中古区分マンション不動産投資2戸の判断について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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中古区分マンション不動産投資2戸の判断について

住宅・不動産 不動産売買 2018/06/20 01:50

子供の学費が非常にかかり生命保険を含む家計の見直しを考えていたところ、
かねてから関心があり、職場にかかって来たワンルームマンションによる
区分ワンルームマンション2部屋をフルローンで購入しました。
セールスの方とも話して、自分でも勉強して納得し購入したつもりです。

先行きとして、持ち出しが大きくなり損失分がかさんでいくのではという不安があり、
自分の所有物件に対してアドバイスをお願いいたします。

特に1件目は、管理会社(=販売会社)からの入金が1月目から遅れており、
2月目が10日たっても入金されておらず督促しているのが質問のトリガです。
しかも、2月目はセールス担当者が連絡も無く退職していました。

職 業 大阪在住、大手企業 会社員、45歳、年収950万

物件1)
墨田区立川 2007年7月築12年、2F/10F、25m2、新宿線&大江戸線 森下駅徒歩5分以内
借入残高 2206万(1回目のローン返済完了のみ)
変動金利 1.92パーセント35年ローン
家賃収入 86000円
ローン返済 68000円
管理費 13600円
代行手数料 3700円
毎月の持出し 約マイナス3900円
取得税 10万円
固定資産税 5万円物

物件2)
台東区下谷 2006年5月築13年、2F/12F、30m2、日比谷線入谷 徒歩5分
借入残高 2290万(ローンは8月から)
変動金利 1.9パーセントで39年ローン
家賃収入 96500円
ローン返済 69000円
管理費 11000円
代行手数料 3500円
毎月の持出し プラス9000円
取得税 15万円
固都税 64000円

ともに、賃貸料の維持を目的に
・都内23区でも都心に近い場所(主要3区は高い)
・通勤便を想定し駅徒歩5分以内、
・オートロック、エレベータ、バス・トイレ別、洗濯機置場
・ブランド名で評価のあるデザイナーズマンション、
という基準で選びました。

物件1のマイナス分(持ち出しと固都税)は終身の生命保険と考え、
当初5~7年の節税の還付金、節税効果分、更新料を貯めておき、設備交換、空き室時の補填、繰り上げ返済
に充てる計画で、ここ10年の節税効果を取り、15年後の定年直後くらいに、残債と販売価格を比較して
維持/売却を判断したいと考えています。個人の住宅ローンはあと13年くらいで完済予定です。

見通しが甘い気がしており、ぜひアドバイスをお願いいたします。

補足

2018/06/20 02:20

物件2)管理費(修繕費込み)が間違えてました。約15000/月になります。プラスの約9000円は変わりません。改めて、よろしくお願いします。早い回答を期待しております。

mama8888さん ( 大阪府 / 男性 / 45歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

中古ワンルームの投資について

2018/06/20 09:49 詳細リンク
(5.0)

不動産投資コンサルタント&FP 野口です。

大阪にに在住で、東京の中古ワンルムをご購入されたとの事でご判断が難しいかもしれません。
まず第1に、販売会社(管理会社)からの賃料等が規定通り、入金されない事が緊急の対策でしょう。担当者も退職、督促するも対応遅れ---などは、会社破たんの兆候です。
直ぐに、代行契約を解除し、他の会社等に移行させるべきです。
詳しい、契約内容が判りませんが、東京の専門家に依頼して手続きを一刻も早くすべきです。未入金額の損失、敷金等の管理など多々の課題があるでしょう。

他の所見、両物件とも都心には近い方で、それぞれ徒歩5分ですが、やや下町的で環境などが懸念されます。築12年~と経過しており、取得価額が妥当であったかどうかが要調査です。
現状持ち出しがそれぞれ異なりますが、現状だけではなく、まもなく必須の「大規模修繕等」の備えなど十分か?
管理組合の働きや、財務内容が判りませんから、今後どのような事態が発生し、リスクがあり備えるべきかが大切です。

節税目的は、大きく考えず、賃料の維持、良好な管理、ローンの金利妥当?、がポイントになろうと思います。

貴殿の、長期計画の見直し、予想推移などを、現地調査を含めて具体的にすべきと思慮します。
個別の事は----http://www.iriscon.co.jp にて承ります。

今は、第1に現状の代行契約から早く抜け出すべきです。

管理会社
ワンルーム
解除
契約
不動産投資

評価・お礼

mama8888さん

2018/06/20 13:01

ご回答ありがとうございます。
1件目に関して、代行契約の変更は考えております。
すでに動いておりますが、代表番号の電話もつながらない状況で
大変焦っております。
あまりにも対応が悪いので買い戻しの調整はできないでしょうか?

2件目に関して、こちらは新築販売が主で中古になった物件購入です。
1件目とは別の不動産会社で、開発会社/中古販売会社が同じで、G内会社にて賃貸管理をしています。
近々契約済で進行中ですが、1件の件もあり取り消しも考えています。

節税は元から当初数年しか考えておりません。
修繕に関しては1件目は40戸で900万、2件目は44戸で1400万を積み立てています。

これ以上のQAは個別でしょうか?

野口 豊一

2018/06/20 16:07

mama8888 様
高評価を賜り有難うございます。
2物件とも、同一会社からと勘違いいたしておりました。すみません。
買い戻しの調整はできないでしょうか? << につきましては推測ですが、買い戻す資金が有れば、賃料等の支払遅延、滞留は起こさないと思います。通常、買戻しは売買時に特段の契約があるか又は重大な瑕疵があれば、可能ですがまずそれは無理かと思います。
管理代行ですから、賃借人や賃貸条件はお分かりと思います。預り敷金等も含めて、賃借人が月末に代行会社に振り込むようになっていれば賃料等を振り込むのをSTOP させるなど、具体的に行動が必要でしょう。
2件目の物件は、契約済であれば取消は困難かもしれません。契約書に損害金など記してあると思います。相手が了解すれば、一時STOPが懸命かもしれません。
大規模修繕は、2物件とも少なくとも2~3年以内に実施されなければなりません。国交省の指針では12年ごと実施。としております。
1の物件は現状では明らかに積立不足でしょう。屋上防水、外壁(タイル)補修、塗装等で概ね2,000万円は必要(最近の施工単価UPで費用も値上がり気味)。
この2~3年でどこまで追加積立出来るか、管理会社は計画がある筈です。一時金を徴収する、修繕積立金を大幅UP、銀行等から借入など----お手元にあるでしょう。販売時に業者は提示するはずですが。
専有部分も、賃料を維持するには、リフォーム、設備更新は欠かせません。
共用部分も、専有部分も、修繕履歴を把握する必要あります。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

中古区分マンション不動産投資2戸の判断について

2018/06/20 11:54 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、購入された物件の価格は中古とは言え、築年数と市況からみれば表面利回りもあまり良くなく高値と見受けられます。
また、不動産投資の収入原資である賃料が当初から得られない事態は非常に芳しくない状況で、サブリースで破たんしたかぼちゃの馬車のパターンを彷彿させます。

この状況からみると、まずは賃貸の管理委託契約やサブリースの契約を解約するなどの見直しをしてきちんと家賃が入る状況を作るべきでしょう。

また、収支関係については、高値の物件でローンを組んでしまうと単純収入が得られないので、所得税の節税と称し買わせるのは1つのパターンでもあります。
この節税もサラリーマンの給与収入があってこそなので、収入が減少したり定年後の年金収入だけでは全く効果はありません。

加えて、家賃は定年後の年金の足しになると考えがちですが、概ね20年後の所有マンションは築30年となりますので、その時点でのマンションの状態や市況も正直、読めません。
こう考えれば、株の銘柄入れ替え同様に、市況が高値の間に売却するなど物件の入れ替えをする必要があります。

買った業者からは将来は年金替わりになるからとマンション保有を勧められますが、少し想像すればそう簡単には年金替わりにはならないことが理解できるかと思います。

ただ、現状は保有物件の詳細が把握できないと何とも言えません旨、ご承知おきくださいませ。
また、当方での掲載記事をご参考にされてみてはと思います。

■東洋経済オンライン掲載
https://toyokeizai.net/list/author/%E5%AF%BA%E5%B2%A1_%E5%AD%9D

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
http://www.anesisplan.co.jp/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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かぼちゃの馬車
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投資マンション
不動産投資

評価・お礼

mama8888さん

2018/06/20 14:20

回答ありがとうございます。

勤務先の規模と賃金体系から今後10年は給与が下がることはありませんので、一定の節税は見込めています。出口の売却に関しては、その通りですが、近辺の売買実績を見ても30年ものでも売買は成立しているので、2020年以降の相場次第かと思います。
1件目の状態改善が急務とのコメントありがとうございました。

寺岡 孝

2018/06/20 22:11

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

ご指摘の通り、1件目の物件の賃貸借状況を確認する必要があります。

特に、不動産業者が東京都の業者であれば、都に不動産相談の窓口がありますので、一度、相談されてみてはと思います。

詳しくは下記をご参照ください。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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寺岡 孝
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