自己資金100％とローンのどちらが得ですか？

あきこ様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、確かに、住宅ローン控除の適用要件を満たせば、今は、年末残高等×１％の税額控除を受けられます。

例えば、年末に1000万円の残高があれば、その年は、10万円が税金から戻ってくるということです。

話を簡単にするために、翌年末900万、その翌年末が800万...というふうに残高が減っていくと仮定すれば、ざっくりと総額で55万円くらいが戻ってくるということですね。

その上で、手元に残る1000万円を適切な方法で運用できるのであれば、借りた方が有利と思う可能性もあります。

但し、もちろん、お金を借りれば、金利や保証料等が掛かりますし、住宅ローン控除は、「適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」が要件ですから、5～10年後に田舎にＵターン予定の場合は、途中で適用を受けられなくなることもあります。

したがって、判断のポイントは、今後10年のライフプランと、手元に資金を残す場合の運用方法となります。あとは、田舎にＵターンした場合に、売るのか貸すのか、という話もありますよね。

お書きいただいた「そもそも論」を含め、素人なりに決めてしまうのではなく、できれば専門家と一緒に、ライフプランシミュレーションを実施して、慎重にご検討されることをおすすめします。

その友人の言われる通りです。今の税制が継続し、年収も同程度であるという仮定の基に借入額が仮に3800万であれば、最大で380万分の所得税等の減税が受けられます。その為、全額借入による住宅購入も可能です。（フルローンによる借入）


1年目は38万円になります。


但し、金利が掛るのでそれとの見合いにはなります。


そんな中で、東京スター銀行では預金と融資額が同額であれば金利がゼロになるという融資があります。下記参照ください。
http://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/homeloan_starone/index.php


こちらを利用されれば、10年間、差し引き金利ゼロで住宅ローン減税の恩恵を受ける事が可能となります。（10年後には期限前返済を掛けられたらローンを終了する事可能です。）


あきこ様は自己資金で住宅を購入する事が出来るという恵まれた状態におられるので、その後の事も考慮して不動産投資やその他の投資に関しても数年掛けて検討されて、残債の減った分を投資に回される等されるのも悪く無いかと思います。

あきこ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅ローン控除をあてに、わざわざローンを組むことはお勧めできませんが
全額自己資金で購入されて、貯蓄が０円になるのであれば、多少は住宅ローンを組んだほうが良いでしょう。

どちらが損か得かというより、住宅購入後に預貯金が０円になってしまうことがリスクだと思います。
生活資金や急な出費のために、手元に預貯金をある程度残しておいてください。

どうしても、住宅ローン控除の恩恵を受けたいのでしたら、東京スター銀行の預金連動型の住宅ローンをご検討されてみてください。
住宅ローンの残高から預金額を引いた部分に利息がかかってきますので、仮に住宅ローン借入額と同額の預金額があれば利息ゼロで住宅ローンを借りれて、住宅ローン控除も受けることができます。
（ただし、諸費用は若干高めで、団信保険料が別途必要となります）

それと、5年～10年後に本当に田舎にＵターンするのか、
再度ご家族で話し合いをされてみてはいかがでしょうか？
例えば10年後にＵターンをした場合、上のお子様は14歳、下のお子様は11歳になってします、
今後の進路 （公立 or私立、都内or田舎） も重要になってくる時期だと思います。
場合によっては、Ｕターンをしないという選択肢も浮上してくるかもしれません。

もう一度、ご夫婦でよく話し合いをし、ご家族の将来像を考えてみてはいかがでしょうか？


以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

あきこさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『例えば、１０年・１，０００万円位で無理にでもローンを組んだ方が．．．』につきまして、住宅ローンを組んで住宅ローン控除を利用した場合と、全額を自己資金で賄った場合とで、どちらが有利になるのかにつきましては、控除することができる所得税額と住宅ローンを組むことで支払うローン金利を比較する必要がありますが、ローン金利につきましては、変動金利と長期固定金利とでは適用金利も異なってしまいますので、簡単に比較することは難しくなります。

ただし、今までの経験則からすると、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に比べて、例え住宅ローン控除の適用が受けられなくても、全額自己資金で住宅を購入した場合の方が有利になるケースがほとんどでした。

尚、あきこさんの場合、５年から１０年後にはＵターンも予定していますので、こちらで全額自己資金で住宅を購入した場合に、田舎に行ったときの住宅をどうするのかということは、今のうちにご主人様とも良く話し合っておく必要があります。

具体的には田舎に家があれば改めて購入する必要はありませんが、リフォーム費用が必要になってしまう可能性があります。

また、お子様の今後の教育費用などのことも十分に考慮したうえで、東京で住宅を購入すべきかどうかを判断するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

初めまして、不動産コンサルタントの小向と申します。

都内で一戸建てを購入検討中とのことですが、余裕資金として、不測の事態に備える意味でも１年程度の生活費＋アルファは、残しておいた方がよろしいかと思います。

例１：生活費３０万円なら ⇒ ３０万円×１２＋１００万＝４６０万円程度
例２：生活費５０万円なら ⇒ ５０万円×１２＋２００万＝８００万円程度


現金のみで購入する方が、諸費用は少なく済みますが、万が一のことを考慮した場合には、とても不安ではないかと思われます。

諸費用との兼ね合いもあろうかと思いますが、１０００万円～２０００万円の間位で借り入れをし、幾らか手元資金を置いておく位のゆとりがあった方が良いと思われます。

住宅ローンの借り入れについては、年末時点での残高で、所得税の控除で還付されてきますので、この制度を利用するのも良いでしょう。



※根本的なご質問についてですが、５年ないし１０年以内にＵターンすることが決定されているならば、無理をして住宅購入をすることは、私はお薦めしませんね。


その理由

１．デフレ傾向なので、購入した不動産は、将来の売却時の資産価値が下落している可能性が大きい。
２．少子高齢化で空室率は上昇しており、家賃も競争原理が働く可能性があり、少しづつ下落する。
３．よく、「家賃がもったいない。」という台詞を耳にしますが、無理して購入して将来売却する際の不動産の価値の目減り分を想定すれば、何が良いかは想像に難くない。

※余程、人気のエリアで、希少性の高い土地、または素晴らしい建物など、誰もが中古物件となっても欲しがるような好物件であれば、逆に値下がりしないかもしれません。そのような資産価値が下がらない物件であるならば、購入しても良いと判断できます。


※今後消費税が増税されたり、日本の経済状況次第では地価や不動産価格がどうなっていくかは、不明です。誰も正確に予測することは不可能です。（あくまでも現時点での傾向と市況を想定した中でのものとご理解下さい。）


少しでも参考になりましたら幸いです。


以上

はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

自己資金vsローンというお話ですが、「余剰資金が潤沢であれば全額自己資金がお得」と私は思います。

なぜならば、購入不動産の価値が永遠に不変とした場合、全額自己資金であればその資金が不動産に変換されたにすぎませんので、実質的にあなたのお金が第三者に流れたり、減価したりすることはありません。（諸経費等除く）

一方、ローンであれば、全額であろうとなかろうと、元本返済部分は不動産に変換されますが、金利は第三者（金融機関）に流出します。

したがって、全額自己資金が最もお得となります。

ただし、全額自己資金で購入するためには、少なくとも1年程度の生活資金が残らないと、安全性という意味で極めて危険です。

「ローンが得だ」というのは、投資の世界の話です。

ローンを使えば、少ない自己資金で投資することができます。

しかも、不動産の利回りよりもローン金利のほうが小さければ、大きく儲けることができるからです。

一方、住まいとしての住宅購入は、投資ではなく、（返済が完了した際に）そこに住み続ける権利と安心感を得るという類のものですから、余裕があるならば、自己資金の比率を高めて購入すべきだと考えます。

自己資金の割合については、あなたのご家族の生活スタイル（教育なども含む）によって変わってきますので、生涯キャッシュフローシミュレーションを行い、適正な割合を見出したほうがよいでしょう。


なお、５年～１０年でＵターンをお考えとのことですが、そうなると、敢えて購入すべきではないと考えます。

なぜならば、先ほど、購入した不動産の価値が永遠に不変と仮定しましたが、土地の価値がこれから上昇するとは思えませんし、建物価値は１０年程度で半値以下になるのが一般的だからです。

土地の相場が変わらないとしても、建物の市場価値は半減しますので、全額自己資金の場合800万円程度はロスすると思います。

ローンを組んでいれば、800万円のロスに加え、金利が第三者に流出するわけですから、もっと厳しいでしょうね。

じっくりそして慎重に検討してくださいね。

株式会社あゆみリアルティーサービス
HP: http://www.ayumi-ltd.com/
Blog：http://ayumi-ltd.livedoor.biz/
Twitter：http://twitter.com/ayumiltd/

あきこ様

初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

資産運用の観点から、考えますと年限が決まっているのでしたら、賃貸が一番有利です。
ほぼ賃貸料×期間だけのコスト負担です。

不動産を保有しますと、購入時には購入のための経費(物件価格の5～8%)、その後も固定資産税、修繕費、管理費等がかかりますし、売却時には購入時の価格との差(多くは価格が下がり、家賃分よりも大きくなることがあります)

持ち家を購入する場合は、自己資金100%が有利です。できればこちらをお勧めします。ただし、前提として毎月の収支の中から一定金額が毎月貯蓄できる＝資産形成が継続される、そして生活費×6ヶ月+今度1年間に予定している大口の支出(たとえば海外旅行など)を預貯金で確保している場合になります。

住宅ローンは借金です。
税の優遇などはありますが、結果として利子分が余計な経費になります。
また、借り入れを返済しながら資産運用もリスクとリターンの関係で、繰り上げ返済に回すことが有利な投資対象になりますから、資金がある場合に借り入れすることは効率的ではありません。

以上参考になれば幸いです

あきこさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


３０代というご年齢でそれだけの自己資金をお持ちであれば、損得を基準とせずにご家族で楽しめる方はどちらかを基準に考えられたらいかがでしょう。


将来の支出が読める点では、賃貸はリスクが少ないといえます。一方の土地付き戸建住宅の購入は、下落リスクが読めないためリスクが大きいといえます。


このリスクの前には、ローン控除と支払利息の損得などは小さなものです。このように考えると、現在の賃貸でご満足であれば購入される理由がみつかりません。



一方、ご家族が過ごされる予定の数年間、楽しく快適に過ごすことができるのはどちらだとお考えでしょうか。


もしも一戸建てだとお考えであれば、例えば１０年間で考えた場合、家賃１０年分の１４４０万円以内の値下がりでおさまる保証はありませんから、ある程度の損金を覚悟し購入される必要があります。もし損金なく済めばラッキーということです。


また、別途費用として購入時の登記費用などの諸費用、購入後の固定資産税、そして売却時の仲介手数料など必要経費がかかりますのでなお更損金が大きくなる可能性があります。


そこで結論としては、損得で考えるなら賃貸住宅の方が確実で安心感があります。一方、人生を楽しむ為には一戸建てだというのであれば、リスクを覚悟の上でお選びいただく必要あります。


また購入される場合は、損得からでなく、ある程度の自己資金を手元に残すために住宅ローンを利用されることをお勧めいたします。例えば、１０００万円を金利２．０％で１０年返済とした場合、月々の返済額は９．２万円程度です。


最後に、あきこさんのご家計には上記のリスクをカバーされる経済力がおありだと思いますが、特に購入を選択される場合は、ライフプランとキャッシュフロー表を作成し、将来の資金の流れをご確認いただくと安心感が違うと思います。ご参考となれば幸いです。


キャッシュフロー表のサンプルを掲載していますので、ご興味があればご覧ください。
オールアバウト内のコラム
⇒http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39919/

あきこ様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、あきこ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考：三井住友BKの７月金利）

１．あきこ様家の年収（９００万円）を考慮して、一戸建（３，８００万円）を全て住宅ローンで購入しても、現状の家賃（１２万円/月）＋αの対応で可能と考えます。

２．住宅ローン返済（例えば、元利均等返済方式）と住宅ローン控除（減税）でプラスマイナスを考えますと、

・住宅ローン３，８００万円、期間３５年、金利３．０８％（全期間固定金利型）

毎月の返済額 １４７，９４４円
年間の返済額１，７７５，３２８円
当初１年間の支払利息額１，１６１，７７８円

・住宅ローン控除（減税）額

＊３，８００万円×１．０％＝３８万円（所得税から控除。但し、引ききれない場合は翌年度の住民税から９．７５万円を限度として控除されます。

＊本来は借入金年末残高を計算のベースとします。又、長期優良住宅の該当すれば減税率は１．２％となります。

３．纏めますと目先のとらわれず、あきこ様家の将来のビジョンとの不具合を調整することが優先と思います。

以上

あきこ様、はじめまして。

ＦＰオフィス Ｌｉｆｅ ＆ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｃｌｉｎｉｃ
http://www.mylifeplan.net
の平野直子と申します。

お子さんを育てながら共働きをして、
自己資金で全額賄えそうになるまで貯蓄をされてきたこと、
本当に素晴らしいと思います。

都内に長く住むことが前提であれば、
頭金の割合やローンの組み方について考えるところですが、
「５～１０年後に田舎にＵターン」される予定となると、
少し状況が変わってきます。

「５～１０年後に田舎にＵターン」をした場合に、
購入した住宅はどうされるのか、についても考えてみましょう。

（１）売却をする場合
・購入価格と売却価格の差額（売却価格の方が低いことが多いです）
・売却時の仲介手数料「（売却価格×３％＋６万円）×消費税」
（購入時にもかかる場合はプラス）
・住宅ローンの利息や諸費用

といったものを合計して、
戸建てに住む間のコストと考えてみましょう。

（２）賃貸に出す場合
・いくらで貸せるか（空き家リスクも考える）
・管理のためのコスト、住宅ローンなどいくらかかるか
・Ｕターン後の住居費と平行して支払えるか
などを考える必要があります。

現在の家賃（１４４万円/年）５～１０年分と比較していかがでしょうか？
それだけ支払ってもいいと思えるくらい、
検討中の戸建てで暮らすメリットがあるかどうか、
ご夫婦で話し合ってみてください。

田舎にＵターンをするための費用や
Ｕターン後のご夫婦の収入と支出の予測
お子様の教育費、ご夫婦の老後資金準備についても
平行して考えてみましょう。

そのためにも、ライフプランを作成することをお勧めします。

ファイナンシャルプランナーは、
お客様のご希望を伺いながらライフプランを作成し
夢をかなえるための住まい方についてもご相談に乗っております。
よろしければご相談ください。

ご参考になれば幸いです。


ＦＰオフィス Ｌｉｆｅ ＆ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｃｌｉｎｉｃ
http://www.mylifeplan.net
平野直子