固定か、変動か迷っています

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田です。

現在は変動金利も低金利ですが、固定金利はより低金利です。
また今後の家族構成の変化も考えると固定金利がよろしいかと思います。


フラット３５Ｓをご利用になれる物件であれば、当初１０年間の
金利１％引き下げ等のかなりの優遇措置があります。


私のブログでフラット３５Ｓや今後の金利動向についてご案内
しておりますので、ご参照下さいませ。
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/


なおフラットの場合はペアローンではなく、夫婦が連帯して債務者となる
連帯債務者という形をとります。


この場合、共有名義の持分割合に応じて住宅ローン控除を２重に利用できます。
２５００万円であれば、当初は１％の２５万円です。


旦那様の所得税と住民税（９７５００円が限度）が例えば２０万円だった場合
５万円は控除を利用できないことになります。


ここで奥様との共有名義で４：１にしておけば２５００万円×１／５で５００万円の１％で
５万円が奥様の控除対象になりますので、共有名義を考えられると良いと思います。
（この場合、旦那様の対象金額は２０万円です）


以上、ご参考になれば幸いです。



沼田 順

hanabisさんへ
おはようございます。
ファイナンシャルプランナーの上津原と申します。

拝見した限りでは、ご夫婦ともに収入があることもあって余裕ある家計管理をされているようです。今の貯蓄のペースを崩さないことをまずは大事にされてください。

子どもさんを何年後で何人ほしいかというのも、住宅ローンの資金計画に影響を与えます。子育てに一所懸命な状況で金利動向をまめにチェックするのは、なんだか大変に感じられることと存じます。
フラット３５Ｓの適用を受けることができるのであれば、上手に活用されるのも一つの方法だと思われます。団体信用保険料も試算してもらい、検討されてはいかがでしょうか。

hanabisさんの収入が半減しても十分な貯蓄ができるようであれば、固定金利期間10年（団体信用保険金融機関負担）とも比較されることをお勧めします。

ペアローンにするか、hanabisさんの収入を合算してご主人だけでローンを組むかについてですが、住宅ローン減税のことだけでお話すれば、hanabisさんの収入がどれだけ変動するかということが大きなポイントになります。働かれるご予定とお聞きしましたが、お気持ちが変わって子育てに専念したいと思われることもあるかもしれません。ライフスタイルの自由度も考慮に入れるとよりお気持ちにあったものになると思われます。

Hanabis さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

Hanabis様が変動金利に抵抗があり 且つ フラット３５Ｓを利用できるのであれば、全期間固定金利のフラット３５Ｓで良いと思います。

フラット３５と一般住宅ローン（ペアローン）の大まかな違いは以下のとおりです。
（金利、諸費用等に関する違いは省略させていただきます。）


○団体信用生命保険（＝団信）の加入方法が違う。

フラット３５の場合、ご主人様（あるいは奥様）どちらかお一人が加入することができます。
団信に加入している方がお亡くなりなれば、住宅の持分、返済額等に関わらず、残りの住宅ローンは全額弁済されます。
また 夫婦二人で団信に加入した場合、どちらか一方がお亡くなりになったとしても、住宅の持分、返済額等に関わらず、残りの住宅ローンは全額弁済されます。（夫婦二人で加入する場合は保険料が高くなります。）
一般のペアローンの場合、それぞれの借入金額に対して団信に加入するため、どちらか一方がお亡くなりになれば、その方の債務のみ全額弁済されます。
従いまして、ペアローンの借入割合は、住宅ローン減税を最大に活かすという方法の他、万が一の時に備えて、奥様がお子様を育てながら返済できる金額を奥様の借入額にする
というような配分方法もございます。どちらが良い悪いというわけではございませんので、Hanabis様のライフプランに沿って決めていただければ、と思います。



○団信の保険料の支払い方法が違う。

フラット３５の団信保険料は年払いになります。 従いまして、住宅ローンの返済額とは別に、団信保険料をご負担いただきます。
一般の住宅ローンの場合、団信料は店頭金利に含まれていることが多いため、 フラット３５のように別途負担する必要はございません。



○繰上返済手数料と最低繰上返済金額が違う。

フラット３５の場合、繰上返済手数料は無料ですが、最低繰上返済金額は100万円以上です。
一般の住宅ローンの場合、繰上返済手数料や最低繰上返済金額は金融機関によって異なります。 また、インターネットで繰上返済手続きを行うことができる金融機関も多数あります。


以上、ご参考になりましたでしょうか

ｈａｎａｂｉｓさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『２，５００万円の借り入れを行うに当たって、アドバイス．．．』につきまして、住宅を購入する場合、住宅ローンで家計が圧迫されるようなことにならないためにも、頭金として物件価格の２０％相当額プラス諸費用分は予め用意したうえで、住宅を購入するようにします。

また、住宅ローンを組む場合ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、ｈａｎａｂｉｓさんの場合、共働きでということもあり、今後もｈａｎａｂｉｓさんにもある程度の収入を見込むことができるということですから、変動金利や短期固定金利も含めて検討していただくとよろしいと考えます。

また、フラット３５でしたら完済するまで毎月の返済額が変わりませんので、お子様の教育資金をはじめ、将来のマネープランはたてやすくなりますが、どちらにするのかにつきましては、多少費用がかかってしまってもファイナンシャル・プランナーなど専門家にキャッシュフロー表を作成してもらってシミュレーションをしたうえで決定することをお勧めします。

対費用効果は十分に期待することができます。

尚、ペアローンを組む場合、住宅ローン控除の適用を受けることになりますので、その点を十分に考慮したうえで持ち分割合を決定するようにしていただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

hanabis 様

初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

私は、住宅ローンの返済計画が確実に組める固定金利をお勧めしています。

住宅ローンは長期(例えば30年間)返済が滞らないことが必要です。30年間の不確実性(金利変動リスク)や収入の変動等多くのリスクに耐えなければいけません。

よく変動金利で借りて金利が高くなってきたら固定に借り換えるとの施策も聞きますが、
変動金利が上がる際には固定金利も上昇しています。

現在の固定金利の率では借りられません。従って現在よりも高い金利で借り換えなければ借り換えができない可能性が高くなります。

現況の低金利はデフレの影響もあり、歴史的にも低すぎるものです。今後も維持できるのかは不透明です。また日本国債の発行残高が個人貯蓄額を超えるのも数年です。その後の国債金利の動向も不確実性が増しています。国債の金利が上がれはローン等の変動金利も上昇します。

従いまして、現時点では変動に比べ高いのですが固定金利をお勧めしています。

またて、家計の不確実性(リスク)に備えるためにも、住宅ローンの返済負担率を可処分所得の20%未満に抑えるようお勧めしています。
総務省家計調査の中から、住宅ローンの返済に関するグラフを掲載しますので参考としてください。

そして、利息分を抑えるには繰り上げ返済は早い時期に行うことをお勧めしています。
こちらも、住宅ローンの元本と利息分のイメージを掲載します。

以上ローン金利の固定と変動にのみお答えいたします。

hanabisさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

昨今の低金利下での住宅購入ですが、フラット３５Sのメリットを最大限受けるべきでしょう。金利１％優遇は魅力的です。また変動と固定のMIXプランの利用も考慮してみてはいかがですか？低金利の変動金利もある程度享受できます。

さて、住宅ローン控除ですが、旦那さん、hanabisさん双方の所得税を最大限還付できるようにローンの按分比率に気をつけて下さい。

こんにちは hanabisさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

フラット３５の金利は史上最低の水準です。

不動産屋さんは、見た目の金利が安く返済額が
低いからという理由で進めている場合があります。

Hanabisさんは変動金利に抵抗があることですので、
フラット３５が利用可能であるなら、
固定金利を採用されるほうがいいかと思われます。

詳しい家計や、今後のライフプランによって
考え方もかわってきますので、
できればお近くのファイナンシャルプランナーに
相談されることをお勧めします。

また、ペアローンにすれば、ご夫婦それぞれが
ローン減税を受けることができます。

おそらく今回のケースではご主人様だけの収入では、
所得税全額と住民税（９７５００円）をあわせても、
満額のローン減税が受けられないと思われますので、
奥様とペアローンで申込みするほうがいいです。

ただし、今後奥様の収入が減少する場合には奥様分の
ローン減税が減ってしまいますので、
単純に収入額の按分ではなく、ローン控除の対象額から
ご主人様のローン減税を最大限生かせるような配分に
するほうがいいと思われます。

詳細の税額についてはここでお話できませんので、
詳しくはお近くの税務署や税理士さんにご相談してください。

また、ペアローンにする場合には、名義が共有になりますので、
その配分にも注意して下さい。

hanabisさんの参考になれば幸いです。

hanabisさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


hanabisさんがお子さん誕生後も就労を続けられるのであれば、変動と固定のどちらでも問題はないように思いますが、固定金利型の方が安心感があることは確かです。


また、一部繰上げ返済により早期の完済をお考えの場合は、金利上昇リスクを意識することなく、期間短縮型の一部繰上げ返済を迷わず選択し易いことから固定金利型にメリットがあるといえます。


一方、住宅ローンの配分や組み方については、住宅ローン控除額と団信の加入方法にご注意ください。


特に団信に関しては、既存の生命保険と併せて考慮いただき、万が一の場合の残債の取扱いをご確認ください。


ペアーローンの場合はそれぞれが別々に団信の対象、連帯債務者の場合はどちらか一方だけが団信の対象となることが多く、そしてフラット３５の夫婦連生団信の場合はおふたりが保険の対象となります（ご夫婦どちらかに万が一のことがあれば、残債の全額を補償）。


以上、ご参考となれば幸いです。

hanabis様へ

はじめまして、FP事務アクトの山中と申します。
今回、hanabis様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．フラット３５の場合、現在の固定金利は２．５％前後で、民間金融機関（３５年全期間固定金利型）よりも低い金利が設定されております。特にフラット３５Sの場合は、当初１０年間１．０％の金利優遇があります。

２．それに比べて、変動金利の店頭金利２．４７５％～２．６７５％程度で、金融機関により借入期間中１．０％～１．５％の優遇措置があります。６ヶ月毎の金利見直しが有りますが、原則５年間の元利返済額は一定です。

３．そこで、マンション購入に掛かる債務（住宅ローン）予定は不明ですが、ご希望のペアローン（連帯債務型）の場合の年収に対する返済額（返済負担率）が基準以下又は、将来hanabis様が何らかの事由で家事に専任しなけらばならないことも考慮すれば、債務割合を少なく（＝それに付随して物件の持分割合も少なく）して、ご主人さま単独でも返済負担率に問題ないように計画されることをお勧めいたします。

４．結論としたしまして、フラット３５S利用可能であればこの商品をお勧めいたします。

以上