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43 条但し書き道路の土地について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/07/27 00:15

建築家が建築確認の事前相談に市に問い合わせに行ったところ、建物が建てられない土地だということが判明しました。どうやら建築基準法第42条第2項に該当しない道路で、43条但し書き道路になるとのことでした。

 重要事項説明書を確認したところ、公道で42条第2項道路で、『幅員4m未満のため、道路中心線から2m後退した線が敷地として道路の境界線とみなされます。』に記載されており、「敷地は、東側が幅員約2mに上記道路に約15m接する』と記載があります。また、不動産会社からも建物が建てられない土地とは聞いておらず、始めは、建築条件付での募集広告でしたし、実際は一般売買の土地になっています。仲介会社と売り主にも責任があると思っています。

ただ、この土地は気に入ってる土地なので、手放したくはなく、なんとかして建物を建てたいとも考えています。しかし色々とネットで調べてみると、
1)43条但し書き道路の土地になると建築審査会の同意がないと、建物が建てられない。何ヶ月か時間がかかり、土地のローンも発生しており、費用もかかる。
2)建物が建てられたとしても、次建物が建てられるとは限らず、資産価値が下がる。など、問題点も多々あり、どうしたら良いのか悩んでいます。

所有権も移転しておりローンも発生しています。その中で、売り主に土地の買い取りをしてもらったりや仲介会社に損害賠償請求は可能でしょうか?

大変乱雑な文章で申し訳ありませんが,どなたか見解をいただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

やなぎさーわさん ( 埼玉県 / 男性 / 39歳 )

回答:8件

状況によって判断がかわります

2010/07/27 14:53 詳細リンク

まず43条但し書き道路ですが、役所のほうで但し書き道路でOKと言われているのであれば、建てられます。
建築審査会は大抵月に一回開かれますが、役所の事前審査がOKだったら追認するだけですので、書類仕事が増える程度で設計期間中になんとかなると思います。
私も何度かやったことありますがそれほど大変という事もないです。

気に入っておられる土地で、家を建てるのに支障なく、長く住まわれるおつもりでしたら、そのまま建てていいと思います。

ただ、不動産会社に関しては間違った情報をもとに売っていたわけですからなんらかの賠償を求めてもいいと思います。
少なくとも、但し書き道路を申請する手間が発生しているわけですから。

もし、資産価値や何十年か先の再建築をどうしても気にされるのであれば白紙撤回を求める事はできると思います。その場合は、法律の専門家に相談される事をお勧めします。

但し書き道路がどのような状況なのかはわかりませんが、ご依頼なさっている設計事務所にきちんとした見解を聞くのが一番です。
その上で、建築を進めるかやめるのかをご自身で判断なさってください。

申請
建築
設計
土地
審査

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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43条但し書き道路の建築の仕方を調査してみてください。

2010/07/27 22:11 詳細リンク

この件は行政により方法が変わるので一概には言えませんが、全く建築が不可能という
わけではないようです。

43条但し書きの条件があるということは、43条但し書き許可申請が可能であるということ。

ただし、この許可申請はなかなか一筋縄でいきません。

まず、その通路が「協定通路」として協定が結ばれていませんか?
協定通路として協定が締結されておれば、行政の定める包括基準により許可申請できる
可能性があります。
協定の結び方も様々ですが、幅員が4mない場合は建て替え等を行う際に
道路中心から2m控えて敷地設定を行うなどの内容となります。

建築基準法上の道路(42条)に接するまでの通路部分に関係する(接道する)敷地所有者
の全員の同意が必要であったりしますので、協定が結ばれていない場合は
住民説明会を行ったりと、相当な時間がかかります。

また協定が結ばれており、許可申請まで進めても建物に制限がかかる可能性もあります。
木造である。2階建である。建蔽率等の制限。準耐火建築物とすること。などなど。

全く建築できないというわけではないかと思いますので、その可能性がある限り
損害賠償という部分では難しいかもしれません。
建築できる可能性もなかなか厳しいものですが、一度設計事務所に許可申請までの
流れを調査してもらってください。

許可申請
建築
木造
設計

回答専門家

安田 和人
安田 和人
(建築家)
和建築設計室 代表
0797-77-9569
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

住宅作りはまず「会話」から始まります。

住宅の設計は、如何に「住まう人を知るか」という部分が重要となります。私の設計スタイルはまず会話から。会話の中にこそ、その人の最大のヒントが隠されている。設計は雑談が増える程良くなります。

書類が、そろえば、直ぐ確認申請が出せる43条但し書きと近隣、地主等の同意が難関な場合と天と地

2010/07/30 11:22 詳細リンク

建築確認申請を審査する建築審査に先ず、行ってください。
大きな市だと特定行政庁なので、市役所にあると思います。
小さな市町村だと都道府県の土木事務所か建築事務所にあります。

そこに道路が建築基準法上、どんな道路か色分けした「道路台帳」があります。
そこで、接道している全面道路がどんな道路か確認できます。

また、小さな市町村は建築審査課でなく、都市計画課にあるかもしれません。
趣旨を言えば、役所の人が該当の課をおしえてくれると思います。

43条但し書き道路もその道路台帳に色分けしてあります。
小松原さんの言われたように、役所で、言われたのであれば、書類をそろえ、段取りを踏めば、時間と経費はかかりますが、問題ないかもしれません。

その場合、安田さんの言われた「協定道路」 かもしれません。
道を所有している人、その道路に接道している人など、関係者全員の再建築の了解がとってある道路で、書類が役所にあります。
みなさん、お互い様で、水ガス電気などインフラの掘削許可、再建築にたいして、事前に、同意されてます。
手間はかかりますが、家は建つので、土地の価値が大きく下がるわけではありません。
ただ、再建築条件の中で、ほとんど、住宅などに限られています。
杉並区では「道路位置指定申請書」を出し、「通路協定書」を利害者と結び、役所にいけば、だれでも閲覧できます。
ほかの市町村でも、「みなし道路(協定道路)」で、何度か設計しました。
問題ないです。

「みなし道路(協定道路)」でなく、ただの通路の場合、関係者の同意が入ります。建築審査も必要なのかもしれません。
再建築はかなり困難で、資産価値はかなり下がります。
事前に言ってないなら、宅建業法上問題で、契約破棄の交渉もできると思います。
ローン条項で建設不可でも交渉出来そうです。


ぴそなび(敷地調査マニュアル)
http://www.piso.co.jp/toti-site/index.htm
道路の事も書いてあります。参考にしてください。

補足

同じ私道でも、「位置指定道路」はほとんど、公道に近い扱いです。
幅員が4mない「私道の42条2項道路」でも、中心線から2mバックすれば建ちます。

余談ですが、
道路状に見えても、建築基準法上、道に該当せず、通路の場合があります。
その場合、原則、再建築は出来ません。
小さな工務店などで、そんな場所でも再建築したと言う話は聞いた事があります。
それでも、役所と、所有者として、主張すべきところを丁寧に主張し、近隣とも良好な関係でないと困難です。
また、経費もかかり、割高な建設費になったと、その工務店は言ってました。

その道路の並びで建設している場合、「建築計画概要書」が役所にあります。
建築事務課にあります。
申請すれば、役所によっては、写しをくれます。
道路の扱いや幅員などわかり、計画に役立つと思います。

調査
問題
交渉
資産

回答専門家

伴場 吉之
伴場 吉之
(東京都 / 建築家)
株式会社コルピソス 所長(代表取締役)
03-5315-7155
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

モノを大切にし、使えば使う程、記憶に残る建物を設計したい。

生まれ育った環境、出合った人を大切にしたい。基本に正直な安心、安全な建物もつくりたい。限られた予算の中、工夫しながら、面白い建物を造りたい。モノを粗末にせず、使い切り、大切に生かし、地球に優しい、人間臭い建物を造りたい。

陣内 利行

陣内 利行
建築家

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道路幅員

2010/07/27 02:39 詳細リンク
(3.0)

建築基準法第43条の但し書きは、道路に2m以上接しない場合に但し書きにありますように建築審査会の同意が必要になります。
敷地は、道路幅員が約2mで約15m接するとということでしょうか。道路幅員が約2mとありますが、実際の道路幅員によります。道路幅員が1.8m未満の場合、建築審査会の同意が必要になります。
2項道路であっても道路幅員が1.8mの場合は注意が必要です。
これは、文章から判断できるご回答です。簡単の敷地図があればより明解なご回答ができると思います。

建築

評価・お礼

やなぎさーわさん

道路幅員が約2mあり、その道路が約15m接するとということのようです。その道路が建築基準法第43条の但し書き道路に該当するとのことで、建築審査会の同意が必要と言われています。セットバック部分も含めるので道路幅員が1.8m未満にはならないと言われています。

陣内 利行

陣内 利行

建築基準法 第43条

建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。


要するに、敷地に接している道路は建築基準法の道路でないということです。幅員4m未満の道路も法42条2項としての道路として扱いますが、法42条2項の道路でなければ、建築基準法の道路でなく、敷地が道路に接していなく建築審査会の同意が必要になるということです。

現状は道路として使用されていますが、よその土地を使用しているように思われます。現状を公図などで建築士に把握してもらい、現状を理解することが大事だと思います。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

6 good

建築の可否を早々に整理

2010/07/27 11:13 詳細リンク
(5.0)

やなぎさーわさんこんにちは。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


 先日のお話から、またまた困ったお話になりましたね。最終的には法律家に相談いただくことが必要かと思いますが、住宅を建てる目的が達成できないことが明らかであれば、遡っての契約の白紙撤回及び損害賠償の対象になると考えます。


また、住宅ローンのことが心配です。審査時に、42条の2項道路として審査した結果の融資であれば、最悪、一括もしくは一部返済を求められる可能性も否定できなように思います。


先ずは、当敷地で建築することを優先されているようですから、建築の許可を取得するための必要事項を整理してください。何をクリア-すれば建築が可能なのか、また、それはクリア-できる条件なのかということです。


その結果、いずれにしても確認申請上で判明することですから、金融機関にその事実を報告し、ローンの融資額も含めてご相談する必要があるように思います。


申請上では建築が可能でも、融資に不都合が認められ建築に影響が出ることも考えられます。


心身ともに大変だと思いますが、良い方向にお話が進むことをお祈り申し上げます。

契約
申請
確認
審査
ローン

評価・お礼

やなぎさーわさん

本当です。またまた困った話になってしまいました。
現在は弁護士を通して交渉をすすめています。
お金と時間があれば建築はできるようですが、建築の許可を取得するためにさまざまな問題があるようです。
また住宅ローンのことはすごく気になります。建物のローンもあるので、その土地のことが分かっていて、言わないのはまずいんでしょうね?このあたりも、法律の専門家に相談したと思っています。

高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

- good

43条但し書きのリスク

2010/07/27 11:43 詳細リンク
(5.0)

はじめまして! 『夢のおうちフプランナー』 バイヤーズスタイルの高橋です。

早速ですが、仰る通り43条但し書きで建築許可が下りるかの、正式な判断は、建築審査会後ににありますから、プランも決まった後です。
業者側としては、周辺の物件は担当行政庁の見解から、おおよその判断をすることがありますが、100%でない以上、契約上は万一の場合には「白紙解約」出来るという旨の、買主保護を入れるのが常識です。
今回、もし御調べの内容が事実だとすれば、重大な説明義務違反となり、白紙解約はおろか、損害の請求も視野に入ってきます。
この土地を気に入っているにせよ、このままではリスクが高すぎますので、法律家に相談し契約の解除の話を通知するべきです。
その中で、仮に譲歩案として建築許可が下りた場合には契約を履行するという順番がいいかと思います。
また43条許可については、建築上かなりの制限が付け加えられます。想い通りのプランが入らない場合が多々御座います。
早急にご対応下さい。


ご参考になりましたでしょうか?

この御縁が様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

        株式会社バイヤーズスタイル 代表取締役
⇒ http://buyers-style.jp
        夢のおうちプランナー高橋正典からのメッセージ
http://takahashimasanori.net
ブログ「夢のおうちプランナー高橋正典からのメッセージ」
    ⇒http://ameblo.jp/skhmt/
ブログ「高橋正典の頭ん中」  ⇒http://ameblo.jp/b-style-ceo

契約
保護
法律
土地
審査

評価・お礼

やなぎさーわさん

おっしゃるとおりで、建築ができるのは100%ではないと思われ、リスクが高いですよね。

白紙撤回→ 許可がおりた場合は建築するという案もありますね。

まずは、法律家に相談したと思います。

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

- good

弁護士に相談することをお勧めいたします。

2010/07/27 12:16 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。


やなぎさーわ様のご質問についてですが、


>ただ、この土地は気に入ってる土地なので、手放したくはなく、なんとかして建物を建てたいとも考えています。


おそらく、立地条件の割に相場的に手ごろな物件だったのではないでしょうか?
このような物件は、何か理由を含む場合が多いのでほんと細心の注意が必要ですね。


ただ、その理由を十分に納得した上であれば良いのですが・・・


そこで、今後ですが、


当該土地に建物を建築し「仲介会社」「売主」に損害賠償を請求するのか、
もしくは土地の契約を錯誤にて解除し売買代金の返還を請求するのか、


いづれか選択することになると思いますが、
建築する選択肢はあまりお勧めできません。


やなぎさーわ様もご指摘されているとおり、多くの問題点を含む土地になります。


もし、今後無事計画を進めていくことができたとしても、次に万一処分する必要が
出た場合には、おそらく処分するために多大な苦労をされると思います。


気に入って購入された土地であるだけに非常に判断が難しいところでありますが、
長い目で見たときのリスクはできるだけ軽減されることをお勧めいたします。


まずは、一度弁護士に相談してみてください。
少しでも参考になりましたら幸いです。



ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

問題
購入
売買
中古
建築

評価・お礼

やなぎさーわさん

いえ、当初は42条2項道路で購入しておりますので、立地の割りに相場的な値段ではなかったです。
この場所で、サイズでこの価格はなかなか出てこない物件だと思っています。

>次に万一処分する必要が
 出た場合には、おそらく処分するために多大な苦労をされると思います。

それらの部分を、売主か仲介に補填できるかどうかによると考えてます。

そのあたりも含めて、不動産に詳しい弁護士に相談したいと思います。

この度はありがとうございました。

井上  享

井上  享
建築家

2 good

43条但し書き道路について

2010/07/30 00:24 詳細リンク

やなぎさーわさん こんにちは。
家を建てることは、大変な事です。私の経験からアドバイスします。この土地に家を建てたい気持ちを大切にして下さい。
43条但し書き道路の条件付きは、この条件を満たせば建築可能です。この道路は公道ではなく、私道です。私道に面する宅地の持ち主が等分に持っています。10人の地主がいれば10筆になります。やなぎさーわさん の持分もあります。法務局で公図と土地登記簿謄本により確認できます。
建築審査会は行政により、月に1・2回開かれます。第一に審査会に提出する書類に私道利用承諾書が必要で、各地主の著名(実筆)と実印が必要になります。これが大変なのです。
簡単に実印を捺印して頂けないと思いますので、事前に説明等をして根回しておく必要もあります。行政により各地主の印鑑証明が必要の場合もあります。
後は確認申請提出と同じ図面が必要です、道路中心線より2M下りますので、敷地面積も減り、やなぎさーわさん の希望の家が建てられるか設計事務所と良く相談して下さい。
審査会に提出する書類は、承諾書、公図、土地登記簿謄本、確認申請図面等になります。行政との事前相談も必要です。
各地主さんに説明する時には設計事務所さんと廻る事を勧めます、問題が生じた時に協力して対処できます。又設計者は誰かと聞かれる事もあり、その場で紹介できます。
審査会の認可になれば確認申請を提出します、後は楽です。

補足

土地契約については他の回答者様の意見と同じです。
よく相談出来る設計事務所さんを、まず探してください。検討祈ります。

                      

建築
設計

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