不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【29：位置指定道路の調査とリスクヘッジ　実践編①】

道路調査に関してのコラムを以前に書き、位置指定道路に関する注意点を

 取り上げてきましたが、今回契約しました、実際にあった物件を題材に、

 物件の調査、道路に関する注意点、リスクヘッジする方法について紹介

 したいと思います。

まず、道路調査とは何故必要なのかですが、不動産とは建築基準法の道路に

2ｍ以上接道していなければ、原則、未接道となり建物の建築ができません。

その道路とは、見た目が道路状かどうかではなく、建築基準法という法律で

定めらた道路の範囲が、売買対象地の財産境に接しているかどうかです。

意味が分からないことを言っているように感じるかと思いますが、

不動産業界で働く従業員、相場や売り方に関しては不動産のプロ、

5年10年と長く携わっている人でも、いまいち意味が分からない

まま調査して、物件説明して、売っていることがありますから、

後々になって未接道、建築不可と判明してトラブルになることも

あります。

下記のコラムを読んで頂いた上で、今回の問題点を見て頂けたら、

より理解しやすいかと思いますので、過去の実例を基にした注意点を

参照して下さい。

■道路調査の注意点【建築基準法の道路とは①】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-80720/

■道路調査の注意点【建築基準法の道路とは②】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-80721/

■位置指定道路の注意点①【位置指定道路とは】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-80976/

■位置指定道路の注意点②【私道であることについて】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-81004/

■位置指定道路の注意点③【未接道・建築不可：突き当たりの敷地について】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-84148/

■位置指定道路の注意点④【未接道・建築不可：指定された道路位置のズレについて】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-84803/

■位置指定道路の注意点⑤【未接道・建築不可：測量士の間違い】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-84815/

■位置指定道路の注意点⑥【建築線による想定外とは】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-84881/

では、今回の物件概要ですが、実際に取得してきた物件資料から、

何が問題なのか、観察して頂けたらと思います。

まず、公図と測量図です。本地は787-43と787-9による旗竿型の敷地です。

787-88は、現況の道路幅員が位置指定道路に指定幅員より狭い為、指定幅員を

復元した部分です。

前面にある787-1が現地では道路になっています。

次に、売買対象地の所有者確認の為に頂く謄本

(787-9：接道部分/787-88道路復元部分)と、

建築基準法(1項5号)の道路位置を示す、道路位置指定道路図です。

これらの資料は、どこの不動産会社でも取得しますし、買主に交付します。

そして、一般的な調査や物件説明では、

 「今回の売買対象地は、787-43と787-9の宅地部分、787-88の道路復元部分の3筆です」

と説明されます。

更に、位置指定図を見せて「これが建築基準法の道路に関する図面です」と

説明され、契約へと進んでいきます。

しかし、この資料だけを見る限りでも、注意の必要な物件なのです。

次回、この物件の問題点を解説しますので、その注意点を探ってみて下さい。

■不確定な契約条件の注意点-16：位置指定道路の調査とリスクヘッジ　実践編①

http://profile.ne.jp/w/c-105248/

■不確定な契約条件の注意点-17：位置指定道路の調査とリスクヘッジ　実践編②

http://profile.ne.jp/w/c-105459/

■不確定な契約条件の注意点-18：位置指定道路の調査とリスクヘッジ　実践編③

http://profile.ne.jp/w/c-105572/

■不確定な契約条件の注意点-19：位置指定道路の調査とリスクヘッジ　実践編④

http://profile.ne.jp/w/c-105862/

■道路調査の注意点【建築基準法の道路とは①】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-80720/

■道路調査の注意点【建築基準法の道路とは②】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-80721/

■位置指定道路の注意点①【位置指定道路とは】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-80976/

■位置指定道路の注意点②【私道であることについて】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-81004/

■位置指定道路の注意点③【未接道・建築不可：突き当たりの敷地について】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-84148/

■位置指定道路の注意点④【未接道・建築不可：指定された道路位置のズレについて】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-84803/

■位置指定道路の注意点⑤【未接道・建築不可：測量士の間違い】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-84815/

■位置指定道路の注意点⑥【建築線による想定外とは】

http://profile.allabout.co.jp/w/c-84881/