金利プランの変更かフラット35への借り換えか

マネー住宅資金・住宅ローン 2013/05/17 17:53

この度はお世話になります。
2010年に変動金利にて住宅ローンを組み現在に至ります。
ローン内容
5500万円 0.875パーセント優遇1.6
繰り上げ返済を行い、現在のローン残高約4000万円、25年、毎月返済額約15万円です。
今後の金利上昇の可能性を見据えてローンプランの見直しを検討しています。

夫 30歳代半ば年収税込1500万、妻は出産後休業中です。
妻は数年後に復帰予定で、夫の収入の1/4から1/3程度は得たいと考えています。

シュミレーションを行ってみると

1)現在の住宅ローンでのプラン変更
10年固定毎月返済額17万円
15年固定毎月返済額19万円

2)フラット35 5月の最多金利で計算
30年 1.81パーセント約15万円
25年 1.81パーセント約17万円
20年 1.54パーセント約20万円

となります。
妻の復職後は、繰り上げ返済を予定しているものの、保育料や教育費も必要となりますので、出産前のペースでの繰り上げ返済はできません。
それでも変動の金利上昇をある程度は考慮しつつも繰り上げ返済で期間短縮すれば、固定金利とさほど差がなくなるのではないかと考えていました。

今回、金利プランを10年固定に変更すると、当面の金利上昇の不安を払しょくでき、繰り上げ返済で15年ほどに期間短縮できれば11年目以降は金利上昇していてもなんとか工面できるのではないかと考えていましたが、借り換えによる全期間固定も選択肢かと考えるに至りました。
全期間固定であればフラット35が魅力的に思えます。35Sの条件も満たしていると思われます。
また、フラット35の中でも20年を選べば金利が低くなりますので、総支払額が少なくなる安心感があるように思えます。ただし収入が減り子育てによる支出の増えた現状で毎月の返済がプラス5万円は大変厳しく繰り上げ返済はままならなくなると考えます。

以上素人の考えでして、実際に即してどのプランがよいか、判断しかねています。
ご意見、よりよいローンの組み方などをご示唆いただけますと幸いです。
よろしくお願いします。

菖蒲さん（奈良県 / 男性 / 36歳）

回答：1件

渡辺行雄
ファイナンシャルプランナー

金利プランの選択の仕方について

2013/05/23 09:56 詳細リンク

菖蒲さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『素人考えで、実際に即してどのプランがよいのか、判断しかねています。』
につきまして、

幾つかある住宅ローン商品の中から、
自分にとって最も適したプランはどれになるのかを判断することは、
菖蒲さんのお考えの通り、決して簡単なことではありません。

住宅ローンの選択にあたっては、
菖蒲さんが今後見込むことが収入以外にも、
お子さまの教育資金負担をはじめとする、
今後のライフイベント資金のことなども考慮したうえで、
住宅ローン商品を選ぶことが重要となります。

尚、住宅ローン商品を選択するにあたり、
収入や基本生活費、さらに将来予定しているライフイベント資金などの支出をベースに、
菖蒲さんが幾つか検討している住宅ローン商品をひとつずつ組んだ場合につきまして、
キャッシュフロー表などで返済シミュレーションを行い、
資金残高の推移などを確認しながら、
菖蒲さんにとって最適な住宅ローン商品の選択をするという方法もあります。

住宅ローンにつきましては、
長期に渡っての返済となりますし、
家計支出に占める割合も決して少なくはありませんので、
菖蒲さんが十分に納得できるローン商品を選択するようにしてください。

尚、多少費用がかかってしまいますが、
ご希望いただければ各住宅ローン商品ごとにキャッシュフロー表を作成したうえで、
アドバイスもいたしますので、
ご興味などありましたら、ご検討ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/