居住用マンションの購入と将来的な収益物件化について

回答ありがとうございました！
1点わからなかった部分があるのですが、

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現在の支払家賃が９万 と 例えば、2,000万円の物件を自己資金等を200万円以上出し、1,800万円のローンを組んだ場合、30年返済、金利１％と仮定すると月々の支払は、58,000円、管理費等を月15,000円と仮定しても63,000円程度で、明らかに現状月々のキャシュは、30％軽減が計られます。
これにより、安直に直ぐにマンションを購入される方が、後で後悔してしまうのです。
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購入後に後悔する、という理屈が理解できませんでした。
元々30年ローンを30年きっちりで返済するということは考えておらず、住宅ローン減税の兼ね合いを見て繰上返済はすると思いますが、このプランの１０年後を見た場合、

・金利1%であれば、住宅ローン減税で返ってきた分に手をつけなければ、10年間は実質金利ゼロ
・5.8万円を10年間返済した場合、696万円
・浮いた2.7万円を金利度外視で貯蓄した場合でも10年後に324万円

10年後の実質ローン残高は800万円以下となり、この時点で一括返済が可能であれば、実質800万円でマンションを購入したことになると単純に考えたのですが、誤りでしょうか。
（今も1年で150万円のペースで貯蓄していますので子供が出来たとしても可能と踏んでいます）
※ここまで書いて固定資産税のことを忘れていました。10年で100万円くらいにはなるでしょうか。。

この900万円が準備できなかったり、賃貸に出しても借り手がつかなかった場合でも、900万円以上で売却できれば損はしませんし、完済後に借り手がつけば「賃料-管理費-固定資産税」が収益になると考えました。
希望通りに転勤が叶わなければそのまま自分が住んでも良いので、出口戦略としての選択肢は1つではないし大丈夫かなと思っていました。
大規模な修繕が必要になったり、災害に遭ったりということもありえますが、それは投資に限らずどんな家庭でも起こりえる臨時出費ですし。。

もちろん「自分でも住みたい物件」を選択するのは大前提ですが、それ以外にどのようなことに目を向けるべきでしょうか。

高い評価有り難うございます。

ご夫婦２人で、マンション所有を目指され、ローン減税を適用されようとすると、多分50平米以上の
ファミリーマンションと理解します。

「自分が発想することは、他人も発想する」という諺がある様に、「賃貸よりも、ローンを利用して
自己所有」への転換を計られる人が多いのです。

従って、ファミリーマンションを賃借する人は、限られた方で、他に比し供給が多く、需要が少ない状況です。当然、空室が長引き、更に賃料は下落が大きいのです。

「こんな筈じゃなかった--」という人が少なからずおられます。具体的にはこの紙面では述べません。

出口戦略は、当然1つだけでなくいくつもあるでしょう。

回答ありがとうございました！

子供は居ませんが既婚ですし、今も3K(2DK?)に住んでいますので、購入するとしても単身向けなどの狭いマンションは考えていません。
利回りだけで見たら単身向けのほうが良いのかもしれませんが、今のところそれを第一とはしていませんので。。

サブリース契約については、更新時のことは失念していましたので大変勉強になりました！
まだ営業マンと会ったことは無いので知りませんでしたが、収支計画書も出してこないのですね・・・。

まずは自身が住むことを前提として購入するかどうかを考えてみます。
あくまで検討事項の一部として、将来的に売却することや賃貸に出すことを検討してみようと思います。

ありがとうございました！

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

投資物件の購入と居住用の住まい購入はきちんと区別して考えることにつきます。
人口減少に伴い、必然的に住宅需要は減少に向かいますので良質な住宅を選択して購入されることをお勧め致します。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング株式会社
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答ありがとうございました！

投資用マンション販売会社も慈善ではなく事業として販売していますから、もちろん収益を上げる見込みがあってのことというのは理解していました。
都内の新しめの物件ならそもそも空室リスクは小さいですし、

管理会社は手数料から収益を上げる
我々は保険代わりに手数料を支払う

という、ある程度 win-win なものだと思っていたのですが・・・
少し調べてみたら、保証料見直しのタイミングでこちらが不利になることが多いようですね・・・
向こうは個人ではなく企業ですから、契約の1つ2つ不利益を被るものがあっても破綻しませんが、こちらは個人ですから1つの失敗で命取りなのですね。
もともと営業マンのセールストークを鵜呑みにしないぞという気持ちではありましたが、思った以上に落とし穴が多いことに気付くことができました。
ありがとうございました！


どうしても東京にマイホームを持ちたいというほど気持ちが強いわけではないです。
節税効果にしても、私の年収や物件規模からすると初年度以外は効果の割にリスクが高いこともなんとなくわかりました。

節税や利回り益を第一の目的とした不動産購入は、見送ろうと思います。

マンションを購入するとしても、まずは自分達が住むことを前提として、「家賃vsローン」や「いざ転勤時に物件をどう扱うか」という視点で考えようと思います。

ご評価いただき、ありがとうございました。

＞保証料見直しのタイミングでこちらが不利になることが多いようですね・・・

⇒おっしゃるとおりです。基本的には、企業側がリスクを追わないような仕組みになっています。

＞節税や利回り益を第一の目的とした不動産購入は、見送ろうと思います。

⇒そのほうがよろしいかと思います。不動産投資は、これから先、ますます事業としての側面が強くなっていきます。不動産投資は、ある程度、時間や資金に余裕がある方でないと、これから先は、成功するのはかなり難しいです。

＞まずは自分達が住むことを前提として…

⇒とても大事な視点だと思います。

ご自宅の購入に関しては、大切な奥様といろいろと話し合って、楽しみながら、悔いのないマイホーム購入を実現していただければと思います。

ご質問者様は、今回のご質問内容を拝見する限りにおいては、冷静な判断ができる方だとお見受けいたします。

きっと良いマイホームが購入できるはずです。

将来的なマイホーム取得を通じて、ご家族を幸せへと導いてくださいね。

こちらこそありがとうございました。