一生賃貸か無理して購入するか

もよみ様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

ご質問の件、確かに無理をして購入して、上手くいけば、賃貸よりも、質の高い部屋に住めて、金銭面でもお得になる可能性はあります。

ただ、今の貯金が100万円程度と、かなり心もとない状況なので、その点で、綱渡りになってしまうかもしれません。

また、現在38歳で、35年ローンを組むと、完済年齢が、73歳です。

65歳から受取る公的年金でローンを返済するというシナリオは、国の財政状況を考えるとあり得ないので、必然的に繰上げ返済することになると思います。

万一、5年後、10年後などに、収入が激減したりした時に、どう返済するかも考えておかなければなりません。

仮に売却するとしても、売却見込み額が、ローン残高を下回ってしまい、身動きがとれずに苦しむケースもあります。

かなり厳しい意見を書いてしまったかもしれません。

ですが、お金の専門家として、安心な暮らしをぜひ継続してほしいと思うので、言わせてください。

頭金なしに近い状態でのマイホームの購入は、資産運用に例えると、ハイリスク・ハイリターンの取引です。

ローンによるレバレッジ（てこの原理）を使って、現実にある資金よりも大きな運用をするスタイルになります。

例えば、外貨FXも、レバレッジを何倍もかけると、ハイリスク・ハイリターンの取引になります。

一般的な投資信託等を購入するよりもはるかにリスクの高い取引です。

賃貸であれば、最悪は、家賃の安いところに移ることで、家計破たんは起こりません。

生活における、リスク管理をよく考えてみてください。

もよみさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『このまま賃貸で将来のために貯金を続けるべきでしょうか？それとも今マンションを購入して繰り上げ返済をがんばるべきでしょうか？』
につきまして、

住宅を購入するかあるいは賃貸で通すかということは、
とても悩ましいテーマです。

どちらを選択するのかについてのひとつの判断材料として、
もよみさんご自身の住宅に対してどう思っているのか、
という観点から考えてみてはどうでしょうか？

住宅につきまして、所有にこだわる方か、
あるいは賃貸でも構わないタイプなのか、
という点から考えてみてください。

また、賃貸の場合でしたら、
例えば、６０歳以降も現在と同じ家賃水準のところに住み続けた場合、
住居費用としての合計で、３，３００万円程度の費用がかかることになります。

尚、今の条件で住宅ローンを組んだ場合、
６０歳以降は完済までに３，６０８万円と、
完済後からは管理費や固定資産税を一生涯、払い続けることになります。

住宅ローンを組んで住宅を購入した場合には、
ローン金利がかかってしまうこともあり、
住居費用としてみると、賃貸よりも割高になってしまいがちです。

また、賃貸でしたらそのときの収入に応じて住み替えることができますが、
住宅ローンを組んで住宅を購入してしまった場合には、
住宅ローンが残っていると、
簡単に住み替えという訳にはいかないと思います。

尚、住宅ローンを組んで住宅を購入する場合にも、
十分なメリットはあります。

賃貸の場合、
オーナーさんは少しでも早く資金を回収しようとしますから、
設備仕様の面で、分譲物件に比べると見劣りしてしまいます。

また、もよみさんが将来予定しているライフイベントのことも考慮したうえで、
購入するかどうかを判断してもよろしいと考えます。

例えば将来、お子さんを希望されている場合、
今後の教育資金負担のことや、
場合によっては収入のことを考えておかないといけなくなりますし、

住宅を購入することで、
固定資産税や大規模修繕費用など、
新たにかかるようになる費用のこと、
また、住宅ローンを組むことで、
貯蓄は今まで通りに出来なくなってしまう点も考慮しておく必要があります。

賃貸の方が有利に思える内容になってしまいましたが、
私自身も住宅ローンを組んでマンションを購入していますし、
お金だけでは比較できない部分も多々ありますので、
じっくりとご主人様とも話し合ったうえで、
結論を出すようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

もよみさん

初めまして、住宅取得相談専門FPオフィスケルンの佐藤と申します。
購入可能かもしれない物件を前に心が揺らぐ状況、とても良くわかります。
素敵な部屋を見れば、購入意欲がそそられるのは致し方ないかもしれません。

今後、金利も物件価格も上がるかもしれないという話も決して絵空事ではないかもしれません。そう思えば、今買った方が・・と思いたくもなります。

でも、どちらが得かという話ではなく、ちょっと冷静に考えてみましょう。

もよみさんご夫婦の人生設計の中でマンション購入はそもそもいつの予定でしたか？
もしくはそういった計画は特に考えていなかったでしょうか？

新築マンションでないといけないでしょうか？
中古マンションや中古の一戸建てではだめでしょうか？
もしその物件がとても気に入ったとして、数年後に同じマンションの中古を狙うという選択肢もあります。
もちろん確実に売りに出ているとは限りませんが、引渡し後２，３年の間は購入した方の事情によって売りに出される部屋も結構出る物件もあります。

モデルルームを見に行ってのお話ですので、マンションの引渡しは1年くらい先でしょうか？
それまでに貯金を殖やして、ローンの借入額を減らすことは可能でしょうか？

100万円の自己資金から70万円を頭金にして、残りの金額で引っ越しなどの費用や万一の出費に備えられそうでしょうか？

例えばご両親などからの援助で自己資金を増やせる可能性はあるでしょうか？

こういったことから確認してみてはいかがでしょうか？

行き当たりばったりで買うような買い物ではありません。
（買うには勢いも必要な要素ではありますが・・・）

将来設計を考えて、今、無理をしてでも購入をしたいということであれば、それに見合う家計を作れるかどうかです。

お二人の収入が少なくとも将来も維持できるとすれば、合計で750万円の家計です。
決して、4000万円近くのローンを組むのに計算上は家計的に無理のある収入ではありませんが、お二人の将来設計によっては家計に無理が生じるかもしれません。
そういった無理が生じないか、もしくは生じるのであればそれを避けるための、未来予想図を把握しておくと良いかもしれません。

得かどうかは「今買っても大丈夫な家計かどうか」を確認してからでも大丈夫だと思います。

もよみ様 初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。
ご質問にお答えします。

不動産の購入は今後35年という長い期間、大きなリスクを負う買い物です。私は、無理をせずに賃貸での生涯設計を立案することをお勧めします。

営業の方がお話された状況もありうる一つの例ですが、今後の経済状況は、不確実性＝リスクが伴います。
アベノミクスが成功すれば、インフレになり、物価は上昇し給与も上昇することが考えられますが、失敗すれば再度デフレに陥ります。

今は、景気対策のために大盤振る舞いの新築マンションの販売支援策として、住宅ローン減税等を行っていますが、10年後に減税が無くなった時に、もよみ様として支払いが滞るリスクはありませんか?
3
今後のコスト負担をお考えください。
最初に登記費用が必要です、また、引っ越しのための費用も必要になります。
住宅購入の際には、死亡リスクへの対応として団信を組まれることをお勧めしますが、その費用は計算に組まれていますか?
そして、毎年の固定資産税があります。

その他に住宅、エアコン等の設備の購入も必要になります。
経年で考えると、エアコン・トイレ等の不動産に含まれない物品の買い替え費用もあります。賃貸の場合には、これら費用の多くはオーナー持ちです。

6経済的だけでないリスクを申し上げます。
35年間はとても長い期間です、その間に、ご夫婦の転勤はありませんか? また、お勤めになっている企業が経営不振に陥り給与の減額、または解雇等のリスクもあります。
もちろん、良い方にぶれることもあり得ますが、将来の不安という点でリスクをお考えに為ると宜しいかと思います。
(小生は40年間で4回勤め先が変わりました。そのうち3企業は現在存続していません)

私は、賃貸と持ち家を経済的な比較で測ると、賃貸が有利と考えています。
コラムにもそのような観点で書いています。

住宅購入は家賃の前払いで、賃貸は後払いと考えることが出来ます。
従って、物件の現在価値が高いもので有れば買う価値がありますが、そのような観点で当該マンションを見られましたか。将来得るとしたら、経済的な損失が無い価格で売れる物件の要素を備えているかが、現在価値より高い物件です。

一生賃貸が不安ということでしたら、資産運用で貯蓄を増やすことで解決します。
現在日本の持ち家の13.5%は空き家です。戸数にすると820万戸になります。
少子高齢化が続くと今後この数値は飛躍的に増加することが予想されています。
その様なときには、中古住宅も安く手に入ると思われますし、借り手を探すオーナーが老人という理由で借り手を選ぶことはできないと考えています。

以上の観点から、今回の購入はお勧めできません。

はじめまして、もよみ様。
柴垣FP事務所の柴垣と申します。

確かに低金利が続いている状況では今のうちにマンションを買っておいた方がいいのか迷われるのは仕方がないことです。
軽い気持ちでモデルルームに行ったにもかかわらず、担当者にそういったことを言われると不安にもなりますよね。

さて、無理してマンションを購入するかどうかについてですが、そもそも本当に今購入する必要があるのかをもう一度よく考えられてはいかがでしょうか？

確かに担当者の言う金利上昇や物件価格の上昇懸念はあると思いますが、マンション購入というのは勢いで決めてしまうほど安い買い物ではありませんし、住宅を購入する場合は「借入できる金額」というよりも「無理なく返済できる金額」かどうかを考える必要があります。

さらに言うと、マンションを購入した場合は予定している毎月の返済に加えて、固定資産税や都市計画税が毎年かかってきます。月当たりにすると数万円負担が増えることになります。住宅ローン減税があるといっても、減税がなくなる10年後からは負担が増えてしまいます。

ちなみに、今がローンを組めるギリギリのタイミングとのことですが、現状ではもよみ様よりもう少し年齢が上の方でもローンを組むことはできていますので、ローンに関してはそこまで焦る必要はないのではないかと思います。（もちろん数年後にローンを組む場合のもよみ様の経済状況や頭金にもよりますが・・・）

せっかくマイホームを購入しても返済計画や貯金がなくなってしまう事など不安ばかりが残ってしまうと何だかさみしい気もしますので、慎重に考えることをおすすめします。


少しでも参考になれば幸いです。

柴垣FP事務所 柴垣和哉
http://fp-shiba0315.jimdo.com/