将来借り手、買い手がつくでしょうか？

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

もともと投資専用という訳ではなく、単身者向けの分譲マンションということで
よろしいでしょうか。

確かに将来の状況の変化により、様々な可能性は考えれた方がよろしいかと思います。

まず、賃貸マンションの家賃は人気エリアかどうかや、駅から徒歩圏内かどうかで
決まります。

学生が多いエリアであればワンルームの狭めの部屋、逆に単身赴任等であれば
ワンルームでも広めの方が好まれます。

部屋の広さを気にされているようですが、広いことがマイナスポイントになることは
基本的にありません。

ただし、ワンルームであればそれなりの相場があるので、広いからと言って貸せる
家賃が高くなることはあまり期待されない方が良いと思います。
（分譲マンションの賃貸貸しということで多少はプラスになると思います）

そして、賃貸に出したとしても管理費や修繕積立金は家主負担となり、面積が広いほど
その負担は重くなるので、家賃から上記の負担分を引くとあまり利益は出ないと思います。

売却は、今後は単身世帯が増加していくことから、それほど悲観的にならなくても
よろしいのではないかと思います。

ご質問の文章を拝見する限り、特段不利益な物件とも感じませんので
上記の文章を参考に、マイホームを取得されてもよろしいのではないでしょうか。
（まずはご本人様が快適に暮らせることが第一です）

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

将来借り手、買い手が付くかどうかについてですが、詳細がわからないので正確にお答えは難しいのですが、山手線の駅から徒歩5分圏内ということであれば賃貸においては、特に問題はないかと思います。売却においても問題はないと思われます。
考え方の一つとしては、motch77さんが5年後、10年後、その建物が古くなってもほしい物件であるかどうか、借りたい物件であるかどうかを考えるといいでしょう。

ちなみに私が中古マンションを購入するときの判断基準は
１、駅から徒歩5分圏内であること
２、施工会社が大手、準大手であること
３、マンションの管理がきちんとできているかどうか。
４、修繕積立金が計画通り積み立ててあるかどうか。
５、2重床、2重天井であるかどうか。
６、周辺の環境
７、生活に便利なところかどうか。
８、間取り など。

不動産中心のFPの野口です。投資マンションのコンサルを多く手がけています。

motch77様が購入を検討しておられるマンションを将来の賃貸又は売却される事を中心に所見を述べさせて頂きます。

motch77様のご検討のマンションが、新築か中古かが判りません。
立地ですが山手線内側徒歩５分と言うのは、ワンルームマンションとして十分な立地でしょう。しかし、山手線でも北東部と南西部では大きく価値（賃料、価額）が10％以上の差があります。

経年で、賃料も価額は下落していきます。決して現状の１０万円の賃料（？）が５年、１０年も維持される事は有りません。色々な価額がデフレとなりましたが、不動産、賃料も例外では有りません。特に東京で本年はその下落が激しかったのです。空室がマンションによっては、30％以上有ります。

現在の価額は適正価額なのか？価額の下落や、賃料はどのくらい下落リスクが有るかは、先の事は確定的なことはいえませんが、立地、ロケーション、築年数、分譲会社、管理状況、マンション全体の概要によって、現状より推測出来ます。

平均的に築１０年後に、価額が２８％減、賃料が１７％減となるでしょう。これは現在の市況からそれを類推。立地、マンションによりこの下落率は差が有ります。賃貸契約期間は、１０万円以上のマンションの契約は期間が短い。これにより賃料下落が激しい？不動産屋の言うことを鵜呑みにすると１０万円は難しいかもしれません。更に、一般的な「敷金」「礼金」「更新料」の授受が年々オーナーに不利に働いています。

管理状況は、マンション全体の管理会社の管理体制、修繕積立金の状況も大切です。もう一つは、賃貸人が変わるたびに、リフォーム費用（内装）が発生します。これを疎かにすると期待賃料が得られません。築１０年前後で設備（エアコン、給湯器、キッチンなど）の更新を覚悟。

一時は、学生街に近い場所にワンルームマンションが人気でしたが、最近はこの場所の空室や、賃料下落が目立ちます。学生は減少傾向にあり、ワンルームマンションがやや過剰で、地方の親の仕送りが減り、郊外や、アパートに拡散したと考えられます。「大学、専門学校が多くあり＝賃貸マンション隆盛」とは決してならないのです。

勿論、ローンを組む等の場合は更に十分な検討が必要です。

個別は、こちらで－－http://www.iriscon.co.jp へ

ｍｏｔｃｈ７７さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『将来的にもしも不要になった時、賃貸に出したり、売りに出したりして、希望通りに貸し、売りができるものでしょうか？』につきまして、例えば、購入をご希望されている１Ｋ（２９平米）につきまして、坪単価１０，０００円で賃貸に出した場合、坪数は８．７７坪となりますので、賃料は８７，７００円となります。

また、月収の２８％ほどを支払い家賃に充当できる人の月収は、３１３，０００円ほどとなります。

よって、月収面から借り主としてのターゲットを検討した場合、決して無理な収入層ということにはならないと考えます。

尚、将来売却するとした場合には、マンションのこれからの維持管理の状況が、将来の売却価格に大きく影響することになりますので、将来の修繕計画や管理形態が巡回管理なのか、日勤管理なのかなども購入するに当たって判断材料のひとつに加えていただくとよろしいと考えます。

ただし、基本的にはｍｏｔｃｈ７７さんご自身が居住するために購入するのですから、ｍｏｔｃｈ７７さんご自身がこれから永きにわたって暮らしていくのに最適な物件かどうかがでまずご検討することをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

邑都（ゆうと）設計工房の石川と申します。

将来的に賃貸にしたり売却したりできるだろうかということですね。
私がいままで都内で賃貸マンションを設計してきた経験でお話してみます。

投資に向く広さかどうかということですが、環境と駅などからの距離等の立地条件および広さ、 それから設備・仕様によって家賃の相場が決まってきます。
ほかの回答者の方も言われているように、「ワンルーム」というカテゴリーでは広さとは無関係に家賃相場が決まってくるという側面がありますので、広いために高家賃ということはあまり期待できないと思います。
ただワンルームも年々広い面積のものにシフトしてきているのも事実ですので、将来は狭いものから競争力を失い淘汰されることは予想されます。特に投資用に建設されたワンルームマンションは投資効率のために専有面積を小さく絞っているものが多いです。したがって２９平米という広さは、中古になった将来も他の中古マンションに比べ競争力を保つというメリットをもたらしてくれると思います。

また、人口の減少で賃貸マンションも余ってきていて、立地条件によっては家賃を下げても空室がなかなか埋まらないエリアもあります。
しかし今回は山手線から徒歩５分でしかも比較的静かな場所とのことで希少性もありそうです。したがって立地条件の上からも賃貸需要は将来も見込める場所である可能性は高いと想像します。

あとは管理状況が良好で、適正な修繕積立金で長期修繕計画がきちんと実行される案件であれば比較的将来も安心と考えていいと思います。

売却の話ですが、相場の家賃が１０万円くらいで年に１２０万円の家賃収入があるということですね。中古になった時点ではやはり新築に比べれば低くなるとして年間１００万円の収入、中古マンションを投資で購入するなら１０％以上の表面利回りを投資家は求めるでしょうから売却額は概略１０００万円を上回ることはなさそうに思われます。
売却益を考えて購入されるわけではないでしょうが、そのあたりのことも念頭においておくのは無駄ではないと思います。