マンションを貸すべきか教えてください

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

単純に金銭的な損得だけを計算するのであれば、
賃貸に出した方が良いと思います。

現状で何もしないよりも賃貸に出すことにより、
毎月のキャッシュフローベースで、
・想定家賃の14万円がプラス
・会社負担がなくなる6.3万円がマイナス
・住宅ローン控除の停止により約2万円がマイナス
トータルで約5.7万円/月がプラスになります。

また、不動産所得については、少なくとも
減価償却費、住宅ローンの利息部分を控除できます。
詳細が分からないので税金の計算は出来ませんが、
仮に税金を控除しても、毎月４~５万円程度の
キャッシュプラスにすることができると思います。

ただし、賃貸に出すことの手間を考える必要があります。
・入居者の募集準備（リフォーム、不動産業者の選定）
・入居者募集
・入居審査
・賃貸借契約の締結
・入金管理、設備のメンテナンス、クレーム対応等
・更新処理
・退去時精算
・再度、入居のためのリフォーム
かなりの部分を不動産業者に委託するとは思いますが
その流れや内容を理解しておく必要があります。
また、賃貸管理とは別に確定申告書の作成、提出等の作業も増えます。

経済的にはプラスになるとは思いますが、
それなりの手間がかかることを考慮した上で
判断されるのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

やまけんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『仮に、マンションを１４万円で貸し出したとして．．．』につきまして、マンションを貸した場合と貸さない場合の１ヶ月間にかかる住居費用につきまして、

・マンションを貸し出した場合につきまして、１４万円での賃貸収入が見込めた場合には住宅ローン負担は毎月分の返済は考える必要がありませんので、ボーナス分１４．５万円だけとなります。

反面、毎月７．８万円の支払い家賃が発生しますが、毎月かかる住居費用はこれだけて済むことになります。

・マンションを貸し出さなかった場合は、毎月のローン返済分１３．７万円プラス１．５万円が住居費用になってしまいますので、住居費用の負担ということからは貸すことができるのならば貸した方がよろしいと考えます。

また、住宅ローン控除につきましては、やまけんさんもご承知のとおり、転勤期間中は受けることができません。

尚、やまけんさんが転勤から戻ってきたときには、明け渡してもらえる特約を賃貸借契約書で借り主との間で予め取り決めておけば、もめるような心配はないと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

やまけんさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

ご質問の転勤期間中のマンション賃貸ですが、結論から申しますと賃貸に出される方が良いのではないでしょうか。

住宅ローン減税は賃貸中は適用できませんが、戻ってきた場合住宅ローン減税期間が残っていた場合は再適用が受けれます。転勤中の家賃は全額持ち出しになりますが、ローン返済は居住していても、していなくても支払わなければいけませんので、少しでも負担軽減すべきでしょう。

転勤期間終了後の賃借人の居座りですが、定期借家契約で、期間満了で更新がなく確定的に借家契約が終了します。貸主・借主合意の上で期間の延長など再契約も可能です。
転勤期間で期間の伸長などしてみては如何でしょう。

やまけん 様

雑駁な試算値になりますが、
5年間賃貸に回された場合の支出総額は
(13.7万円×12ヶ月+14.5×2回)×5年+7.8万円×12ヶ月×5年+7.8万円×2回(更新料として)＝1450万円になります。
但しこのほかに、a＝固定資産税等のコストと修繕費等+クリーニング代等がかかります。

一方収入は、14万円×12ヶ月×5年+14万円×2(更新料として)＝1120万円(但し空室が出ない前提)で、従いまして収支の差で330万円+a以上の支出が予想されます。

一方、貸し出しなしの場合は、
住宅ローンの返済が(13.7万円×12ヶ月+14.5×2回)×5年＝967万円
そして、家賃が1.5万円×12ヶ月×5年＝90万円
また、住宅ローン減税が約100万円分(180万円÷9年×5年として)控除されます
その他にb＝固定資産税+修繕費等がかかります。
従いまして支出額は957万円+Bになります。

同様に3年間であれば、貸し出し83.8万円+aの支出と貸し出しなし547万円+bが支出になります

住宅ローン減税のあるなし以上に家賃の額が大きく、賃貸が有利と考えます。
なお、リスクとして5年以上の転勤生活も考えられますから、その点からも賃貸が有利と考えます。

確定申告での収入にはやまけんさん様の給与も含まれますので、税額は確定しません。但し2例の資産による差額の大きさを超えるものとは思えません。


なお、小生税理士資格を得ていないので個別事例の税額はお答えできません。
ご了承のほどお願い申し上げます。

やまけんさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


住宅ローンは８０歳時の完済予定ですから、なかなか思い切ったご決断だったのではないでしょうか。翌年にご転勤とは思うようにならないものですね。


まず、売却はお考えではないと思いますので、実際、ご予想のように家賃収入を見込めるのであれば、賃貸時の管理費、固定資産税、減価償却費、そしてローンの利息分を経費として計上することを含めて考慮する場合、賃貸にされた方が収支はプラスになられると思います。


ただし空室の期間は、家賃補助分６.３万円や管理費等が持ち出しになりますから空室リスクはある程度予想する必要があります。


ちなみに住宅ローン控除の適用要件としては、原則、住民票の有無ではなく実際に居住しているかどうかで判断される部分です。ご参考になれば幸いです。

やまけん様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、やまけん様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．住宅ローン（フラット３５）返済中の転勤の場合、

・金融機関へ、住所変更届を提出することですが、その際に他人へマンションを賃貸（資産運用）することにつきまして慎重な言い回しをすることが必要と考えます。（例えば：暫く空き家にします等）

・所轄税務署へ、住宅ローン減税（控除）は転勤事由で一定期間活用しない旨の届出書を提出することで、４～５年後に自宅に戻られた時に所轄税務署へ申出をすれば再活用が可能となります。

２．そして、資産（マンション）を運用する訳ですので、実際の賃貸へ出す場合にはくれぐれも慎重な対応をお願いいたします。

以上