マンション投資について

東京マンションの有楽町線沿いのワンルームマンションへの投資をお考えとの事ですが、以下の様な点がポイントになります。



１．ワンルームマンションの場合10分に近い徒歩圏なのか5分に近い徒歩圏なのかで中古物件になって来ると影響がある。


２．新築のワンルームマンションは投資効率が悪い（事実キャッシュフローが2万3000円しか無いとのことですし・・・）


３．湾岸エリアでも新富町、月島辺りは良いのですが、新木場辺りになるとちょっと立地としては劣る。


４．海や運河沿いの物件は塩害等で建物の傷みが早い。


５．35年という期間を考えた場合にサブリースは全くあてにならない。


６．リフォーム費用は少ない時で10万前後、10年～15年毎に30万～50万と考えられたら良い。


７．固定資産税の評価でも1年後には80％の評価に20％低下し、実勢価格も引渡後に同程度急落する。



金利に関しては都市銀行等のシミュレーションでは4％等で金利前提を見ております。（都銀トップ行は6％でキャッシュフロー分析をして評価します。）


よって、仮に金利4％でキャッシュフローがマイナスになるようであれば将来他の物件購入や自宅購入の際に足を引っ張る事になります。

こひつじんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問１について
将来の金利動向につきましては、専門家でも言い当てることは難しくなります。

尚、参考までに金融機関が住宅ローンの審査で用いる審査金利としては、４％前後となります。

質問２について
リフォーム費用につきまして、クリーニング程度でしたら１０万円前後で済みますが、水回りのリフォームになってしまった場合は、２００万円～３００万円ほどかかってしまう場合もあります。

質問３について
湾岸エリアそのものは人気があると思われます。

ただし、最近は供給が過剰気味になっているようです。

尚、物件にもよりますし一概には言えませんが、一般的に賃貸物件につきましては、新築から１０年を経過かると借り主が付きにくくなる傾向にありますので、そのような点も十分に考慮したうえで、購入するかどうかを決定するようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

こひつじん様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、こひつじん様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．事業性ローン金利（変動金利型）は１．７％ではなく、安全性を考慮して４％（審査金利）のシュミレーション作成をお勧めいたします。

２．そこで、投資をするためにマーケット調査をする必要があると思いますが、収入から諸経費（ローン返済額＋管理費＋税金等）を差引きプラスになる様な努力が必要と考えます。

３．尚、収入は業者からのサブリース契約で、万が一マンションが空室でも一定期間の賃料を保障するので、多少の安心感はあると思います。しかし、サブリース業者の業績如何によって所有者とのトラブル発生があるので、最新の注意をもって契約ことが大切と考えます。

以上

マンション投資にだまされてのご相談が年に数件、当事務所にきます。
はっきり言います。この投資は行ってはいけません。

理由
管理費、修繕費などもろもろ引いて月２３０００円くらいのプラス
これは、計算方法次第でどのようにもなります。

1. 頭金なしで価格は１９９０万のローンを払って毎月プラスにならなければ意味がない
2.マンション投資の場合、ローンは長くとも25年で計算する
3. （サブリースつき）もだまし言葉、家賃相場がさがれば引き下げになる。当初家賃を35年約束するわけではない。
4. １．７％の金利が35年続くはずがない。現在は最低金利
5.日本は今後人口減
7.家賃収入の見込みはいくらですか?この金額が35年入ると思っていませんか。ありえない。


新築のワンルームマンション投資は99%手を出してはいけません。説得ができなければ、ご主人とごいっしょにご相談においでください。