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住宅ローンについて、ご評価をお願い致します

マネー 住宅資金・住宅ローン 2014/08/27 20:55

現在賃貸の集合住宅で生活しておりますが、良いと思える物件に巡り合えたため住宅(新築マンション)の購入を検討しております。
各金融機関での仮審査は通っておりますが、収入に対し過剰な借り入れなのではないかと心配であり、契約を前に一般的な観点から資金計画の妥当性についてのご評価をお願い致したく、ご質問させていただきます。

物件価格:8000万円
頭金:1500万円 諸費用は別途用意あり
借入金:6500万円
物件購入後のトータル貯蓄残金:700万円程度

夫婦二人暮らし、将来的に子供1人の予定あり
夫 35歳 税込年収1200-1300万円
妻 30歳 専業主婦 子供ができるまではパートですが収入には計算せず

ローン借入金については35年固定 1.7% (もしくは変動金利 0.725%とのミックスローン) を検討しています。
毎月の住宅費について、ローン返済が概算で20万5000円のほか、管理費+修繕積立金+駐車場で合計4万5000円の固定出費を予定しています。このままでは完済が70歳となるため、可能であれば60歳頃までに返済できるよう繰り上げ返済を視野に入れる事を検討しています。

ローン金額が一般に限界とされる年収の5倍をやや超えるため、過剰なローンなのではと心配です。今後住宅以外には一般平均的な生活費がかかる前提として、以上がおおまかに返済可能な計画かどうかについてのご意見を頂きたく、宜しくお願い致します。
気に入った物件ではありますが、購入が難しそうであれば他も探し物件価格を下げることも考えております。

oomugiさん ( 東京都 / 男性 / 33歳 )

回答:3件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

- good

35年固定で年90万以上貯蓄できる体質が必要

2014/08/28 12:32 詳細リンク
(5.0)

oomugi様

住宅ローンについて契約前に確認しておきたいとのこと。
借入総額は6,500万とある程度大きな金額ですから慎重に行きたいですね。

まず、銀行の貸出基準ですが年収から考えて約8,000万位までの融資を
行う銀行が多いと思います。これは収入に占める返済の比率が約35%までという
計算を行っています。

ただそれは「銀行が貸し出す最大金額」ですので「問題なく返せる金額」とは
イコールではありません。

自己資金として、諸費用と約2割の1,500万を予定されており
返済比率は約20%程度ですので、銀行としては良い条件で貸し出すと思います。


仮に35年固定の1.7%で借り入れた場合に25年後の60歳借入残高が
約2,260万程度です。

25年後までに約2,260万が貯まれば全額繰り上げ返済できますから
年約90万の繰上げ返済貯蓄ができればとい計算ができます。

今はまだ掛かっていないお子様の学費などがありますのでそれらを考慮しても
年90万程度は住宅繰上げ返済ようでストックできる体質が必要です。

現状で仮に年200万程度、貯金出来る体質であれば将来的にお子様の費用が掛かる
前提でもなんとかなると思います。

専門職とのことですから、ゆとりある返済計画で仕事に集中し
収入をアップすることで繰上げ返済は予想以上に早く完了することも考えられます。

変動金利とのミックスローンを選択した場合は毎月約15,000円程度
当初の返済は抑えられそうですが、勿論金利上昇リスクを負いますので
「計画のベース」は35年固定金利で考えて、ミックスローンなどを選択した場合の
想定よりの余剰資金は必ず繰上げ返済用にストックすることをお勧めします。

少しでもoomugi様の住宅ローンのご参考になりましたら幸いです。

固定金利
変動金利
繰り上げ返済
住宅ローン
返済

評価・お礼

oomugiさん

2014/08/30 02:05

早速のご回答、有難うございます。
様々な情報、中でも完済目標年齢に対する具体的なローン残高、繰り上げ返済額のご提示は、大変参考になりました。
ローンを支払いつつ、さらにおよそ200万円ほど年間に貯金に回せるかどうか、人生の様々なイベントへの備えは十分か、生活設計を見直してみます。その上で購入を決定したいと思います。

三島木 英雄

2014/08/31 10:04

oomugi様
ご評価頂き有難うございました。
不動産取得においてはoomugi様のように将来を考えて
取得されることが大切です。
今回を機会に良い方針決定ができると嬉しいです。

ご不明なことなど遠慮なくご相談下さいませ。
http://www.fp-research.jp/

回答専門家

三島木 英雄
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野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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住宅ローンの負担率について

2014/08/28 13:08 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタント&FPの野口です。

oomugi様の御心配は、収入に対して住宅ローンの負担割合が、「一般的に言われている年収の2割以内」と言う問題と思います。(ローン比率)

結論から申し上げますと

現状の収入が大きく減少する恐れがない限り、お子様が一人出来ても大丈夫です。

収入の20%以内の指標は、一般的なサラリーマン世帯で、夫婦と子供2人の4人家族で、年収が500万円前後の世帯の場合を指していて、oomugi様の状況には、当てはまりません。

oomugi様は、専門職で年収が、1,200万円以上と高く、家族も少なく(やや高い税金でしょうが?)多分「社会保険関係、所得税・地方税などの負担が、400万円以上と思います。

それでも、手取りは800万円以上あり、一般的な生活費には十分すぎるほどです。

現在の生活費は住居費を含まず(食費、光熱・通信・車両、生活品、ファション衣料・娯楽・交際などの費用が35~40万円程度)特殊な趣味・旅行を除き---と考えます。年間450万円。これに住居費(住宅ローンと管理費等)が月間25万、年間300万かかっても十分賄えます。

更に、住宅ローン減税を活用することにより、70万程度の節税等が計られます。今後更に拡充が予想されます。

お子様が増えても、当面は十分賄えるでしょう。

ただし、今後お子様の成長と教育にはお金がかかるでしょうから、ライフプランをしっかり立て、出来る限り、ローンは短く設定されたほうが、老後に備え安心できる計画をお立てください。

こちらもご参考に--- http://www.iriscon.co.jp/category/1205291.html

ローン比率
コンサルタント
住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

oomugiさん

2014/08/30 02:24

早速のご回答、有難うございます。
当面は返済について問題ないとの具体例を交えたご意見は、大変心強く感じました。
今後、教育費がかかってくるかもしれない事や、完済年齢を早めるために繰り上げ返済をしていくに当たっては、住宅ローン減税制度の活用や生活費の見直しなどである程度対応できる余地があるのかな、と感じました。
ところでリンク先を拝見しましたが、いわゆる老後については思った以上に準備が必要なのだなという印象です。まだ先のこと、と考えていましたが、この機会に少し掘り下げてみようと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

5 good

住宅ローンについて

2014/08/30 11:05 詳細リンク

oomugiさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『今後住宅以外には一般平均的な生活費がかかる前提として、以上がおおまかに返済可能な計画かどうかについてのご意見を伺いたく、宜しくお願いいたします。』
につきまして、

oomugiさんが今回住宅を購入するに当たり、
頭金として物件価格の20パーセント相当額を用意できていること、
また、購入後の貯蓄残高として700万円程度確保できているのですから、

資金計画はしっかりされています。

また、oomugiさんも書かれているとおり、
ローン金額につきましては一般的には年収の5倍までといわれていますが、
実際には収入が上がって行くにつれて5倍を超えても、
無理なく返済していくことができますので、

ここでは一般的なものではなく、
oomugiさんご自身の場合は大丈夫かということで、
お考えいただくとよろしいと考えます。

尚、住宅ローンを組んで無理なく返済していくためには、
手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合にも注意する必要があります。

一般的には28パーセントほどといわれますが、
こちらも年収が上がって行くのに合わせて、
住宅ローンの負担割合も増加していくことになります。

よって、oomugiさんの場合、
手取り月収金額から毎月の基本生活費を差し引いて、
さらに住宅ローンや管理費等、住居費用を差し引いたうえで、
毎月いくらくらい貯蓄をしていくことがでくるのかにつきまして、
計算してみてください。

oomugiさんの場合でしたら、
手取り月収金額の15パーセント程度は貯蓄出来るのでしたら、
ご検討中の住宅を購入しても大丈夫だと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

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