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対象:住宅・不動産トラブル

書類が、そろえば、直ぐ確認申請が出せる43条但し書きと近隣、地主等の同意が難関な場合と天と地

2010/07/30 11:22

建築確認申請を審査する建築審査に先ず、行ってください。
大きな市だと特定行政庁なので、市役所にあると思います。
小さな市町村だと都道府県の土木事務所か建築事務所にあります。

そこに道路が建築基準法上、どんな道路か色分けした「道路台帳」があります。
そこで、接道している全面道路がどんな道路か確認できます。

また、小さな市町村は建築審査課でなく、都市計画課にあるかもしれません。
趣旨を言えば、役所の人が該当の課をおしえてくれると思います。

43条但し書き道路もその道路台帳に色分けしてあります。
小松原さんの言われたように、役所で、言われたのであれば、書類をそろえ、段取りを踏めば、時間と経費はかかりますが、問題ないかもしれません。

その場合、安田さんの言われた「協定道路」 かもしれません。
道を所有している人、その道路に接道している人など、関係者全員の再建築の了解がとってある道路で、書類が役所にあります。
みなさん、お互い様で、水ガス電気などインフラの掘削許可、再建築にたいして、事前に、同意されてます。
手間はかかりますが、家は建つので、土地の価値が大きく下がるわけではありません。
ただ、再建築条件の中で、ほとんど、住宅などに限られています。
杉並区では「道路位置指定申請書」を出し、「通路協定書」を利害者と結び、役所にいけば、だれでも閲覧できます。
ほかの市町村でも、「みなし道路(協定道路)」で、何度か設計しました。
問題ないです。

「みなし道路(協定道路)」でなく、ただの通路の場合、関係者の同意が入ります。建築審査も必要なのかもしれません。
再建築はかなり困難で、資産価値はかなり下がります。
事前に言ってないなら、宅建業法上問題で、契約破棄の交渉もできると思います。
ローン条項で建設不可でも交渉出来そうです。


ぴそなび(敷地調査マニュアル)
http://www.piso.co.jp/toti-site/index.htm
道路の事も書いてあります。参考にしてください。

補足

同じ私道でも、「位置指定道路」はほとんど、公道に近い扱いです。
幅員が4mない「私道の42条2項道路」でも、中心線から2mバックすれば建ちます。

余談ですが、
道路状に見えても、建築基準法上、道に該当せず、通路の場合があります。
その場合、原則、再建築は出来ません。
小さな工務店などで、そんな場所でも再建築したと言う話は聞いた事があります。
それでも、役所と、所有者として、主張すべきところを丁寧に主張し、近隣とも良好な関係でないと困難です。
また、経費もかかり、割高な建設費になったと、その工務店は言ってました。

その道路の並びで建設している場合、「建築計画概要書」が役所にあります。
建築事務課にあります。
申請すれば、役所によっては、写しをくれます。
道路の扱いや幅員などわかり、計画に役立つと思います。

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回答専門家

伴場 吉之
伴場 吉之
( 東京都 / 建築家 )
株式会社コルピソス 所長(代表取締役)
03-5315-7155
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

時を経て、ますます存在感と愛着が増す建物。

ここ10年以上、年に1~2棟、事業主と投資用ワンルームマンションの設計をし、時々、地主さんの有効土地活用で賃貸マンションを設計している。いつも、事業では限られた予算で高家賃を追求している。デザインや培った設計技術や経験を生かせればと思う。

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この回答の相談

43 条但し書き道路の土地について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/07/27 00:15

建築家が建築確認の事前相談に市に問い合わせに行ったところ、建物が建てられない土地だということが判明しました。どうやら建築基準法第42条第2項に該当しない道路で、43条但し書き道路になる… [続きを読む]

やなぎさーわさん (埼玉県/39歳/男性)

このQ&Aの回答

状況によって判断がかわります 小松原 敬(建築家) 2010/07/27 14:53
道路幅員 陣内 利行(建築家) 2010/07/27 02:39
建築の可否を早々に整理 西垣戸  重成(不動産コンサルタント) 2010/07/27 11:13
43条但し書きのリスク 高橋 正典(不動産コンサルタント) 2010/07/27 11:43
弁護士に相談することをお勧めいたします。 中原 秀樹(不動産業) 2010/07/27 12:16
43条但し書き道路について 井上  享(建築家) 2010/07/30 00:24

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