マンションを貸すべきか教えてください - 家計・ライフプラン - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

注目のQ&AランキングRSS

対象:家計・ライフプラン

マンションを貸すべきか教えてください

マネー 家計・ライフプラン 2010/06/29 18:20

はじめまして。
一昨年の8月にマンション(3LDK)を35年ローン(フラット35)で購入しました。
今回、転勤に伴い部屋を貸す方が良いのか悩んでおります。
因みに、現在のローン返済は毎月13.7万円でボーナス時は14.5万円です。
転勤先では会社が二重生活の住宅補助として6.3万円支払ってくれますが、家賃が7.8万円なので1.5万円が個人払いとなっています。
私の会社では自宅マンションを貸すと住宅補助が無くなり7.8万円の個人払いとなります。
また、住所を異動すると住宅ローン減税が無くなるとのことで、残り9年間で180万円が無くなることに躊躇しています。

仮に、マンションを14万円で貸し出したとして、転勤期間も3年~5年だとした場合、転勤先の家賃、住宅ローン減税、家賃収入による確定申告で支払う税金を全て考慮して貸すべきなのか、貸さない方が良いのかアドバイスをいただけたら幸いです。

また、入居者が契約期間後も居座るようなことも有るのでしょうか?

補足

2010/06/29 18:20

ローン返済=13.7万円(ボーナス時:+14.5万円)
転勤先家賃=7.8万円
※貸し出しなし:会社負担6.3万円
※貸し出しあり:全額個人負担
貸し出し想定額=14万円
住宅ローン減税=残り9年で180万円
転勤期間=3年~5年想定

やまけんさん ( 東京都 / 男性 / 46歳 )

回答:6件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

1 good

賃貸に回される方策が有利と判断いたします

2010/06/29 19:53 詳細リンク
(5.0)

やまけん 様

雑駁な試算値になりますが、
5年間賃貸に回された場合の支出総額は
(13.7万円×12ヶ月+14.5×2回)×5年+7.8万円×12ヶ月×5年+7.8万円×2回(更新料として)=1450万円になります。
但しこのほかに、a=固定資産税等のコストと修繕費等+クリーニング代等がかかります。

一方収入は、14万円×12ヶ月×5年+14万円×2(更新料として)=1120万円(但し空室が出ない前提)で、従いまして収支の差で330万円+a以上の支出が予想されます。

一方、貸し出しなしの場合は、
住宅ローンの返済が(13.7万円×12ヶ月+14.5×2回)×5年=967万円
そして、家賃が1.5万円×12ヶ月×5年=90万円
また、住宅ローン減税が約100万円分(180万円÷9年×5年として)控除されます
その他にb=固定資産税+修繕費等がかかります。
従いまして支出額は957万円+Bになります。

同様に3年間であれば、貸し出し83.8万円+aの支出と貸し出しなし547万円+bが支出になります

住宅ローン減税のあるなし以上に家賃の額が大きく、賃貸が有利と考えます。
なお、リスクとして5年以上の転勤生活も考えられますから、その点からも賃貸が有利と考えます。

確定申告での収入にはやまけんさん様の給与も含まれますので、税額は確定しません。但し2例の資産による差額の大きさを超えるものとは思えません。


なお、小生税理士資格を得ていないので個別事例の税額はお答えできません。
ご了承のほどお願い申し上げます。

修繕費
賃貸
家賃
固定資産税
住宅ローン

評価・お礼

やまけんさん

非常に分かりやすく説明いただき有難うございました。
前向きに検討したいと思います。

吉野 充巨

やまけん 様
高評価を頂きありがとうございました。

転勤した際の持ち家の管理、「賃貸と賃貸なし」、いずれも手間がかかります。
頑張って下さい(元転勤経験者として応援しています)

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
03-6447-7831
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

今日よりも、明日を豊かに過ごすためのライフプランを提案します

お客様から「私のFP」「我が家のFP」と言われるよう、日々研鑽奮闘中です。お客様とご家族のライフデザイン(生き方や価値観)とライフ・プラン(暮らし方)を実現するためにファイナンシャル・プランニングと資産運用を通じて応援します。

吉野 充巨が提供する商品・サービス

メール相談

メールで行う資産配分(アセットアロケーション)測定サービス

あなたのリスク許容度に相応しい資産配分(アセットアロケーション)を測ります

対面相談

FP PoPSによる資産配分測定と最適化の提案サービス

あなたのリスク許容度・ニーズに相応しい資産配分(アセットアロケーション)を提案します

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

1 good

賃貸の方が経済的にプラスとなりますが、その手間も考えてください。

2010/06/29 22:18 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

単純に金銭的な損得だけを計算するのであれば、
賃貸に出した方が良いと思います。

現状で何もしないよりも賃貸に出すことにより、
毎月のキャッシュフローベースで、
・想定家賃の14万円がプラス
・会社負担がなくなる6.3万円がマイナス
・住宅ローン控除の停止により約2万円がマイナス
トータルで約5.7万円/月がプラスになります。

また、不動産所得については、少なくとも
減価償却費、住宅ローンの利息部分を控除できます。
詳細が分からないので税金の計算は出来ませんが、
仮に税金を控除しても、毎月4~5万円程度の
キャッシュプラスにすることができると思います。

ただし、賃貸に出すことの手間を考える必要があります。
・入居者の募集準備(リフォーム、不動産業者の選定)
・入居者募集
・入居審査
・賃貸借契約の締結
・入金管理、設備のメンテナンス、クレーム対応等
・更新処理
・退去時精算
・再度、入居のためのリフォーム
かなりの部分を不動産業者に委託するとは思いますが
その流れや内容を理解しておく必要があります。
また、賃貸管理とは別に確定申告書の作成、提出等の作業も増えます。

経済的にはプラスになるとは思いますが、
それなりの手間がかかることを考慮した上で
判断されるのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

賃貸
税金
所得
住宅ローン控除
確定申告

評価・お礼

やまけんさん

どうもありがとうございました。
不動産所得に対して減価償却費、住宅ローンの利息部分を控除できるんですね。
知りませんでした。
手間も含めて色々と検討したいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

マンションを貸すべきかについて

2010/06/30 16:59 詳細リンク

やまけんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『仮に、マンションを14万円で貸し出したとして...』につきまして、マンションを貸した場合と貸さない場合の1ヶ月間にかかる住居費用につきまして、

・マンションを貸し出した場合につきまして、14万円での賃貸収入が見込めた場合には住宅ローン負担は毎月分の返済は考える必要がありませんので、ボーナス分14.5万円だけとなります。

反面、毎月7.8万円の支払い家賃が発生しますが、毎月かかる住居費用はこれだけて済むことになります。

・マンションを貸し出さなかった場合は、毎月のローン返済分13.7万円プラス1.5万円が住居費用になってしまいますので、住居費用の負担ということからは貸すことができるのならば貸した方がよろしいと考えます。

また、住宅ローン控除につきましては、やまけんさんもご承知のとおり、転勤期間中は受けることができません。

尚、やまけんさんが転勤から戻ってきたときには、明け渡してもらえる特約を賃貸借契約書で借り主との間で予め取り決めておけば、もめるような心配はないと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

契約
費用
契約書
貸借
住宅

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

ご相談をされたお客様が安心して生活できるマネープランをご提供

マイホームの購入資金対策、お子様の教育資金対策、ご夫婦で安心して老後を過ごすための老後資金対策など、人生には幾つものライフイベントというお金に関するハードルがあります。そんなハードルをクリアしていただくためのマネープランをご提供します。

渡辺 行雄が提供する商品・サービス

電話相談

『下流老人』にならないために今から始める老後対策

お金に関する不安のない、ゆとりある老後を迎えるために

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

3 good

マンションを貸すべきか教えてください

2010/06/29 18:46 詳細リンク
(3.0)

やまけんさん、初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

ご質問の転勤期間中のマンション賃貸ですが、結論から申しますと賃貸に出される方が良いのではないでしょうか。

住宅ローン減税は賃貸中は適用できませんが、戻ってきた場合住宅ローン減税期間が残っていた場合は再適用が受けれます。転勤中の家賃は全額持ち出しになりますが、ローン返済は居住していても、していなくても支払わなければいけませんので、少しでも負担軽減すべきでしょう。

転勤期間終了後の賃借人の居座りですが、定期借家契約で、期間満了で更新がなく確定的に借家契約が終了します。貸主・借主合意の上で期間の延長など再契約も可能です。
転勤期間で期間の伸長などしてみては如何でしょう。

転勤
更新
賃貸
住宅ローン
ローン返済

評価・お礼

やまけんさん

どうもありがとうございました。
参考にさせていただきます。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

2 good

空室リスクを考慮して!

2010/06/29 22:48 詳細リンク
(4.0)

やまけんさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


住宅ローンは80歳時の完済予定ですから、なかなか思い切ったご決断だったのではないでしょうか。翌年にご転勤とは思うようにならないものですね。


まず、売却はお考えではないと思いますので、実際、ご予想のように家賃収入を見込めるのであれば、賃貸時の管理費、固定資産税、減価償却費、そしてローンの利息分を経費として計上することを含めて考慮する場合、賃貸にされた方が収支はプラスになられると思います。


ただし空室の期間は、家賃補助分6.3万円や管理費等が持ち出しになりますから空室リスクはある程度予想する必要があります。


ちなみに住宅ローン控除の適用要件としては、原則、住民票の有無ではなく実際に居住しているかどうかで判断される部分です。ご参考になれば幸いです。

家賃収入
賃貸
固定資産
住宅ローン
ローン

評価・お礼

やまけんさん

有難うございます。
確かに、空室のリスクはありますね。3ヶ月~6ヶ月は空く可能性もありますので
考慮して検討したいと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

マンションを賃貸(資産運用)することにつきまして!

2010/06/30 08:25 詳細リンク
(4.0)

やまけん様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、やまけん様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン(フラット35)返済中の転勤の場合、

・金融機関へ、住所変更届を提出することですが、その際に他人へマンションを賃貸(資産運用)することにつきまして慎重な言い回しをすることが必要と考えます。(例えば:暫く空き家にします等)

・所轄税務署へ、住宅ローン減税(控除)は転勤事由で一定期間活用しない旨の届出書を提出することで、4~5年後に自宅に戻られた時に所轄税務署へ申出をすれば再活用が可能となります。

2.そして、資産(マンション)を運用する訳ですので、実際の賃貸へ出す場合にはくれぐれも慎重な対応をお願いいたします。

以上

評価・お礼

やまけんさん

どうもありがとうございました。
慎重に対応のご忠告を参考にさせていただきます。

(現在のポイント:4pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

自宅の売却と家計について s983606さん  2009-04-28 12:44 回答4件
家計診断お願いします ひなたぼっこさん  2008-10-13 12:40 回答4件
家計診断と保険 草食動物さん  2008-07-26 15:21 回答5件
高齢出産前後の家計について ぽーちゃまさん  2016-09-19 09:10 回答1件
マンション購入、住宅費負担が心配 nutsさん  2012-08-10 11:36 回答2件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

キャッシュフロー表作成

専門家による家計の収支シミュレーション

久保 逸郎

FPオフィス クライアントサイド

久保 逸郎

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談

ライフプラン提案書作成

専門家による改善提案付き

久保 逸郎

FPオフィス クライアントサイド

久保 逸郎

(ファイナンシャルプランナー)

植森 宏昌

有限会社アイスビィ

植森 宏昌

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談 マネー相談(2回目以降)
久保 逸郎
(ファイナンシャルプランナー)
対面相談 初回相談
久保 逸郎
(ファイナンシャルプランナー)