新築マンション投資の勧誘に乗せられましたが危険でしょうか。

不動産コンサルタント＆ＦＰの野口です。

Tosio720様が断ったにも拘わらず、押し切られたとは相当強引な勧誘です。法令違反すれすれです。
私の所へ多く不動産投資に関するご相談に来られる中でもTosio720様のように契約前と契約後の対処では、全く異なります。
幾つかの点で判らない事項が有り、決定的な事は申せませんが、まだご契約前との事。“多分リスクが多くあり再考された方が良い”と思います。

・都心のマンションとの事ですが、ベットタウン？と言われていますが、通常都心とは、少なくとも山手線内又は都心5区（千代田、新宿、渋谷、中央、港）でしょうか、立地が非常に重要です。
・事故マンションとの事、築年数が不明、事故内容が不明---築年数は非常に重要。
・マンションの専有面積、現賃料等が判りませんが、賃料収入が現状￥76,000程度でしょうか.
マンション経営のリスクは、賃料下落と空室です。

御懸念のリスクについて
・サブリースは、現状90％保証との事、これは現状の家賃がいつまで続くわけでありません。
当然、家賃は経年と共に減価していきます。年間2～3％減価するとお考え下さい。立地・賃料により異なります。10年以上も現状を保証すること自体が異常です。「市場価格に連動する」が常識です。
・分譲会社が倒産して、その債務は引き継がれる事は有りません。（倒産前に吸収される場合は別）
・税金還付について、初年度は多少望めるでしょうが、減価償却も年々少なくなり、失礼ながらTosio720様のように若い人（年収＝所得が少ない人）は、リスクキャシュのOUTが大きい。

キャシュフローが重要です。
現状でも、月々1.4万円マイナス、固定資産税等を含めると年間約22万円マイナスと予測。
35年のトータルキャシュフローを作成してみてください。多分、建物の減価予想を勘案すると土地・建物の売却価格予想（1,000万）とそれまでキャシュアウトした累計を比べてみてください。
多分、トータルキャシュフローはマイナスでしょう。当然修繕費なども経年と共に発生します。

インフレになるのはそう簡単に行きません。万一、業者の言うインフレになれば、当然1番に上がるのは金利です。2,200万の借入で8万円のローン支払いとは、金利は2.5％の変動金利でしょう。

失礼ながら、元手（資本）10万円で2,200万円の投資とは、もうこれは「投機」「賭け」です。“人の褌で相撲を取って勝つと思うな”と古人が称した様にお考えを変えられた方が賢明です。

これらは、当初に述べた条件が不明ですので、あくまで私の経験と想像によるものです。
大きく違えばご容赦ください。

不動産投資は、決して全て悪い、失敗するものではありません。もう暫らく自己資金を投入が出来るまで（30％～を目標）になってから、ローン借入を出来る限り少なくなるようになってから、専門家のサポートの元に始められるようお勧めいたします。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、正直なところ購入は見送るのが賢明です。
当方では、投資マンションの購入後のご相談を受けますが、年収５００万円程度で複数戸の区分マンションを買ってしまい、自己資金の持ち出しが年々増加して対応できないというような相談例があります。

そうなると、数百万単位で損切りしていかないと売却も不可能な事態になります。
損切りもできないとなれば、半永久的に持ち出しをしながらマンションを持つことになり、自宅購入の際には住宅ローンも組めない、最悪は自己破産になりかねません。

不動産投資は決して悪いものではありません。
低金利のローンと手元資金を利用して、うまくお金を運用することができれば何ら問題はありません。
しかしながら、そうしたバランスや賃貸業のメリット、デメリットなど、ある程度の専門知識がないとこの先の難しい局面には対応できません。

特に、フルローンでの購入は大きなリスクがあり、お勧めはできません。

販売側は、ローン返済金と賃料がほぼ同額で購入を勧める場合が多く、この時点での収支計画は賃料下落や金利上昇のリスクは加味されていませんし、固定資産税や管理費、修繕積立金など、すべてを加味して収支計画を出せば赤字であることが明確にわかります。

そのため、サブリース付きだからとか、生保代わりになる、インフレの際には資産目減りしない、30年後には年金代わりになる、など、売る側は、そのメリットしか言いません。

では、購入後のリスクとしてはどんなものがあるのでしょうか？

例えば、ローンの金利が上昇した場合の返済対応、家賃を下げないとサブリースは継続しない、修繕積立金では修理ができないから一時金が欲しい、入居者の入れかえ時のリフォーム費用はかかるなど、その維持にはそれなりの費用がかかるということを知っておく必要があります。

こうした点を踏まえて、購入の是非を検討されてはと思います。

なお、宜しければ、当方の不動産投資に関するコラムをご参考ください。

■投資マンションに関するコラムはこちら
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

■アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

tosi0720さん、ご質問いただきありがとうございます。
ファイナンシャルプランナーの大間武です。

ご質問いただいた「マンション投資」についてですが
tosi0720さんの
今後のライフプラン、ライフイベントという点からも
再考すべきと考えます。

tosi0720さんが今後どのように生活をしていきたいのか？
（生活する予定なのか）
現在の仕事に就かれてから2年半経過していますが、
今後のキャリアプランをどのように考えていらっしゃるのか？など

tosi0720さんの基本的な柱となる今後の生活スタイルが重要です。

投資、運用は今回の「マンション投資」も含め様々あります。

投資や運用を考える時には
単に「儲かる」という視点だけで判断せず、

まずは今の生活、今後の生活（ライフプラン）において
その投資、運用方法が必要なのかどうかという視点からも考え、
最終的な判断を行ってください。

だいぶ目立たなくなってきましたが、未だに賃貸マンションを使った不動産投資を勧める広告が、未だに見受けられます。それであれば、セールスマンがいてもおかしくないですね。会ったことはありませんが。

見るたびに思うのですが、そんなに儲かるならその会社がマンションを買って運用すれば儲かって、わざわざ他の人に売る必要がないと思いますが。。。

ま、売るのはいいでしょう。
しかし、ローンを組ませてまで投資させようとするそのやり方が、ちょっと気に入りません。

東京に人口が流入し、若い人たちが集まり生活をしていけば、必然的にワンルームマンションの需要は増えるわけですから、ワンルームマンションは長い間収入源になることは間違いありません。しかし、日本はこれから人口減少に向かいますので、いくら東京に人が集まるとは言え、いつまで潤沢な需要があるでしょうか？

また、いくら新築のワンルームマンションでも１０年、１５年もたてばあちこちに痛みが出てきます。それをお金をかけて補修するのはオーナーである投資家の皆さんです。

そのマンションが常に埋まっていればいいのですが、時として次の入居者が決まるまでに間が空くことが、ままあります。

周辺に新しいマンションが建てば、そちらの方に客をとられてしまうのです。中古マンションが新築マンションにも負けない魅力を持ち続けるために、リノベーションをしなくてはいけない時期がきます。その費用も含めての収支を考えているでしょうか？
２０年、３０年先まで安定的に入居者がいるとは思えません。

さらにマンションをローンを組んで投資しても、そのローンの返済額とマンションの修繕積立金、ローンの保証料、そして固定資産税がかかってきます。

これらの合計額とマンションの賃料を比べ、年に何パーセントのリターンがあるのでしょうか？

新築のマンションを即金で買えるような資産家であれば問題はないと思いますが、わざわざローンを組んでまで投資するに価するものではないというのは、すぐにおわかりでしょう。