はじめての不動産投資

不動産中心のＦＰ 野口です。

最近、マンション投資で多くの方が予定と狂ったと言って御相談に来られる方が多く有ります。
ha3533様が述べておられる投資案件は、何処かの分譲会社が営業トークで述べているものでしょう。
35年先の結果を示すことは出来ませんが、35年間のキャシュフローがどうなるかに帰結します。やはり多くのリスクを考慮してそれでも直リスク覚悟で決断すべきです。表面利回り5.1%で十分でしょうか、継続できるでしょうか。

ha3533様の選択された、物件の価額2,100万円は適正か？ 家賃9万円は減価はどの程度有るのか？ ローン金利変動幅をどう読めばよいのか？ 分譲会社の信用度は？ 修繕積立金は必要で十分か？ 個別のリフォーム・修繕費の見積は？－－－－－など等を十分検討し適正なシュミレーションをすべきと思います。

例えば、ローン金利が約１％ＵＰしますと、キャシュは持ち出しになりかねません。具体的な状況が判りませんから、節税や年間余剰キャシュ運用もこの１～２年はha3533様が述べられているようにいくかも知れません。ha3533様は、現状が35年間継続するとの仮定の元でと思います。そんなことは有り得ないとお考えされた方が賢明です。

現に、マンション賃料は1昨年から下がり続けています。今年は昨年以上に厳しい状況です。特に、ワンルームマンションは特にデフレ基調です。今年も春終わりごろには値下げ競争を呈するでしょう。十分これらを織り込んで見てください。

詳しくは、こちらを御参考に → http://www.iriscon.co.jp

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

ご相談の内容、整理された文面より、「ha3533」さんは頭脳明晰で
とてもしっかりしている方だと思います。
したがって、大変厳しい言葉になってしまいますが敢えて言わせてください。

不動産投資は一つの事業として考えてください。
ある投資期間を想定し、資本を投下して物件を取得します。
賃貸に出して収入をあげます。
物件を売却して、投資期間中の収益を確定します。
つまり、キャピタルゲインもしくはキャピタルロスと
インカムゲインを合計し、現在価値に割り戻して、
プラスになるのかどうかを判断すべきです。

新築物件の賃料には、新築プレミアがついています。
一度、退去者がでると、つぎの募集賃料は相場賃料となるため、
２年後のサブリース更新の際に賃料値下げの交渉をされる可能性が
高いと思います。仮に、月額１万円の値下となった時点で、
インカムゲインがマイナスになってしまいます。

さらに、年間１０万円程度のプラスだけだと、
なんらかの修理代等が発生した時に
それだけでマイナスになる可能性もあります。

新築時の賃料で、収支がほぼトントンの場合、
長く持っていると収支がまずマイナスになります。

また、実際に売却をするかどうかは別として、
売却価格を想定しておく必要があります。
今回の物件は、主に投資用なので、
不動産投資的な観点から売却価格を想定します。

仮に、賃料が９万円だとしても、
管理費、修繕積立金等の1.5万円を差し引いた実質賃料は、
7.5万円程度となり、年間収入で90万円です。

実質利回を１０％で探している投資家は、
年間収入を利回りで割り戻して、
この物件の価格を900万円と査定します。
通常の不動産投資家は、実質利回りで6％～10％くらいを
望むことが多いのではと思います。

したがって、今回、特殊な事情がなければ
インカムゲインでマイナスになる可能性があり、
かつキャピタルゲインでも大幅なマイナスが計上されるため
とても不動産投資として成り立つものではないと思います。

前回のバブル期で不動産投資に失敗した人の多くは、
収支がトントンでも節税になるから、
将来的には資産になるかたといったセールストークに
引っかかってしましました。

きちんと事業として成り立つのかどうかを判断基準としてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。