固定か、変動か迷っています - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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固定か、変動か迷っています

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/09 11:37

中古マンションを購入します。
2500万の借り入れを行うにあたって、アドバイスください。

夫(36歳):500万円
妻(32歳):430万円

現在、毎月15万円~20万円ほど貯金しています。

子供ができても働くつもりですが、その場合、わたしの収入が半分くらいになるのでは、と考えています。
できるだけ早めに返済していきたいと考えています。

不動産屋には、低金利の変動をすすめられていますが、変動にはどうも抵抗があります。
フラット35S(中古マンション)の適用が受けられる住宅なのですが、わたしたちの場合、有効でしょうか。変動と固定、どちらの方が良いのでしょうか。

また、ペアローンを考えていますが、配分について、何か気をつけるべきことがありましたら教えてください。

よろしくお願いいたします。

kiki7さん ( 東京都 / 女性 / 32歳 )

回答:9件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

- good

今はフラット35Sの最大のチャンスです

2010/07/09 12:21 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田です。

現在は変動金利も低金利ですが、固定金利はより低金利です。
また今後の家族構成の変化も考えると固定金利がよろしいかと思います。


フラット35Sをご利用になれる物件であれば、当初10年間の
金利1%引き下げ等のかなりの優遇措置があります。


私のブログでフラット35Sや今後の金利動向についてご案内
しておりますので、ご参照下さいませ。
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/


なおフラットの場合はペアローンではなく、夫婦が連帯して債務者となる
連帯債務者という形をとります。


この場合、共有名義の持分割合に応じて住宅ローン控除を2重に利用できます。
2500万円であれば、当初は1%の25万円です。


旦那様の所得税と住民税(97500円が限度)が例えば20万円だった場合
5万円は控除を利用できないことになります。


ここで奥様との共有名義で4:1にしておけば2500万円×1/5で500万円の1%で
5万円が奥様の控除対象になりますので、共有名義を考えられると良いと思います。
(この場合、旦那様の対象金額は20万円です)


以上、ご参考になれば幸いです。



沼田 順

住宅
夫婦
所得税
住民税
住宅ローン控除

評価・お礼

kiki7さん

素早いご回答、誠にありがとうございます。沼田様のブログも拝見させていただきました。フラット35Sが利用できるケースやタイミングが限られているので、このチャンスを活かさない手はない気がしてきました。

沼田 順

高評価、ありがとうございました。

今は本当にフラット35Sのチャンスです。

私でも考えられないくらいの金利です。

このチャンスを活かしてくださいね。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

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吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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固定金利をお勧めします。

2010/07/09 12:30 詳細リンク
(5.0)

hanabis 様

初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

私は、住宅ローンの返済計画が確実に組める固定金利をお勧めしています。

住宅ローンは長期(例えば30年間)返済が滞らないことが必要です。30年間の不確実性(金利変動リスク)や収入の変動等多くのリスクに耐えなければいけません。

よく変動金利で借りて金利が高くなってきたら固定に借り換えるとの施策も聞きますが、
変動金利が上がる際には固定金利も上昇しています。

現在の固定金利の率では借りられません。従って現在よりも高い金利で借り換えなければ借り換えができない可能性が高くなります。

現況の低金利はデフレの影響もあり、歴史的にも低すぎるものです。今後も維持できるのかは不透明です。また日本国債の発行残高が個人貯蓄額を超えるのも数年です。その後の国債金利の動向も不確実性が増しています。国債の金利が上がれはローン等の変動金利も上昇します。

従いまして、現時点では変動に比べ高いのですが固定金利をお勧めしています。

またて、家計の不確実性(リスク)に備えるためにも、住宅ローンの返済負担率を可処分所得の20%未満に抑えるようお勧めしています。
総務省家計調査の中から、住宅ローンの返済に関するグラフを掲載しますので参考としてください。

そして、利息分を抑えるには繰り上げ返済は早い時期に行うことをお勧めしています。
こちらも、住宅ローンの元本と利息分のイメージを掲載します。

以上ローン金利の固定と変動にのみお答えいたします。

日本国債
住宅ローン
借り換え
返済
家計

評価・お礼

kiki7さん

ご回答いただきありがとうございます。不動産屋には、「変動で借りて金利が高くなってきたら固定に借り換える」とアドバイスされましたが、確かに、固定金利も上昇しているはずですよね。アドバイス、大変参考になりました。

吉野 充巨

hanabis 様

高評価を頂きお礼申し上げます。
お役に立てましたことFPとしての喜びです。

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吉野 充巨
吉野 充巨
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの組み方について

2010/07/09 16:10 詳細リンク
(5.0)

hanabisさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『2,500万円の借り入れを行うに当たって、アドバイス...』につきまして、住宅を購入する場合、住宅ローンで家計が圧迫されるようなことにならないためにも、頭金として物件価格の20%相当額プラス諸費用分は予め用意したうえで、住宅を購入するようにします。

また、住宅ローンを組む場合ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、hanabisさんの場合、共働きでということもあり、今後もhanabisさんにもある程度の収入を見込むことができるということですから、変動金利や短期固定金利も含めて検討していただくとよろしいと考えます。

また、フラット35でしたら完済するまで毎月の返済額が変わりませんので、お子様の教育資金をはじめ、将来のマネープランはたてやすくなりますが、どちらにするのかにつきましては、多少費用がかかってしまってもファイナンシャル・プランナーなど専門家にキャッシュフロー表を作成してもらってシミュレーションをしたうえで決定することをお勧めします。

対費用効果は十分に期待することができます。

尚、ペアローンを組む場合、住宅ローン控除の適用を受けることになりますので、その点を十分に考慮したうえで持ち分割合を決定するようにしていただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

シミュレーション
費用
購入
価格
住宅

評価・お礼

kiki7さん

ご回答いただき、ありがとうございます。今後のライフプラン含め、検討したいと思います。やはり、計画の立てやすさからすると固定のほうがいいような気がしました。

渡辺 行雄

hanabisさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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上津原 章 専門家

上津原 章
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家計とライフスタイルで住宅ローンの形を決める。

2010/07/10 07:19 詳細リンク

hanabisさんへ
おはようございます。
ファイナンシャルプランナーの上津原と申します。

拝見した限りでは、ご夫婦ともに収入があることもあって余裕ある家計管理をされているようです。今の貯蓄のペースを崩さないことをまずは大事にされてください。

子どもさんを何年後で何人ほしいかというのも、住宅ローンの資金計画に影響を与えます。子育てに一所懸命な状況で金利動向をまめにチェックするのは、なんだか大変に感じられることと存じます。
フラット35Sの適用を受けることができるのであれば、上手に活用されるのも一つの方法だと思われます。団体信用保険料も試算してもらい、検討されてはいかがでしょうか。

hanabisさんの収入が半減しても十分な貯蓄ができるようであれば、固定金利期間10年(団体信用保険金融機関負担)とも比較されることをお勧めします。

ペアローンにするか、hanabisさんの収入を合算してご主人だけでローンを組むかについてですが、住宅ローン減税のことだけでお話すれば、hanabisさんの収入がどれだけ変動するかということが大きなポイントになります。働かれるご予定とお聞きしましたが、お気持ちが変わって子育てに専念したいと思われることもあるかもしれません。ライフスタイルの自由度も考慮に入れるとよりお気持ちにあったものになると思われます。

ファイナンシャルプランナー
住宅ローン
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回答専門家

上津原 章
上津原 章
(山口県 / ファイナンシャルプランナー)
上津原マネークリニック お客様相談室長
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藤森 哲也
不動産コンサルタント

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フラット35Sで良いと思います。

2010/07/10 16:48 詳細リンク

Hanabis さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

Hanabis様が変動金利に抵抗があり 且つ フラット35Sを利用できるのであれば、全期間固定金利のフラット35Sで良いと思います。

フラット35と一般住宅ローン(ペアローン)の大まかな違いは以下のとおりです。
(金利、諸費用等に関する違いは省略させていただきます。)


○団体信用生命保険(=団信)の加入方法が違う。

フラット35の場合、ご主人様(あるいは奥様)どちらかお一人が加入することができます。
団信に加入している方がお亡くなりなれば、住宅の持分、返済額等に関わらず、残りの住宅ローンは全額弁済されます。
また 夫婦二人で団信に加入した場合、どちらか一方がお亡くなりになったとしても、住宅の持分、返済額等に関わらず、残りの住宅ローンは全額弁済されます。(夫婦二人で加入する場合は保険料が高くなります。)
一般のペアローンの場合、それぞれの借入金額に対して団信に加入するため、どちらか一方がお亡くなりになれば、その方の債務のみ全額弁済されます。
従いまして、ペアローンの借入割合は、住宅ローン減税を最大に活かすという方法の他、万が一の時に備えて、奥様がお子様を育てながら返済できる金額を奥様の借入額にする
というような配分方法もございます。どちらが良い悪いというわけではございませんので、Hanabis様のライフプランに沿って決めていただければ、と思います。



○団信の保険料の支払い方法が違う。

フラット35の団信保険料は年払いになります。 従いまして、住宅ローンの返済額とは別に、団信保険料をご負担いただきます。
一般の住宅ローンの場合、団信料は店頭金利に含まれていることが多いため、 フラット35のように別途負担する必要はございません。



○繰上返済手数料と最低繰上返済金額が違う。

フラット35の場合、繰上返済手数料は無料ですが、最低繰上返済金額は100万円以上です。
一般の住宅ローンの場合、繰上返済手数料や最低繰上返済金額は金融機関によって異なります。 また、インターネットで繰上返済手続きを行うことができる金融機関も多数あります。


以上、ご参考になりましたでしょうか

補足

もし、フラット35の固定金利という安心感と、低金利の恩恵である変動金利とのどちらかの選択でお悩みでしたら、両方を利用できるミックス返済という借入方法もございます。

りそな銀行の 「すまい・るパッケージ」 という商品は、フラット35Sとりそな銀行の住宅ローンを組みわせた商品で、お客様の属性によっては、りそな銀行の住宅ローンに金利優遇がつくことがあります。

ただし、りそな銀行の住宅ローンに関しては、どちらか一方しか住宅ローン減税が受けられないため、お二人で住宅ローン減税を最大に活かしたい場合はご注意ください。

夫婦
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返済
ライフプラン

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藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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金利が0.5%違うだけで、返済額は違ってきます

新谷 義雄

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固定か、変動か迷っています

2010/07/09 12:49 詳細リンク
(3.0)

hanabisさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

昨今の低金利下での住宅購入ですが、フラット35Sのメリットを最大限受けるべきでしょう。金利1%優遇は魅力的です。また変動と固定のMIXプランの利用も考慮してみてはいかがですか?低金利の変動金利もある程度享受できます。

さて、住宅ローン控除ですが、旦那さん、hanabisさん双方の所得税を最大限還付できるようにローンの按分比率に気をつけて下さい。

購入
住宅
所得税
住宅ローン控除
住宅購入

評価・お礼

kiki7さん

固定と変動のMIXという方法もあるんですね。調べてみたいと思います。

前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

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固定金利がいいと思われます。

2010/07/09 13:26 詳細リンク
(5.0)

こんにちは hanabisさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

フラット35の金利は史上最低の水準です。

不動産屋さんは、見た目の金利が安く返済額が
低いからという理由で進めている場合があります。

Hanabisさんは変動金利に抵抗があることですので、
フラット35が利用可能であるなら、
固定金利を採用されるほうがいいかと思われます。

詳しい家計や、今後のライフプランによって
考え方もかわってきますので、
できればお近くのファイナンシャルプランナーに
相談されることをお勧めします。

また、ペアローンにすれば、ご夫婦それぞれが
ローン減税を受けることができます。

おそらく今回のケースではご主人様だけの収入では、
所得税全額と住民税(97500円)をあわせても、
満額のローン減税が受けられないと思われますので、
奥様とペアローンで申込みするほうがいいです。

ただし、今後奥様の収入が減少する場合には奥様分の
ローン減税が減ってしまいますので、
単純に収入額の按分ではなく、ローン控除の対象額から
ご主人様のローン減税を最大限生かせるような配分に
するほうがいいと思われます。

詳細の税額についてはここでお話できませんので、
詳しくはお近くの税務署や税理士さんにご相談してください。

また、ペアローンにする場合には、名義が共有になりますので、
その配分にも注意して下さい。

hanabisさんの参考になれば幸いです。

所得税
収入
ローン控除
家計
ライフプラン

評価・お礼

kiki7さん

ペアローンについて詳しくご説明いただき、ありがとうございました。配分については、しっかり検討しなければと思いました。アドバイス、ありがとうございます。

前野 稔

前野 稔

hanabisさんへ
このたびは高評価頂きありがとうございました。

住宅ローンの種類もたくさんありますのでどれを選択すればいいか
本当に難しいですよね。

また、住宅ローン減税についてもうまく活用して
支払う税金が少しでも安くなるよう、必要な情報を
入手するようにしてください。

ご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせください。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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団信の確認をお忘れなく

2010/07/09 17:58 詳細リンク

hanabisさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


hanabisさんがお子さん誕生後も就労を続けられるのであれば、変動と固定のどちらでも問題はないように思いますが、固定金利型の方が安心感があることは確かです。


また、一部繰上げ返済により早期の完済をお考えの場合は、金利上昇リスクを意識することなく、期間短縮型の一部繰上げ返済を迷わず選択し易いことから固定金利型にメリットがあるといえます。


一方、住宅ローンの配分や組み方については、住宅ローン控除額と団信の加入方法にご注意ください。


特に団信に関しては、既存の生命保険と併せて考慮いただき、万が一の場合の残債の取扱いをご確認ください。


ペアーローンの場合はそれぞれが別々に団信の対象、連帯債務者の場合はどちらか一方だけが団信の対象となることが多く、そしてフラット35の夫婦連生団信の場合はおふたりが保険の対象となります(ご夫婦どちらかに万が一のことがあれば、残債の全額を補償)。


以上、ご参考となれば幸いです。

夫婦
生命保険
ローン控除
方法
返済
山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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フラット35S利用可能であればこの商品を!

2010/07/12 07:03 詳細リンク

hanabis様へ

はじめまして、FP事務アクトの山中と申します。
今回、hanabis様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.フラット35の場合、現在の固定金利は2.5%前後で、民間金融機関(35年全期間固定金利型)よりも低い金利が設定されております。特にフラット35Sの場合は、当初10年間1.0%の金利優遇があります。

2.それに比べて、変動金利の店頭金利2.475%~2.675%程度で、金融機関により借入期間中1.0%~1.5%の優遇措置があります。6ヶ月毎の金利見直しが有りますが、原則5年間の元利返済額は一定です。

3.そこで、マンション購入に掛かる債務(住宅ローン)予定は不明ですが、ご希望のペアローン(連帯債務型)の場合の年収に対する返済額(返済負担率)が基準以下又は、将来hanabis様が何らかの事由で家事に専任しなけらばならないことも考慮すれば、債務割合を少なく(=それに付随して物件の持分割合も少なく)して、ご主人さま単独でも返済負担率に問題ないように計画されることをお勧めいたします。

4.結論としたしまして、フラット35S利用可能であればこの商品をお勧めいたします。

以上

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