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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
回答数： 2件
回答数： 3件
専門家
東京マンション投資
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東京マンションの有楽町線沿いのワンルームマンションへの投資をお考えとの事ですが、以下の様な点がポイントになります。
１．ワンルームマンションの場合10分に近い徒歩圏なのか5分に近い徒歩圏なのかで中古物件になって来ると影響がある。
２．新築のワンルームマンションは投資効率が悪い（事実キャッシュフローが2万3000円しか無いとのことですし・・・）
３．湾岸エリアでも新富町、月島辺りは良いのですが、新木場辺りになるとちょっと立地としては劣る。
４．海や運河沿いの物件は塩害等で建物の傷みが早い。
５．35年という期間を考えた場合にサブリースは全くあてにならない。
６．リフォーム費用は少ない時で10万前後、10年～15年毎に30万～50万と考えられたら良い。
７．固定資産税の評価でも1年後には80％の評価に20％低下し、実勢価格も引渡後に同程度急落する。
金利に関しては都市銀行等のシミュレーションでは4％等で金利前提を見ております。（都銀トップ行は6％でキャッシュフロー分析をして評価します。）
よって、仮に金利4％でキャッシュフローがマイナスになるようであれば将来他の物件購入や自宅購入の際に足を引っ張る事になります。
補足
ちなみに、仮に自分の妹に相談されたら止めておけと答えます。
評価・お礼
こひつじん さん
2010/11/18 20:41
向井様
ご回答ありがとうございます。
リフォーム費用なども考慮したうえで、金利４％でシュミレーションして、
キャッシュフローを見直してみようと思います。
回答専門家
- 向井 啓和
- （ 東京都 / 不動産業 ）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
（現在のポイント：4pt）
この回答の相談
３０代の主婦です。主人が、東京湾岸エリアの駅から徒歩１０分圏内のワンルームマンションの購入を検討しています。
価格は１９９０万（新築） 頭金を2割程度入れて変動金利１．７％を３５年ローンで、
管… [続きを読む]
こひつじんさん （神奈川県/32歳/女性）
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