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投資ワンルームマンションについて

住宅・不動産 不動産売買 2019/02/03 16:36

初めてこんにちは。
2017年にかけて新築ワンルームマンション+中古マンションの計3棟、購入致しました。
当初の購入理由が、電話勧誘で今後の年金対策、節税対策のためマンション投資に興味が湧いてしまったのと、少なくとも5年経って売れば大丈夫かなと浅はかな理由で始めてしまったのがきっかけです。
しかしセールスマンから次のマンション勧誘で気が滅入ってしまってるのと、現状、毎月の収支が約3万円マイナスなので、このまま不動産投資を続けることに不信感・不安感を抱きました。
このままマンションを最低でも5年間保持するべきか、はたまた売却すべきか、また売却はどこで行えばいいのか意見を頂きたくご連絡させて頂きました。
また、マンション投資について理解出来ていないのでご教授いただけばと思っております。

マンションの情報は以下の通りです。

マンション1 新築
立地:東京都足立区綾瀬 最寄り駅から徒歩10分
面積:20.70m
販売価格:2470万円
融資金額:2090万円
金利:3.175%(変動) 期間は35年
家賃収入:7.61万円(家賃保証)
返済金額:8.25万円
管理金額:5400円

マンション2 中古
立地:神奈川県横浜市神奈川区 最寄り駅から徒歩4分
面積:20.70m
販売価格:1150万円
融資金額:950万円
金利:2.90%(変動) 期間は21年
家賃収入:5.13万円(オーナー代行)
返済金額:5.04万円
管理金額:1.20万円

マンション3 新築
立地:神奈川県川崎市 最寄り駅から徒歩8分
面積:20.73m
販売価格:2460万円
融資金額:2330万円
金利:2.575%(変動) 期間は35年
家賃収入:7.56万円(家賃保証)
返済金額:7.56万円
管理金額:7800円

以上、アドバイスを頂けたら思っております。
お手数をお掛けしますが、よろしくお願い致します。

やましゅうさん ( 群馬県 / 男性 / 26歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

ワンルームマンション投資について

2019/02/03 19:49 詳細リンク
(4.0)

不動産コンサルタント & FP 野口です。

やましゅう様
電話勧誘で、ワンルームマンションを3戸購入されてとの事。このような投資の危険性は30年以上前から指摘され、社会問題化しており、国交省は厳しく勧誘を規制いております。
全ての、投資マンションがダメではなく、不動産知識、不動産運用(経営)の経験のない素人が、自己資金が少なく、殆んどが投資ローンで、将来の資産形成、年金代わり、節税、生命保険変わり、相続対策などを謳いこれに飛びつく人が少なくないのです。

その裏には、おおきいRISKが潜んでいる事を自覚する人は、これには手を出しません。
又、近年不動産価格がUPし、一昨年まではRISKが和らいでいました。

昨年春より、スルガ銀行の投資不動産に対する不正が明になり、投資不動産対する融資はガクンと縮小し、市場は低迷しており、不動産ミニバブルが弾けた状態です。

やましゅう様は、この下降線に乗った状況と推察します。

今後上昇するのかは、判りませんが、恐らく多くの人はまだ下落か、横這いは極く限られた地域だろうと予測しています。私も同感です。

残念乍ら、首都圏でもこの3マンションは該当しないと思います。即ち、今後数年間は下降必至でしょう。例え、全体が横ばいでも”マンションは物理的に経年と共に劣化”します。
通常、年間2.5~3%ずつ減価します。当然賃料もDOWNします。


やましゅう様がおっしゃる、月間マイナス3万円との事ですが、固定資産税等を含めると年間50万円近くなるのでは?今後賃料、修繕費等を考えるとマイナスは膨らみが予想されます。

ですから、長く放置する事は一層のRISK増大を招きかねませんから、対処が必要です。
とはいえ、直ぐに慌てて”売却”と焦らず、しっかりと各マンションの現状を調査し、今後の様相と対策を専門家に依頼し、どこを、どの様にすべきかを提言を受けるべきです。

これを基にジックリと対処されるべきです。投資物件買取業者などに乗ってはダメです。

各マンションの、立地、配置、所階、規模、方位、眺望、築年数などで対処は、大いに変わってきます。

残念ながら、ローン金利は現状有り得ない高金利ですが、これの借換は殆んど不可能です。
新築2物件に賃料保証(サブリース)のようですが、売買時にはこれの解除が前提です。
お求めになった会社、又は子会社と賃貸契約をしておられる事と察しますが、ばあによってはこの解除に相当の解除料が必要か、期間を要します。<要注意>

ざっくりと申しますと、購入価格で売却は殆んど不可能で、場合によってはローン残債をも下回るこの大いに予想されます。やましゅう様の貴重な他の資金補填が必要かもしれません。5年ほど現状のまま進んでこれが改善される確率は極めて少なく、なお一層の拡大の方が強くなるでしょう。

不動産は全く同じものが2戸と無い物です。しっかりと現地調査が欠かせません。
間もなく確定申告ですが、これも重要ですよ。

個別の事は-----http://www.iriscon.co.jp

サブリース
ワンルームマンション
資産形成

評価・お礼

やましゅうさん

2019/02/03 20:46

野口様
早々のご回答ありがとうございます。
手放したいのは山々ですが、色々と手順と知識、見極めることが大切だということが分かりました。
また、確定申告なんですが、必要書類を提出してほぼ、不動産業者に任せてしまってるので、そこも悪い点かなと感じています。
中々、不動産について学ぶ時間が取れないこともあるので、個別相談も検討したいと思います。
ありがとうございました。

野口 豊一

2019/02/05 09:53

公表される当サイトでは、具体的な名称、会社名、銀行名などが表示できないため
どうしても一般的な事のみでご不満であったと思います。
第3者が閲覧しにくい、MAIL等でご相談を賜れば対応致します。

より良い解決へ向買われるよう祈ります。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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