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対象:家計・ライフプラン

自宅の売却と家計について

マネー 家計・ライフプラン 2009/04/28 12:44

今年の1月に転勤が決まり、購入した一戸建てを不動産会社を通して売却することとなり、インターネットでの掲載やチラシ配布を行っていますが、買い手がつきません。
現在までに何件かの内覧や問い合わせがありましたが、購入希望の方が銀行の住宅ローンの審査が通らないなどの理由で購入を断念されてしまうようです。
会社からはマンションの家賃補助がありますが5年間限定なので一戸建てが売却出来なかった場合、将来的に住宅関連の自己負担額は大きくなります。
現状で一戸建ての売却が難しい場合、一戸建てを賃貸住宅として他人に貸して家賃収入で住宅ローンを払っていくのがいいのか、売却先が見つかるまで住宅ローンと土地代を払い続けたほうがいいのか悩んでいます。
私の再就職先も正社員や契約社員で探してはいますが見つかりません。

購入した一戸建ての情報
平成13年8月新築
木造かわらぶき2階建(130?)
定期借地権付住宅(定期借地期間50年)※現在は残り期間が42年となります。
購入時の支払総額 3300万円
現在のローン残高 2200万円程度
☆毎月の収入
主人(41歳会社員)21万円(財形貯蓄天引き後の金額)
☆その他の収入(毎年)
主人(賞与)160万円程度
★毎月の支出
マンション家賃(自己負担)45000円
駐車場代10000円
住宅ローン96000円
土地代20000円
光熱費(電気/ガス/水道)25000円
通信費(携帯/ネット/固定電話)30000円
食費25000円
日用品10000円
特別費10000円
美容費10000円
保険(医療保険2人分)9242円
保険(生命保険)14712円
小遣い(2人分)60000円
★その他の支出
車保険90000円
一戸建て火災保険63000円
固定資産税85000円
車検100000円

現在は毎月の住宅ローン・土地・その他の支出は全て賞与から支払
毎月、主人の給与から30000円を先取財形貯蓄

家計診断と今度の住宅の売却方法などの指導をお願い致します。

s983606さん ( 大阪府 / 女性 / 25歳 )

回答:4件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

賃貸の検討のお勧めと家計について

2009/04/28 23:27 詳細リンク

s983606 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

家計に占める住居費が
(45,000円+96,000円+20,000円)×12ヶ月+85,000円+63,000円=2,080,000円です。
一方収入は240,000円×12+1,600,000円=4,480,000円ですので、収入に対する住居費比率は46.4%ですから家計が保てません。

早急な定期借地権住宅の売却は、かなりの値引きが必要と思われます。
従いまして、当面は賃貸での収入確保をお勧めします。賃貸であれば、定期借地権等は妨げにならず、戸建て住宅の立地や広さなどで、近隣の家賃相場で貸すことが可能です。

☆家計について
ご主人派住宅ローンをお支払になっていますから、団信に加入されてはいませんか。その場合若しもの際には住宅ローンが完済されますから、必要保障額が下がります。それらを勘案した見直しをお勧めします。出来れば、割り切って無配当・無解約返戻金型の定期保険で掛け捨てを検討されては如何でしょう。

なお、住宅ローンの繰上げ返済は、無リスクで利息分が収益に看做せる極めて有利な投資対象です。3万円の財形がある程度貯まりましたら、繰上げ返済にご使用されるようお勧めします。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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家計診断の件

2009/04/29 10:01 詳細リンク

s983606さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『家計診断と今後の住宅の売却方法などの指導をお願い致します。』につきまして、ご主人様の手取り月収金額24万円に占める住居関連費用の負担割合は、71%以上になってしまっています。

この水準になってしまうと、家計を維持していくことは難しいと考えます。

また、小遣いの割合も少々高い水準になってしまっています。

住宅ローンは自らが居住する物件を取得するためのローンとなりますので、後から賃貸に出した場合は事業用となってしまいますので、基本的には適切とは言い難いことになりますので、あまりおすすめはできかねます。

現在、所有している物件につきましては、残存期間が42年残っているとはいえ、あくまでも所有権ではなく借地権物件となりますので、その点を考慮したうえで売却価格を設定し直す必要があります。

ご主人様だけの収入で家計をお考えになるのでしたら、早急に所有物件を売却していただかないと今後の家計にも大きく影響をしてくることになります。

今は不動産業界も不況ということもあり、物件の動きも悪くなってしまっていますが、諦めることなく適切に対応していってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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羽田野 博子

羽田野 博子
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賃貸に出すことを考えてみては?

2009/04/28 14:39 詳細リンク

s983606さmm、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

定期借地の物件は売却が困難なことを前もって知っておけばよかったですね。
買う前に業者はそのようなことを言ってくれないでしょうが・・・

買いたい人が現れても担保の評価割れのためにローンの審査が通らない人が多いのですよ。
自己資金の多い人でないと購入は無理でしょう。

よって賃貸に出すことを考えてみてはいかがでしょう?
定期借地の場合は家そのものは広めですよね。
賃貸に出した場合の家賃は聞いてみましたか?

家賃でローンと土地代くらいまかなえたらいいですね。
賄えないとしても購入者が現れるのを待つよりは現実的だと思います。

阿部 雅代

阿部 雅代
ファイナンシャルプランナー

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借り手が見つかるかどうか?

2009/04/29 07:25 詳細リンク

s983606さん、初めまして。
ファイナンシャルプランナーの阿部雅代です。

一戸建て住宅の立地が、便利な場所にあるのかどうかがわかりませんが、家賃をいくらに設定できるのか、周辺の相場を調べてみてください。

この不況の時期ですから、不動産の売却は、困難です。特に定期借地の物件ですと、土地代の負担がありますから、嫌がられる可能性が高いです。

それと、ボーナスに依存した家計になっていることが気になります。
ボーナスは、売上が下がれば下げられてしまう可能性が高いものなので、今は160万円出ていても、
それは毎年見込めるものかどうかが疑問です。

節約生活に勤めることはもちろんですが、あなた自身がなんとか就職して、収入を増やすことを真剣に考え行動してください。

質問者

s983606さん

賃貸の場合。

2009/04/28 15:35 固定リンク

羽田野様、ご回答ありがとうございます。

実際に新築で物件を購入する際に購入先の不動産会社からは売却の際のデメリットについての説明はなかったとのことでした。
当時の購入先の不動産会社も昨年の年末に負債を出して倒産してしまっています…。
ちなみに一戸建てについてですが、現状では住宅ローン+土地代=116000円を毎月の支払いに充てています。
売却をお願いしている不動産会社に賃貸として契約する場合の家賃の相場は12万円と言われています。
実際に不動産会社からも「賃貸はどうでしょうか??」と何度か提案はされていますが、主人が「これから先の事を考えても、一戸建ては手放したい」と言い、賃貸に出すのを躊躇っているのが現状です。
確かに賃貸に出して、借りて頂ける方が見つかっても、乱暴な使い方をされて一戸建ての価値が下がってしまった場合や短期間で賃貸契約を解除されて次の借り手が見つからなかった場合を考えると不安になります。

s983606さん (大阪府/25歳/女性)

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