新築マンション投資のリスクについて

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、ご自身がこの担当者より聞かれている話は、投資マンションの販売では常とう手段のセールストークです。

現状、単純な賃料のみの利回り計算では、年４％しか回りませんので、うま味はないと思われます。
これに、税金や管理費等が加わると、年３％以下という可能性もあります。

で、賃料から逆算すれば、投資マンションの利回りは少なくとも６％以上は欲しいところですから、月８万の賃料であれば、1,600万円程度の物件でないと割が合わないですし、仮に2,200万で買っても将来的には1,600万円程度でないと売れないということが把握できます。

例えば、数年後に売却したいと思っても、フルローンで買えば概ね元金とほぼ同額のローン残債があり、500万円程度の自己資金等を持ち出ししないと売れないということが理解できます。

さて、先方の回答に対しての返答ですが、
１、住宅ローンが組めるとありますが、購入物件の収支は赤字であれば、いくら高年収があるとはいえ、まず借り入れは難しく、申し込みの受け付け自体もできない可能性もあります。
特に、年収が少ないと余計ですね。

２、の内容については、何が元本割れするのでしょうか？
仮に、購入金額を元本と見た場合、この先の経済環境が好転してスーパーインフレにでもならない限り、購入金額を上回る売却は難しいでしょう。
また、今後30年先にはマンション自体も相当老朽化しますので、維持費にどれだけ負担がかかるかは不明です。

３、の家賃下落のリスクは立地次第です。
ただ、都23区内でも、新築時から１０％下落しているものもあり、少子高齢化が進行している現状では賃料の下落は厳しいものです。
都心でもいったん空室になると、3か月程度空く物件もありますので、甘く考えてはいけないでしょう。
特に、築年数が古い、狭い物件はフリーレント2か月とか、敷金礼金ゼロという募集条件ということになります。

以上の点を踏まえて、購入の判断をされてはと思います。

ちなみに、投資マンションをローンで購入してメリットのある給与所得者は、少なくとも７、８００万円以上はないと損益通算での所得税の減税効果が期待できません。
しかも、効果のある期間は購入後5年程度と考えるべきでしょう。

また、ローン利用での購入リスクは、金利上昇による返済不能が考えられます。
それに加えて、家賃の下落や空室期間が増加すれば、より厳しくなることは明白です。

そうなると、最終的には任意売却や競売ということになり、自己破産等の道しかないとなれば、相当な痛手を被ります。

当方では、購入後に収支が赤字で住宅ローンが組めない方や、家賃保証があっても毎月３万円も持ち出しして、売却も損切り数百万円しないと売れないなど、購入したがために精神的にも追いつめられる方を相当数見ております。

ですから、購入してもメリットを感じないのであれば、きっぱりと断るべきでしょう。
長時間の拘束や電話勧誘、夜間の訪問や電話といった、あまりにシツコイ営業行為は宅建業法でも禁止されておりますので、もしそうしたことが頻繁にあれば行政にも相談されることです。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

tosi0720さん、ご質問いただきありがとうございます。
ファイナンシャルプランナーの大間武です。

再質問いただいた「マンション投資」についてですが
リスクの無い投資はありません。

マンションを直接所有する場合は
ローンの期間だけでも35年間お付き合いしないといけません。
途中で売却となった場合にも売却時の不動産価格によっては
ローンが残ってしまうリスクもあります。

まさにその物件の良し悪し、その物件の所在する町の良し悪し
マンションの管理状態の良し悪しにかかってきます。

10年、20年、30年後を正確に把握できる人はいません。
町もそこに住む人もみな変化します。

必要資金のほぼ全てを借金してまで投資を行うことは
他の投資に比較してもリスクが高いです。

私も自宅マンションを購入して20年になります。
そのうち15年間連続（今現在も）マンション管理組合の
会計担当理事を行っております。

マンションの維持管理費は
建築当時に設定した管理費だけでは不足することが多く
（物価の上昇、消費税等の税額変更など）
どこかの段階で値上げすることがほとんどです。

現状示されているマンション投資の収支も悪化すると思います。
（＝持ち出しの金額が増える）

何かの形で投資を行ってみたいということであれば
自己資金のみ（貯金の範囲）で、少額から、
勉強を兼ねて始めることをオススメします。

マンション投資を行うことによって、
今後の人生（ライフプラン）が身動き取れなくなってしまわないように
慌てずじっくり考えていただきたいと思います。

前回ご質問いただいたときには発生していませんでしたが
今はマンション傾斜問題が発生しております。
こういうときには、他にもいろいろ問題が出てくることが想定されます。

問題が発生した時の業者の対応、解決方法、解決までに要する時間、コストなど
直接関わりのない方々も学ぶべき点は多いです。
専門家の意見、情報も活用しながら、
tosi0720さんの今後の生活に活かしていただければと思います。

tosi0720様

新築区分マンションの投資についてですが、前回のご質問・ご回答と重なる部分が
あるかも知れませんがご容赦ください。


1.についてですが、tosi0720様がお気付きの通り
住宅ローンを組む際に大きな影響が出てしまいます。
今回の物件を購入した時点で毎月8万円程度のローン負担が既にあると
みなされてしまうのが一般的です。

年収400万程度の場合ですが、銀行の審査基準から最大で概ね
2960万程度まで住宅ローンの融資をします。
ですが、今回のローンを抱えてしまいますと下記のような考え方になります。

2960万-ローン残高＝住宅ローン融資可能額

今後住宅が取得しにくくなるのは明らかです。
仮に住宅ローンが組めるとしても、非常に高金利での融資となると思われます。


2.については購入後すぐに元本割れの状態になります。
簡単な考え方として

売却可能金額-（ローン残高＋購入経費＋売却経費）＝マイナスであれば元本割れ

売却可能額ですが、新築区分マンションにおいては
買った時点で1割〜2割は下がると思っておいたほうが宜しいかと思います。
現在の投資用の新築区分マンションは概ねそのような相場です。

上記の式に当てはめると、ローン返済が進めば元本割れにならないと思われがちですが
それまで、毎月の持ち出しがありますので、実質は常にマイナスになってしまいます。


3.については場所等においての差が大きく出ます。


不動産投資をするにあたっての資金・年収ですが、投資する不動産により異なります。
ただ、不動産投資の収入の源泉は「家賃」です。

家賃が入らない空室の期間や、修繕費が多くかかってしまう時に自分の給与で対応できる
収入などは必要です。年収が500万である、自己資金が30%以上であるというのは
あくまで「融資を受けやすい」目安です。

不動産投資では
・収入の基礎である「家賃の見通し」
・支出の影響である「金利の見通し」
・やめる時の影響である「売却想定価格の見通し」
がとにかく重要です。

今現在は円安・外国人投資家・金融資産家の不動産購入ニーズがあり相場が非常に高くなって
いますが、彼らは新築の区分マンションは買いません。
また、都心のニーズも既に場所によりですが下がってきています。

上記の重要な要素が今購入した後、将来的に好転することは考えにくいと思っております。
（好転とは家賃の上昇、金利の低下、売却想定価格の上昇）

フルローンで不動産投資を行った場合は「金利上昇」の際、借入金が多い為
金利負担が増大します。ローンの割合が多ければ金利負担は増えますので
フルローン＝金利リスク高 であると言えます。


不動産投資でも「REIT」という、初心者でも投資しやすい商品があり、
小口からでも投資ができます。あくまで現金で買いますので借入リスクなどは
直接負いません。

ご参考までに東証のサイトです
http://reit.tse.or.jp/

資産として不動産は必要かもしれませんが、行うとしてもREITなどを少額でも
宜しいのではないでしょうか？と考えます。

前回のご質問でも、見送りのお考えであったと思います。
個人的にはやはり推奨はできないと思っております。

tosi0720様の投資においてご参考になりましたら幸いです。

tosi0720様

お世話になります。
不動産コンサルティングマスターの巻口です。
私としては新築での不動産運用を全面的に否定はいたしません。
「新しさ」が安心やステータスを感じさせますので。

しかしながら、tosi0720様が不動産運用で解決したい課題・目標が達成できるかどうかを
基準に投資する不動産の形態を選択しなくてはなりません。
大変失礼かと存じますが新築業者様がおっしゃる節税対策・インフレ対策は
tosi0720様のご年齢・ご年収で、課題とはなっていらっしゃらないのではないでしょうか。
私の経験からはtosi0720様が資産運用を始める目的は
「将来の私的年金作りを若いうちから始める」が相応しいかと思います。
それの為であれば、新築から始める不動産投資は相応しくありません。