住宅ローンの借り換えについて

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

今はいろいろな商品があり、優遇幅も異なるので難しいですね。

文章を拝見する限り１０年固定で比較されているようですが、これは
繰上返済するなどの予定があるということでしょうか。
積極的に繰上返済するのであれば、変動金利も選択肢としてはあります。


現在は長期金利が異常に低いため、借り換えをされるのであれば
全期間固定金利型を視野に入れられるとよろしいかと思います。
（１０年固定では１０年後にまた選択を迷ってしまいます）


例えば現在であればフラット３５への借り換えも可能です。
茨城県で検索してみると残り３２年でも金利は
借換手数料が５２５００円のところは、年2.58％
（みずほ銀行は３１５００円で、年2.45％）
融資金額の2.1％のところは、年2.23％となっています。


保証料は不要ですが、毎年団信保険料とご希望であれば３大疾病も付加できます。


また住信ＳＢＩ銀行も３２年で年2.4％ですが、保証料と団信なしで８大疾病つきです。
ただし借換手数料が融資金額の2.1％ですので、それなりの現金がいります。
（審査期間も１ヶ月程度かかります）


私のアドバイスとしては、ここまで全期間固定型が有利なのは７年ぶりなので
借り換えるなら、全期間固定型をベースにされれるのが一番良いということです。

なおフラットはどの銀行でも代理店として取り扱っています。

以上、ご参考になれば幸いです。


沼田 順


なお、私のブログで今後の金利動向等を解説しておりますので
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綾波さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『借り換え手数料等も考慮したうえで、Ｔ銀行への借換は有りなのか。』につきまして、一般的に住宅ローンの借り換えにより、メリットがでるための条件としては、
・返済期間が１０年以上残っていること。
・借入残高が１，０００万円以上残っていること。
・借り換えを行った場合に、住宅ローンの金利差が１．０％以上あること。
などとなります。

実際にはローンの金利差として、１．０％以上なくてもメリットが出る場合がありますので、具体的には試算を行ってみないと判断はできかねます。

尚、住宅ローンの固定期間を決定する場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利を選択することになりますが、返済の途中からローン金利があがってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は３年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなっても長期国定金利にすることで、完済するまでローン金利が上がりませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、将来の繰り上げ返済のことも考慮したうえで、決定していただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

綾波様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、綾波様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．三大疾病付団体信用生命保険（保険料自己負担）を除いて、２行の住宅ローン返済を比較いたしますと、

・現状＝J銀行（３．０５％）
毎月６５，３０５円、年間７８３，６６０円

・借換え検討＝T銀行（２．３５％）
毎月５９，３１７円、年間７１１，８０４円、諸費用５０万円程度

２．つまり、借換えによる大きなメリットは望めませんが、金利差０．７で年間７．２万円弱（１０年間で７２万円弱）で、当初掛かる諸費用５０万円程度（登記費用、保証料、その他）の回収は可能と考えます。さらに、借換えによってJ銀行から保証料戻り（金額不明）が別途あると思います。

３．考え方ですが、１３年間の固定金利指定型とご理解されてT銀行へ借換え実行後は、資金状況をみて一部繰上げ返済計画も念頭に置くと良いと思います。

以上

綾波さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


本来なら、現在から将来の家計収支を予想し、固定、変動、期間固定型のいずれにお得感や安心感があるものか、また、一部繰上げ返済の有無を含めてご検討いただくと判断し易いものとなります。


まず、考え方のひとつをご紹介します。
例えば、固定期間終了時に大きく金利が上昇し、そのタイミングと同時期に大きな出費（車の買換え、学費等）が控えているとした場合、住宅ローン返済が大きな負担になる可能性があります。


要は、そのような不安感があるということです。このような不安感をできる限り小さくする方法としては、フラット３５などの固定金利型が視野に入ります。


フラット３５の８月度の金利で考えた場合、団信の保険料（金利換算０．３６％）をプラスしても２％台後半の金利で借り入れすることが可能です。


固定金利ならば、長期のキャッシュフローが大まかに確定するため、まだ安心感があるといえます。



次に、ご質問の内容にお応えいたします。
今後３２年間、２行の金利が現状のままだったと仮定し計算すると返済総額は２２６万円の差額となります。


そこで金利差が０．７％といえども、返済期間が長期に渡るために大きな金額差となり、借換えのメリットはあるといえます。

ご参考のひとつになれば幸いです。


借換えに係るサポートのご紹介
借換えビジュアルサポート（弊社ホームページ内）
⇒http://karikurisupport2.verse.jp/

こんにちは 綾波さん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

結論から言いますと、現在ご検討中のJ銀行とT銀行を比較した場合では、T銀行に借り換えしたほうがメリットがあります。

ただ、現在の10年固定型の住宅ローンは長期金利の低下により、もっと低い金利の金融機関があるのではないかとおもわれます。

例えば、住信SBIの8月の10年固定の住宅ローンの金利は、８大疾病保証付きで、
基準金利２．９９％から全期間引き下げ幅１．３％で、実質１．６９％となっています。

審査の状況によって、最終的にこの金利が適用できるかどうかは不明ですが、今のJ銀行やT銀行よりも、綾波さんにとってもっと有利な条件の金融機関があるのではないかと思われます。

複数の金融機関との交渉は大変かと思いますが、時間と労力を惜しまなければ、もっと他の金融機関の条件も検討してみてはいかがでしょうか？

綾波さんのお役に立てば幸いです。