、所有者の確認は不動産登記簿によってすることができますが、不動産登記には「公信力」がありませんので、実体とは異なる所有者が記載された登記簿を信じて取引をして損害を被ったような場合であっても、法的な保護を受けることはできません。 疑わしい部分がある場合などは、固定資産課税台帳や固定資産税の納税者を確認するなどして、総合的に判断をしていく必要があります。 **不動産Q&Aイ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

売買契約の後、引渡しの前に、地震や火災など売主の責任でも買主の責任でもない理由により滅失した場合、民法上、買主は売買代金全額を支払わなければならないとされています（危険負担）。 しかし、通常は、特約により、この負担を売主が負うものとし、買主からの契約解除を認めているのが一般的です。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

手付とは、売買契約の締結にあたって買主から売主に交付される金銭で、一般に解約手付と推定されます。 解約手付が交付された場合は、それぞれ相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を償還して契約を解除することができます。 なお、宅地建物取引業者が自ら売主となっている場合は、代金の２割を超える手付金を受領してはならないとされています。 **不動産Q&...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

道路は原則として幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していなければなりませんが、幅員４メートル未満の道路については、道路中心線から水平距離で２メートルの線を道路境界線とみなします。 この部分をセットバック部分といい、この後退部分には建築物の敷地としては利用できません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはど...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地割合に対する割合のことをいいます。 たとえば、容積率が200％と定められている場合、200平米の土地においては、200平米×200％＝400平米が建築できる最大延べ面積ということになります。 ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合には、一定の計算のもと、定められた容積率よりも厳しい容積率が適用される場合があります。 **不動産Q&Aインデック...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

かなり昔に書かれた本に不動産投資をするならば割高な城南地区を買うのではなく、城東、城北地区の物件を買いなさいというアドバイスをされていました。確かに一理ある考え方です。一般的に城南地区は一等地（英語ではprime location)と言われて人気があります。自宅を新築する等の際には憧れのエリアとして港区、目黒区、渋谷区、世田谷区等が挙げられます。一方人気があるという事は地価も高く中々価格が下がりま...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資に関わる投資用物件を扱う会社として「みなとアセット」の考え方をお伝えします。これらは代表である私自らが不動産会社を経営する前から投資用不動産を営業されてどう感じたのか、どうされたら嫌なのかを基に積み上げてきた考え方です。今後方針を修正するかもしれませんが概ねこの考え方で投資家の方にとってはマイナスでは無いのではないかと考えます。 １．第一アクションはお客様から ２．お客様の問い合わせに...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

初めまして。 教えていただきたいのですが 住宅ローンの審査ですが 銀行でのキャッシュローンがあった場合、 完済後どれくらい(期間)経過すれば 住宅ローンの審査に引っ掛からないのでしょうか？ それと住宅ローン契約者は主人で考えてますが 妻の方に消費者金融から借り入れがある場合 住宅ローン契約時の『家族の情報公開をしない』にすれば 妻の消費者金融の情報...（続きを読む）

伊藤 誠

（ファイナンシャルプランナー）

本日また不動産投資ローンの厳格化のニュースです。比較的不動産投資ローンに積極的であった地方銀行が新たな基準を投資用ローンに取り入れました。（この銀行は少し前までは1割の自己資金投下で物件が買えましたし、一時は顧客によってはフルローンを出していた銀行になります。） これを導入するとかなり2棟目、3棟目の投資が厳しいなという物です。それは年収が1000万以上等と高いのはもちろんの事として純資産が1...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資ローンの基礎 歴史 約10年前では不動産投資ローンというくくりのローンが出来る前で事業用ローンと言っていました。事業用ローンは文字通り事業を行う人向けのローンになります。アパートローンは10年以上前からありましたが、それは土地を持っている地主向けで、そこに新築でマンションやアパートを建てるという人が対象でした。（今でも信託銀行系のアパートローンはこの傾向が強いです。）都市銀...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）